剛剛過(guò)去的10月份，廣州市國(guó)土房管局陽(yáng)光家緣網(wǎng)站統(tǒng)計(jì)的十區(qū)新建商品住宅的均價(jià)又走上歷史最高點(diǎn)——11970元／平方米。房?jī)r(jià)高企的同時(shí)，成交量卻大幅縮水，數(shù)據(jù)顯示，10月份十區(qū)成交量?jī)H為55萬(wàn)平方米、4491套，環(huán)比和同比都下降了近兩成，樓市出現(xiàn)有價(jià)無(wú)市的局面。
而從各房地產(chǎn)代理中介獲得的信息，開(kāi)發(fā)商目前急于高位出貨，一些房地產(chǎn)公司甚至開(kāi)起了最高層領(lǐng)導(dǎo)出席的緊急會(huì)議，商討如何推動(dòng)銷(xiāo)售�！伴_(kāi)發(fā)商瀟灑的日子也許到頭了�！焙细惠x煌市場(chǎng)研究部首席分析師黎文江如是說(shuō)。而經(jīng)緯地產(chǎn)項(xiàng)目發(fā)展及研究部主任吳定金則稱(chēng)，“開(kāi)發(fā)商之前根本不在乎營(yíng)銷(xiāo)的，如今也必須想盡各種促銷(xiāo)手段。”
廣州樓市會(huì)否出現(xiàn)拐點(diǎn)從而房?jī)r(jià)一路跌落，還是在高位調(diào)整后開(kāi)始平穩(wěn)發(fā)展？
【現(xiàn)象】
前10月發(fā)生什么事？
價(jià)漲4000元／平方米
投資型置業(yè)比重攀升
根據(jù)陽(yáng)光家緣的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，到今年1月，廣州十區(qū)一手住宅市場(chǎng)均價(jià)為7524元／平方米，仍在7字頭，到2月份起突破8000元／平方米大關(guān)，7月份沖上9字頭，之后連跳高臺(tái)，9月份已過(guò)萬(wàn)元大關(guān)。而剛剛過(guò)去的十月，更是以接近1.2萬(wàn)元／平方米的價(jià)格創(chuàng)下歷史高位。
從去年5月底相繼出臺(tái)的國(guó)六條和國(guó)十五條開(kāi)始，政府宏觀調(diào)控的大方向落在了結(jié)構(gòu)調(diào)整上，明顯的改變即是加大政府保障型住房的提供；此外，90平方米以下的住房要占各個(gè)城市住房建設(shè)總量的70%以上，并且建設(shè)限價(jià)房，形成多層次多品種的市場(chǎng)供應(yīng)。之后的一整年為各個(gè)地方對(duì)政策的執(zhí)行年。
在政府按照國(guó)家宏觀調(diào)控精神進(jìn)行著新社區(qū)的建設(shè)、雙競(jìng)雙限地的出讓、增大土地供應(yīng)量的同時(shí)，市場(chǎng)本身也悄然發(fā)生著變化。樓價(jià)的繼續(xù)走高、股市的掘金，燃起了不少投資客的熱情。使得廣州樓市的購(gòu)買(mǎi)需求呈現(xiàn)了變化。廣州市同創(chuàng)卓越投資顧問(wèn)有限公司總經(jīng)理趙卓文稱(chēng)，廣州樓市的投資價(jià)值從2006年開(kāi)始體現(xiàn)，并逐漸由“平民化消費(fèi)”、“升級(jí)換代消費(fèi)”，向“投資型”、“炒樓型”購(gòu)房行為轉(zhuǎn)變。2006年以前，廣州樓市自住、自用型買(mǎi)家占80%以上，投資、炒樓型買(mǎi)家只占10%—20%。到今天，后者比例已經(jīng)上升到30%—40%。
合富輝煌市場(chǎng)研究部在“十一”前就已經(jīng)做出警示：房?jī)r(jià)持續(xù)快速上漲將同時(shí)伴隨著投資、投機(jī)資金大規(guī)模進(jìn)入，自住需求逐漸退出。由于目前國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)普遍存在流動(dòng)性過(guò)剩，房地產(chǎn)價(jià)值可能高估，這種高估導(dǎo)致自住置業(yè)與投資置業(yè)比例倒轉(zhuǎn)，形成市場(chǎng)隱患。
