今年6月，天津市首位合作建房發(fā)起人劉革學(xué)曾向媒體透露，在關(guān)鍵環(huán)節(jié)“拿地”上取得了重大進(jìn)展。但在昨天，劉革學(xué)正式向媒體宣布，因?yàn)橥恋匾?guī)劃需要調(diào)整，時(shí)間和成本出現(xiàn)不可控因素，本市首例步入實(shí)施階段的合作建房項(xiàng)目“家園”項(xiàng)目770萬元集資，日前已全部劃歸原主。
大多數(shù)天津人對(duì)“合作建房”的關(guān)注起源于今年1月中旬媒體的報(bào)道，一段時(shí)間來，參與的人數(shù)急驟增長(zhǎng)。作為合作建房的發(fā)起人，劉革學(xué)表示，“天津房?jī)r(jià)已高，市民特別是青年工薪階層很需要中低價(jià)位的住房，但市場(chǎng)無法滿足這些需求，高房?jī)r(jià)的原因主要是高地價(jià)、高稅費(fèi)、高利潤(rùn)、高廣告投入等，如果集資建房，可以省下稅費(fèi)、利潤(rùn)、廣告等。集資建房對(duì)控制房?jī)r(jià)、解決群眾的住房困難具有很大的積極意義。”
劉革學(xué)說，隨著參與人數(shù)的增加和合作建房者內(nèi)部機(jī)制的完善，今年5月，天津的個(gè)人合作建房合作者們成立了天津誠(chéng)和信投資管理公司，所有的參與者都成為股東，合作建房進(jìn)行正規(guī)化運(yùn)作。
這時(shí)候，全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲7.1%，一些新樓開盤均價(jià)暴漲百分之幾十，人們對(duì)低價(jià)的“個(gè)人合作建房”充滿希望。當(dāng)時(shí)天津合作建房者看好河?xùn)|某項(xiàng)目，并著手洽談。由于地理位置好，預(yù)想價(jià)格合理，合作建房一度前途光明。在項(xiàng)目洽談過程中，按照計(jì)劃，合作建房者于8月底正式集資，每戶預(yù)交10萬元，由公司運(yùn)作設(shè)立專有賬戶，保證資金安全，截至9月中旬，參與者達(dá)到近100戶，集資款項(xiàng)達(dá)到770萬元。
資金不夠放棄看中地塊
就在集資過程中，劉革學(xué)等人得知那個(gè)看中的項(xiàng)目出現(xiàn)新變化，有關(guān)部門對(duì)該地塊所在的地域進(jìn)行了規(guī)劃調(diào)整，地塊的面積比原定的增大，意味著現(xiàn)有的資金肯定不夠。
由于當(dāng)初與參與者簽訂的合同中規(guī)定，在2年至2年半的時(shí)間內(nèi)建成房屋，但現(xiàn)在時(shí)間、成本都成為不可控制的因素，經(jīng)天津誠(chéng)和信投資管理公司董事會(huì)研究決定，暫時(shí)放棄鎖定的目標(biāo)地塊，在新項(xiàng)目確定之前，先行退回合作人集資。目前，解除合作建房專用賬戶規(guī)定條款、建立公司基本賬戶、提供集資者名單及賬戶、劃款等相應(yīng)程序已基本完成。
劉革學(xué)表示，雖然拿地遇到困難，但家園合作建房組織相對(duì)成熟的操作模式、安全的封閉式資金管理辦法及運(yùn)作團(tuán)隊(duì)的信譽(yù)，受到參加者及觀察人士的充分肯定。
多數(shù)參與者未失信心
劉革學(xué)表示，目前的情況不能稱之為成功，但也絕非失敗，而是全身而退，明智之舉，這是他們對(duì)大家負(fù)責(zé)、對(duì)資金安全負(fù)責(zé)、對(duì)合作建房事業(yè)負(fù)責(zé)的做法。而參與者則表示，“我們將堅(jiān)持下去，隨時(shí)留意新項(xiàng)目，希望支持的開發(fā)公司、合作人、社會(huì)人士繼續(xù)關(guān)注和支持。”
劉革學(xué)說，并沒有多少參與者抱怨耽誤了自己買房的時(shí)機(jī)，更多的是繼續(xù)關(guān)注，對(duì)合作建房的形式仍有信心。
天津個(gè)人合作建房大事記
2006年底劉革學(xué)等幾位發(fā)起人開始策劃、醞釀天津個(gè)人合作建房，并召開第一次合作人大會(huì)
2007年1月，經(jīng)媒體報(bào)道后，報(bào)名人數(shù)驟增至800人
2007年5月，成立天津誠(chéng)和信投資管理公司，具體負(fù)責(zé)整個(gè)運(yùn)作，并著手洽談地塊。
2007年8月，按照前期計(jì)劃進(jìn)行集資
2007年9月中旬，在集資過程中，發(fā)現(xiàn)洽談地塊的規(guī)劃將要調(diào)整，經(jīng)公司董事會(huì)決定暫時(shí)放棄目標(biāo)地塊，在新項(xiàng)目確定之前先行退回合作人集資
2007年10月，取消專用賬戶、向集資者退款
分析：個(gè)人合作建房難過土地關(guān)
