編者按
從數(shù)年前某些開(kāi)發(fā)商競(jìng)相以“零首付”貸款優(yōu)惠極力招徠購(gòu)房者，到今天第二套房貸款首付提高到四成甚至五成后，投資客依然執(zhí)迷不悔，國(guó)內(nèi)樓市由“買方市場(chǎng)”向“賣方市場(chǎng)”的轉(zhuǎn)變軌跡清晰可見(jiàn)。
但是房貸新政能否“藥到病除”，各界依然眾說(shuō)紛紜。隨著后續(xù)的調(diào)控政策，如強(qiáng)征住房交易個(gè)稅、試點(diǎn)開(kāi)征物業(yè)稅等接連推出，泡沫隱現(xiàn)的中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，有沒(méi)有可能回歸理性，走得更穩(wěn)健一些呢？
樓市一旦有什么風(fēng)吹草動(dòng)，職業(yè)炒家們肯定最操心。深圳人郭和才與香港人李欣云就是其中的兩位。
郭在深圳有近10套房子，全部靠銀行貸款購(gòu)入�！白罱浅ｋy受，雖然房子升值不少，但只是一堆數(shù)字，幾個(gè)月來(lái)放盤(pán)一直找不到人接手�！惫硎尽Ｂ�(tīng)說(shuō)政府正研究放寬加息幅度，房貸利息也許還會(huì)有大規(guī)模的上調(diào)，他真是如坐針氈。
而從9月份到整個(gè)黃金周，李欣云都過(guò)得有些患得患失。如今，她終于決定要折價(jià)賣掉自己持有的深圳中心區(qū)5套房子，賬面上大約少賺20萬(wàn)元�！拔蚁朐娇煸胶�，”已從香港“轉(zhuǎn)戰(zhàn)”內(nèi)地一段時(shí)間的她說(shuō)，“上個(gè)月深圳樓市調(diào)整加速，打折放盤(pán)的人越來(lái)越多，骨牌效應(yīng)可能會(huì)加大�！�
房貸新政效力幾何？
據(jù)深圳世聯(lián)地產(chǎn)研究報(bào)告顯示，9月份深圳一手房成交量跌至2000套以內(nèi)，相對(duì)于年中月均近6000套的成交量，急劇下挫近2/3。
“與七八月份相比，深圳樓價(jià)跌幅明顯增大，特別是一些豪宅投資客開(kāi)始砍價(jià)出貨�！笔缆�(lián)地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)事業(yè)部總經(jīng)理黃梓武稱。有統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)甚至表明，9月份深圳豪宅樓價(jià)平均跌幅達(dá)15%。
根據(jù)中原深港研究中心的市場(chǎng)監(jiān)測(cè)，黃金周期間深圳推售的8個(gè)新盤(pán)，絕大部分銷售率都在3成以下，最差的僅1成，市場(chǎng)明顯遇冷。整個(gè)黃金周全市一手房成交量不足百套，這在往年是不可想象的。
深圳市房地產(chǎn)研究中心近日發(fā)布的《2007年1～8月深圳市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告》，對(duì)成交量下降原因做了一項(xiàng)調(diào)查，結(jié)果受訪者中同意是“央行加息及提高首付比例”和“炒房團(tuán)撤資”的各占約1/4，更多人士則表示“很復(fù)雜，不好說(shuō)”。
盡管已決定暫避風(fēng)頭，李欣云卻認(rèn)為，銀行提高第二套房首付比例的新政策對(duì)市場(chǎng)的實(shí)際影響并不大。“早在六七月份時(shí)深圳就有一些銀行在做提高首付的試點(diǎn)，如今不過(guò)是作為全國(guó)統(tǒng)一政策鋪開(kāi)而已，就算有影響也頂多是在心理層面�！彼f(shuō)。她甚至覺(jué)得，新政策落實(shí)后對(duì)市場(chǎng)反而是利好，購(gòu)房者有了清晰的預(yù)期，自會(huì)有應(yīng)對(duì)策略。