這種“隱患”在國(guó)慶節(jié)期間已露端倪，數(shù)據(jù)顯示，整個(gè)“十一”黃金月的成交量?jī)H僅比平時(shí)的淡季微多，開(kāi)發(fā)商短期內(nèi)追漲起來(lái)的高價(jià)面臨空漲的危險(xiǎn)�！�
【分析】
有價(jià)無(wú)市該何去何從？
從房地產(chǎn)自身發(fā)展的規(guī)律來(lái)看，廣州是否已經(jīng)到了上行周期的最頂點(diǎn)，要開(kāi)始滑落了？記者采訪的多位業(yè)內(nèi)人士均認(rèn)為，房地產(chǎn)市場(chǎng)不會(huì)再像前幾個(gè)月那樣快速瘋長(zhǎng)，但也不會(huì)從此走上徹底向下的通道。而是一個(gè)高位調(diào)整期的小拐點(diǎn)：將之前非理性的漲價(jià)調(diào)低至市場(chǎng)可承受水平、擠掉之前非理性的投資、投機(jī)需求，之后再保持相對(duì)平穩(wěn)的發(fā)展。
房地產(chǎn)追隨宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)
“在目前的宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下，房地產(chǎn)市場(chǎng)并不會(huì)出現(xiàn)大跌的跡象�！睆V東省房協(xié)市場(chǎng)研究部主任黃福新表示，整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)大環(huán)境仍在一個(gè)上行通道，房地產(chǎn)市場(chǎng)也會(huì)跟隨這個(gè)軌跡。
廣州市統(tǒng)計(jì)局最新發(fā)布的信息顯示：2007年1—3季度，廣州市經(jīng)濟(jì)延續(xù)了一季度和上半年以來(lái)的發(fā)展態(tài)勢(shì)，繼續(xù)保持平穩(wěn)較快增長(zhǎng)，呈現(xiàn)出“生產(chǎn)較快、需求旺盛、結(jié)構(gòu)趨優(yōu)、質(zhì)量提升”的特點(diǎn)。全市實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值4996.96億元，比上年同期增長(zhǎng)14.5%，增速比今年一季度加快1.2個(gè)百分點(diǎn)，比今年上半年加快0.5個(gè)百分點(diǎn)，是近三年同期最高水平。其中，房地產(chǎn)市場(chǎng)活躍。1—3季度，全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額增長(zhǎng)28.6%，增幅同比加快11.3個(gè)百分點(diǎn)。商品房銷(xiāo)售面積840.01萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)15.6%，增幅同比提高11.7個(gè)百分點(diǎn)。伴隨房屋銷(xiāo)售面積的增加，空置商品房繼續(xù)減少。9月末，全市空置商品房為383.73萬(wàn)平方米，比上月減少50萬(wàn)平方米，是2000年以來(lái)空置面積跌破400萬(wàn)平方米的首月，同比降幅在上月6.5%的基礎(chǔ)上迅速擴(kuò)大到16.0%。
房地產(chǎn)發(fā)展本輪周期或到2010年
廣州樓市已經(jīng)經(jīng)歷過(guò)一輪的漲跌。1993年到1997年的上升期過(guò)后，一直到2003年，廣州樓價(jià)一直處于“陰跌”狀態(tài)，2003年廣州十區(qū)商品房均價(jià)4439元／平方米，達(dá)到歷史低位。2004年開(kāi)始，廣州的房地產(chǎn)市場(chǎng)才重新進(jìn)入上行通道，每年的同比漲幅均超過(guò)兩位數(shù)。