業(yè)內(nèi)人士表示，由于地源緊張，地價(jià)偏高，以及政策支持不夠明朗等原因，在房?jī)r(jià)調(diào)整之前，合作建房操作具有相當(dāng)難度，特別是拿地這一難關(guān)無法回避。從現(xiàn)行法規(guī)看，土地實(shí)行“招、拍、掛”方式進(jìn)入公開的市場(chǎng)以后，允許個(gè)人合作建房機(jī)構(gòu)平等參與住房用地競(jìng)買。但在實(shí)際操作中，個(gè)人要拿到土地遠(yuǎn)沒有那么簡(jiǎn)單。
隨著我國(guó)住房商品化的推進(jìn)，國(guó)家對(duì)企事業(yè)單位自建住房用地已經(jīng)明令禁止，對(duì)城市私人建房也停止了用地審批。全國(guó)那么多的個(gè)人合作建房機(jī)構(gòu)屢屢失敗，最關(guān)鍵的原因就是拿不到理想價(jià)格的土地。
競(jìng)拍土地拼的是實(shí)力。參與合作建房者多是中等收入者，他們不可能把建房資金一步交納到位，其余資金還要“想辦法”。那只能走銀行貸款的路。商業(yè)貸款必然考慮風(fēng)險(xiǎn)，個(gè)人集資建房涉及的環(huán)節(jié)很多，風(fēng)險(xiǎn)大，銀行敢不敢放貸是個(gè)問題。
“花很少的錢，建自己想要的房子”的確是很好的愿望。大家理想地認(rèn)為，因?yàn)槭∪チ藦V告、營(yíng)銷等費(fèi)用，又剔除了開發(fā)商的高利潤(rùn)，參與合作建房者就可以買到便宜實(shí)惠的房子。而實(shí)際上，房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)是一個(gè)專業(yè)領(lǐng)域，將規(guī)劃審批、安全資質(zhì)檢查等手續(xù)辦下來，就是一個(gè)耗時(shí)耗力的大工程。即使合作建房能順利進(jìn)行到底，房?jī)r(jià)降低5%到10%就非常難得了。目前，合作建房可以探索多種途徑和模式，例如與開發(fā)公司合作進(jìn)行定制、團(tuán)購、合作開發(fā)等。
鏈接：個(gè)人合作建房各地“命運(yùn)”
從全國(guó)各地情況看，個(gè)人合作建房不同程度出現(xiàn)“雷聲大，雨點(diǎn)小”的現(xiàn)象，原因一是實(shí)際操作面臨政策空白；二是合作者對(duì)發(fā)起人缺少足夠信任，不容易把首筆錢拿出來，造成個(gè)人合作建房組織拿地困難。三是面對(duì)太多“變數(shù)”，準(zhǔn)備不足讓合作者屢屢“失手”。
失利者
廣東：拍房會(huì)“拿房”失敗
昨日，廣東的個(gè)人合作建房者首次在廣州以參與拍賣會(huì)的方式拿項(xiàng)目，最后沒有成功。這是廣州合作建房第3次以此方式拿房，前兩次都是在南海市，一次成功拿下18套，一次失敗。
珠海：“合作拍房”項(xiàng)目流產(chǎn)
準(zhǔn)備采取聯(lián)合競(jìng)投方式購買現(xiàn)樓的珠海個(gè)人“合作拍房”項(xiàng)目，9月8日宣告流產(chǎn)。當(dāng)時(shí)，合作建房者相中位于寶珠新村的一棟7層樓的二手樓，結(jié)果，和發(fā)起人一起簽訂意向書的只有9個(gè)報(bào)名者，最終這次行動(dòng)沒有成功。
沈陽：個(gè)人合作建房生變數(shù)
沈陽個(gè)人合作建房的始作俑者吳卓說，10月10日，離沈陽個(gè)人合作建房宣布全面啟動(dòng)尚不足兩月就生變數(shù)。幾個(gè)地塊因?yàn)榉N種原因暫時(shí)拿不到，其中的一個(gè)地塊因?yàn)檎?guī)劃的原因已經(jīng)放棄，其他幾個(gè)因?yàn)樯婕安疬w等因素運(yùn)作起來比較復(fù)雜，周期較長(zhǎng)，因此短期內(nèi)很難有較大的進(jìn)展。
鄭州：未籌集到300萬保證金
今年初，河南鄭州5位普通市民成立了鄭州市個(gè)人合作建房籌備組，并以個(gè)人名義在銀行開戶，接受市民的購地資金。但由于未在限期內(nèi)籌集到300萬元的土地招標(biāo)保證金，鄭州個(gè)人合作建房初戰(zhàn)受挫。
成功者
溫州：合作建房項(xiàng)目成功拿地
2006年11月，溫州市個(gè)人合作建房項(xiàng)目的委托開發(fā)商15日以1億多元的價(jià)格拿到了溫州市政府掛牌出讓的地塊。這是國(guó)內(nèi)首個(gè)拿到土地的個(gè)人合作建房項(xiàng)目。1億多元的土地出讓金和建設(shè)資金等將全部由參與個(gè)人合作建房的260個(gè)成員籌集。
深圳：個(gè)人合作建房成功交易
2006年12月22日，深圳個(gè)人合作建房者林立等人通過競(jìng)拍成功買下兩棟宿舍樓。這是深圳首次個(gè)人合作建房的成功案例，也使深圳成為繼溫州之后第二個(gè)出現(xiàn)個(gè)人合作建房成功案例的城市。
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