房?jī)r(jià)越來(lái)越高，空房越來(lái)越少；想買的人多，可買的少。開(kāi)發(fā)商財(cái)大氣粗，根本不缺建房錢。昨日，廣東省房協(xié)市場(chǎng)研究部、華南理工大學(xué)建筑學(xué)院建設(shè)經(jīng)濟(jì)管理與房地產(chǎn)研究所、廣東省統(tǒng)計(jì)局固定資產(chǎn)投資統(tǒng)計(jì)處聯(lián)合發(fā)布了《2007年前三季廣東房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告》，報(bào)告顯示，廣東省前三季度商品住宅均價(jià)為5765元／平方米，上升明顯，同比增長(zhǎng)了24.3%，其中第三季度均價(jià)為6121元／平方米，環(huán)比增長(zhǎng)7.48%，銷售活躍、消化能力很強(qiáng)，廣東房地產(chǎn)市場(chǎng)處于上升態(tài)勢(shì)。但省房協(xié)會(huì)長(zhǎng)蔡穗聲也坦言，以往的第四季度是傳統(tǒng)的銷售旺季，但當(dāng)前廣東房地產(chǎn)市場(chǎng)打折、延遲推貨或加快推貨等“情況多樣化”的現(xiàn)象已經(jīng)出現(xiàn)，第四季度地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)如何，看不清。
投資增近四成
《報(bào)告》顯示，前三季廣東房地產(chǎn)完成開(kāi)發(fā)投資1616.42億元，同比增長(zhǎng)37.53%；其中住宅增幅在上年同期增長(zhǎng)30.16%的基礎(chǔ)上，又有37.2%的增長(zhǎng)；辦公樓增長(zhǎng)10.42%，與上年同期相比減少近20個(gè)百分點(diǎn)；商業(yè)用房同比增長(zhǎng)24.71%，與上年同期相比增加13個(gè)百分點(diǎn)；其他投資增長(zhǎng)59.73%，與上年同期-15.58%增幅形成較大反差。數(shù)據(jù)表明，投資者對(duì)住宅的開(kāi)發(fā)投資充滿信心，其它投資也成為新的投資熱點(diǎn)。
開(kāi)發(fā)商不愁錢
在開(kāi)發(fā)資金來(lái)源方面，《報(bào)告》指出，前三季度到位資金2635.33億元，同比增長(zhǎng)40.72%，比上年同期29.70%的增幅有所上升，自籌資金、外資增長(zhǎng)較快，其中自籌資金的金額已遠(yuǎn)超國(guó)內(nèi)貸款金額。
記者發(fā)現(xiàn)，與以往的分析報(bào)告相比，今次《報(bào)告》第一次增加了房地產(chǎn)到位資金占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金的比例�！秷�(bào)告》表示，從近幾年房地產(chǎn)到位資金占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金的比例看，2004年比例為1.37∶1，后來(lái)逐年增長(zhǎng)，2006年為1.51∶1。今年前三季度為近幾年來(lái)的最高位，比例為1.63∶1。該比例顯示，由于到位資金充裕，發(fā)展商根本不發(fā)愁其開(kāi)發(fā)資金的問(wèn)題。
有囤地之嫌
土地開(kāi)發(fā)與購(gòu)置方面，《報(bào)告》指出，2007年前三季，土地開(kāi)發(fā)面積為1733.99萬(wàn)平方米，土地購(gòu)置面積為2219.9萬(wàn)平方米，與上年相比，土地開(kāi)發(fā)面積增長(zhǎng)3.65%，土地購(gòu)置面積增長(zhǎng)45.83%，購(gòu)置土地面積增長(zhǎng)較快。土地開(kāi)發(fā)投資增長(zhǎng)78.75%，土地購(gòu)置投資增長(zhǎng)81.37%，開(kāi)發(fā)投資與購(gòu)置投資增長(zhǎng)水平較高，成本增幅較大。
有人指出，土地購(gòu)置面積增長(zhǎng)45.83%，但土地開(kāi)發(fā)面積只是增長(zhǎng)3.65%，兩者相比是否有囤地之嫌？對(duì)此，省房協(xié)會(huì)長(zhǎng)蔡穗聲認(rèn)為，什么叫“囤地”目前還沒(méi)有明確的定義，開(kāi)發(fā)面積增長(zhǎng)幅度不大是因?yàn)榘l(fā)展商有意減少開(kāi)發(fā)土地，還是因?yàn)榍皫啄臧l(fā)展商購(gòu)置的土地少了而沒(méi)地開(kāi)發(fā)，很難說(shuō)。而且，剛拿到的土地，也不是都可以立刻開(kāi)發(fā)的。
市場(chǎng)供應(yīng)緊張
前三季廣東省商品房施工面積、新開(kāi)工面積同比分別增長(zhǎng)17.75%、32.09%。蔡穗聲認(rèn)為，新開(kāi)工面積增長(zhǎng)速度較大，對(duì)緩解未來(lái)一段時(shí)間的市場(chǎng)供應(yīng)有一定作用。但竣工面積增長(zhǎng)1.52%，與上年同期增長(zhǎng)20.93%形成強(qiáng)烈對(duì)比，表明市場(chǎng)供應(yīng)較為緊張。其中住宅竣工面積同比增長(zhǎng)僅為0.11%，與居民日益增長(zhǎng)的需求有較大的差距。
住宅均價(jià)6121元
商品房交易方面，第三季度廣東省商品房銷售額為917.59億元，環(huán)比增長(zhǎng)6.92%；銷售面積為1463.67萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)2.14%。前三季商品住宅均價(jià)為5765元／平方米，同比增長(zhǎng)24.3%；第三季度均價(jià)6121元／平方米，環(huán)比增長(zhǎng)7.48%，銷售活躍、消化能力很強(qiáng)。
根據(jù)計(jì)算，前三季度商品房供需比和商品住宅供需比(即竣工面積與銷售面積之比)分別為1：1.80和1：2.01，與上半年相比供需缺口進(jìn)一步擴(kuò)大。其中第三季度商品房供需比和商品住宅供需比分別為1：2.05和1：2.86，環(huán)比缺口擴(kuò)大0.39個(gè)點(diǎn)數(shù)。
深二手銷售負(fù)增長(zhǎng)
值得注意的是，第三季度，深圳的二手房均價(jià)雖然環(huán)比增長(zhǎng)了5.76%，但銷售額和實(shí)際銷售面積雙雙呈現(xiàn)出環(huán)比負(fù)增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)，其中銷售額負(fù)增長(zhǎng)24.23%，實(shí)際銷售面積負(fù)增長(zhǎng)28.36%。
空置降幅近年之最
另悉，第三季度末商品房空置總量1522.72萬(wàn)平方米，較2006年末減少275萬(wàn)平方米，下降15.3%，其中第三季度減少95萬(wàn)平方米。滯銷(空置1-3年)和積壓(空置3年以上)面積下降幅度遠(yuǎn)大于待銷(空置一年以內(nèi))面積，達(dá)17.08%。住宅空置減少217萬(wàn)平方米，下降23.3%，下降幅度為近幾年之最。其余各類型物業(yè)的空置指標(biāo)除了辦公樓待銷增加77.45%、其他待銷增加10.28%外，都呈現(xiàn)大小不等的下降態(tài)勢(shì)。
(記者 李美鈺 游星宇）
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