不少業(yè)內(nèi)人士也表示，商業(yè)銀行不會(huì)隨便放棄房貸這塊肥肉，國(guó)有銀行、股份制銀行及外資銀行之間的業(yè)務(wù)競(jìng)爭(zhēng)，將大大抵消磨平此政策的效果。有熟悉香港樓市歷史者舉例說(shuō)，1993年前后，炒風(fēng)熾熱的香港樓價(jià)暴漲，各家商業(yè)銀行應(yīng)政府提議控制房貸，樓市應(yīng)聲回落，但不久后市道恢復(fù)上漲，銀行不得不重新放開(kāi)房貸，并引來(lái)另一波更快的上漲。
投機(jī)氣氛過(guò)濃是“元兇”
世聯(lián)地產(chǎn)分析師楊璐表示，今年1至9月深圳豪宅交易量累計(jì)增幅為去年的1到1.5倍，成交均價(jià)每平方米達(dá)3萬(wàn)至3.5萬(wàn)元，比年初上漲了60%~80%。這些數(shù)據(jù)都表明市場(chǎng)投資氣氛急劇放大。
中原深港研究中心總監(jiān)張偉對(duì)未來(lái)一段時(shí)間深圳樓市走勢(shì)感到擔(dān)心。他覺(jué)得目前本地樓市很大程度上是由投資者支撐起來(lái)的，今后樓價(jià)最多有可能比高峰時(shí)下跌3成。
因此張偉相信，銀行提高第二套房首付比例的新政策，針對(duì)性很強(qiáng)，擊中了樓市過(guò)熱的要害。他分析說(shuō)，深圳約9成購(gòu)房者選擇銀行按揭貸款，且二次置業(yè)比例遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)首次置業(yè)，因此市場(chǎng)對(duì)房貸新政相當(dāng)敏感，過(guò)去歷次調(diào)控未取得預(yù)期作用，原因就在于金融系統(tǒng)的支持與配合不夠，在強(qiáng)大的資金流支持下，市場(chǎng)經(jīng)歷小幅調(diào)整后總能夠很快恢復(fù)。
“我想這不會(huì)是短期政策，它體現(xiàn)了政府調(diào)整市場(chǎng)的決心，會(huì)極大地影響購(gòu)房者對(duì)房?jī)r(jià)走向的預(yù)期，”他判斷說(shuō)，“觀望心理會(huì)加劇，導(dǎo)致交易量進(jìn)一步走低�！�
讓不怕房貸新政的李欣云決定拋盤(pán)的根本原因，是她覺(jué)得今年深圳樓市投機(jī)氣氛過(guò)濃，在國(guó)家重點(diǎn)打壓之下，調(diào)整是遲早的事。
見(jiàn)證過(guò)上世紀(jì)90年代香港樓市的瘋狂與慘淡，李欣云強(qiáng)調(diào)現(xiàn)在深圳樓市的風(fēng)險(xiǎn)比當(dāng)年香港更大，因?yàn)橄愀凼菑椡柚兀?dāng)年他們來(lái)來(lái)去去只能炒香港的房子，房?jī)r(jià)總會(huì)有持續(xù)上漲的支持，但作為移民城市的深圳，人員流動(dòng)極大，周邊區(qū)域房地產(chǎn)空間又較大，在高漲的樓價(jià)和政府、銀行的強(qiáng)力壓制下，資金很容易向外轉(zhuǎn)移。
而房產(chǎn)財(cái)務(wù)危機(jī)越來(lái)越嚴(yán)重的郭和才，對(duì)深圳樓市的長(zhǎng)遠(yuǎn)“錢”景卻仍然看好。他覺(jué)得，深圳的高房?jī)r(jià)得益于深港一體化逐步加強(qiáng)，隨著深港都市圈的形成，到深圳置業(yè)的香港人會(huì)越來(lái)越多，特別是商用物業(yè)投資獲利空間很大。
“只要這次能順利脫手，資金周轉(zhuǎn)過(guò)來(lái)，我絕不會(huì)離開(kāi)樓市！”他說(shuō)。(龍飛)
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