2004年新一輪上漲周期開(kāi)始后，廣州市房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)經(jīng)歷了將近4年的洗禮。目前是否已經(jīng)到了房?jī)r(jià)的波峰？中原地產(chǎn)項(xiàng)目部總經(jīng)理黃韜認(rèn)為，從整體的宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢(shì)看，只要中國(guó)的經(jīng)濟(jì)大環(huán)境依舊向上，房地產(chǎn)市場(chǎng)就沒(méi)有往下走的可能；加上2008年的奧運(yùn)會(huì)、2010年的亞運(yùn)會(huì)，都會(huì)給房地產(chǎn)市場(chǎng)一個(gè)有力的支撐。“這個(gè)周期至少持續(xù)到2010年�！秉S韜說(shuō)，在此之前，廣州房?jī)r(jià)會(huì)波狀上升，而在此之后，則會(huì)波狀下降。
而省房協(xié)市場(chǎng)研究部主任黃福新則表示，這一輪周期的長(zhǎng)短無(wú)法預(yù)測(cè)，只能拭目以待。但在目前整個(gè)經(jīng)濟(jì)環(huán)境和流動(dòng)性過(guò)剩的大背景下，房地產(chǎn)市場(chǎng)還沒(méi)有呈現(xiàn)出崩盤(pán)的跡象。
近期將現(xiàn)高位調(diào)整期小拐點(diǎn)
盡管對(duì)上升期何時(shí)結(jié)束存在不同觀點(diǎn)。但業(yè)內(nèi)人士卻幾乎達(dá)成共識(shí)：目前的樓市需要一個(gè)高位上的調(diào)整期，將近期非理性上漲的價(jià)格調(diào)低，將其被過(guò)高估值的價(jià)格還原，以符合市場(chǎng)規(guī)律。黃韜甚至預(yù)計(jì)，如果11月份沒(méi)有出現(xiàn)很猛的房地產(chǎn)調(diào)控政策，讓成交量再持續(xù)降低，那將出現(xiàn)2010年之前的房地產(chǎn)波狀上行圖中下降的“一筆”，房?jī)r(jià)在此期間將調(diào)低5%到10%。
在國(guó)慶黃金周之后，開(kāi)發(fā)商通過(guò)各種促銷(xiāo)“暗降價(jià)”的信息即傳開(kāi)。一些久違的促銷(xiāo)手段再次進(jìn)入公眾視野。市民成先生近1個(gè)月收到了大量的房地產(chǎn)促銷(xiāo)短信，最多的一日收到18條。其中包括前幾名贈(zèng)送首付一成、前幾名打9字頭折扣等，記者計(jì)算下來(lái)，白云區(qū)某小區(qū)每平方米均價(jià)折扣低了3000多元／平方米。
“房?jī)r(jià)若繼續(xù)如前幾個(gè)月般沖高，確實(shí)會(huì)擴(kuò)大樓市泡沫至破裂、崩盤(pán)�！崩栉慕硎荆�好開(kāi)發(fā)商及時(shí)“懸崖勒馬”，房?jī)r(jià)已在“收韁”。黃金周市場(chǎng)淡靜似一盤(pán)冷水，讓開(kāi)發(fā)商們打了一個(gè)冷顫。這是樓市順從市場(chǎng)規(guī)律進(jìn)行的自我調(diào)節(jié)。
黃福新則指出，這個(gè)高位調(diào)整期要經(jīng)歷很長(zhǎng)一段時(shí)間。市場(chǎng)不再可能出現(xiàn)近期每個(gè)月漲幾千元的情況。高位調(diào)整的意義在于，一方面開(kāi)發(fā)商不能像之前那樣盲目樂(lè)觀，一拍腦袋就提價(jià)一兩千元，市場(chǎng)變得理性，他們也必須理性。另外一方面，調(diào)整期的信號(hào)也向投資者和投機(jī)者發(fā)出警告：“樓市有風(fēng)險(xiǎn)，投資須謹(jǐn)慎�！痹谶@個(gè)調(diào)整期擠掉一些非正常的市場(chǎng)需求，才能得以讓樓市繼續(xù)平穩(wěn)發(fā)展下去。（記者 張睿）
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