國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心9月16日發(fā)布的《中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力研究報(bào)告》顯示，隨著國(guó)家土地和房地產(chǎn)金融調(diào)控政策的不斷調(diào)整，房地產(chǎn)企業(yè)不斷進(jìn)行融資渠道創(chuàng)新，資本規(guī)模急劇擴(kuò)張，土地購(gòu)置面積也越來(lái)越大。8月份國(guó)家發(fā)改委價(jià)格監(jiān)測(cè)中心發(fā)布的《2007年中國(guó)上半年房?jī)r(jià)分析及后期走勢(shì)預(yù)測(cè)》明確指出，“開(kāi)發(fā)商囤地、捂房現(xiàn)象嚴(yán)重，加劇了供求矛盾”。同時(shí)，根據(jù)在香港和內(nèi)地上市的各大房地產(chǎn)公司2007年中報(bào)，土地儲(chǔ)備(建筑面積)10平方公里以上的不下10家。
對(duì)此，專家學(xué)者們指出，“如何促使閑置土地變成有效供應(yīng)成了眼下樓市調(diào)控必須破解的難題”�！伴_(kāi)發(fā)商囤地不但影響到房?jī)r(jià)，影響到城市建設(shè)發(fā)展，讓政府處于被動(dòng)地位，而且囤地帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)也會(huì)轉(zhuǎn)嫁到股民身上”，有關(guān)市場(chǎng)研究人士發(fā)出這樣的擔(dān)憂。
珠三角一開(kāi)發(fā)商中報(bào)顯示，截至8月15日，公司土地儲(chǔ)備量為5400萬(wàn)平方米，比4月20日上市前的1900萬(wàn)平方米增長(zhǎng)了180%，“目前的土地儲(chǔ)備足夠其開(kāi)發(fā)27年之久”。
珠三角某知名地產(chǎn)企業(yè)則在目前2300萬(wàn)平方米的基礎(chǔ)上，預(yù)計(jì)還將在今年購(gòu)入3000萬(wàn)平方米的土地儲(chǔ)備，業(yè)內(nèi)分析認(rèn)為，“足夠它近10年的開(kāi)發(fā)所需”。
“囤地”現(xiàn)狀：
開(kāi)發(fā)商土地儲(chǔ)備量
遠(yuǎn)大于政府推地量
正如國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心“9·16報(bào)告”等所指出的那樣，當(dāng)今年各地政府加大土地供應(yīng)，甚至是“節(jié)衣縮食”地放出儲(chǔ)備地塊之時(shí)，在土地市場(chǎng)上唱主角的大型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的土地儲(chǔ)備并不少。然而，“取得較多土地的企業(yè)有效利用不足”，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)發(fā)布的《2007上半年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告》披露，“上半年全國(guó)完成土地開(kāi)發(fā)面積同比增長(zhǎng)7.6%，增幅比去年同期回落26.4個(gè)百分點(diǎn)，占同期土地購(gòu)置面積比重68.4%，占待開(kāi)發(fā)土地面積比重僅40%”。
“8·31大限”(2004年8月31日起所有經(jīng)營(yíng)性的土地一律都要公開(kāi)競(jìng)價(jià)出讓，協(xié)議出讓叫停)之后，中國(guó)各大城市一級(jí)土地市場(chǎng)的供應(yīng)被足足收緊了兩年。隨著“8·31”歷史遺留土地的清理、政府土地儲(chǔ)備的增加以及在房?jī)r(jià)上漲等諸多因素作用下，今年伊始，一二線城市不約而同地加大了供地力度。
政府努力增加土地供應(yīng)量
“今年起，廣州連續(xù)三年確保全市十區(qū)每年供應(yīng)住宅用地5平方公里以上”，今年3月廣州出臺(tái)的“穗七條”無(wú)疑讓人十分振奮。
盡管政府已十分努力地增加土地供應(yīng)量，但“8·31”大限三周年之際，合富輝煌市場(chǎng)研究部的一份統(tǒng)計(jì)報(bào)告顯示，開(kāi)發(fā)商手中存儲(chǔ)的地更多。合富輝煌市場(chǎng)研究部首席分析師黎文江說(shuō)：“初步統(tǒng)計(jì)，廣州十區(qū)約29平方公里多住宅用地未開(kāi)發(fā)，加上從化、增城已出讓未開(kāi)發(fā)土地，全廣州約40平方公里住宅用地囤積在開(kāi)發(fā)商手中�！�
不僅廣州如此，北京今年也掀起供地高潮。與此同時(shí)，珠海、東莞、佛山等珠三角城市的供地力度也明顯加大，珠海市國(guó)土部門(mén)近日一次性掛出8宗建設(shè)用地、總建筑面積約80萬(wàn)平方米。
趁政府開(kāi)閘開(kāi)發(fā)商加速囤地
土地市場(chǎng)上，各地“地王”頻現(xiàn)，樓面地價(jià)趕超房?jī)r(jià)。令人關(guān)注的是，頻頻創(chuàng)造“地王”的主角正是各大上市房地產(chǎn)企業(yè)。這些上市公司的年報(bào)、中報(bào)顯示，隨著政府開(kāi)閘放地，他們的土地儲(chǔ)備也在迅猛增長(zhǎng)。佛山地區(qū)一家大房地產(chǎn)商的中報(bào)顯示，截至8月15日，公司土地儲(chǔ)備量為5400萬(wàn)平方米，比4月20日上市前的1900萬(wàn)平方米增長(zhǎng)了180%�！捌渲�40%位于廣東省內(nèi)，60%則位于廣東省以外地區(qū)”，其董事長(zhǎng)表示。而今年上半年，該公司房屋銷售面積僅90多萬(wàn)平方米，“如果以全年銷售200萬(wàn)平方米計(jì)算，它目前的土地儲(chǔ)備足夠其開(kāi)發(fā)27年之久�！庇嘘P(guān)人士說(shuō)道。
廣州另一知名地產(chǎn)企業(yè)今年的中報(bào)顯示，目前其土地儲(chǔ)備已達(dá)到約3113.3萬(wàn)平方米，“目前手頭土地儲(chǔ)備足夠未來(lái)3年之用，為達(dá)營(yíng)業(yè)目標(biāo)，集團(tuán)每年需要投資約200億元購(gòu)置新的土地�！痹摰禺a(chǎn)集團(tuán)負(fù)責(zé)人說(shuō)道。
珠三角某知名地產(chǎn)企業(yè)在目前2300萬(wàn)平方米的基礎(chǔ)上，預(yù)計(jì)還將在今年購(gòu)入3000萬(wàn)平方米土地，業(yè)內(nèi)分析認(rèn)為，“足夠它近10年的開(kāi)發(fā)所需”。
國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心“9·16報(bào)告”指出，未來(lái)地塊的規(guī)模化開(kāi)發(fā)與企業(yè)經(jīng)營(yíng)的規(guī)�；瘮U(kuò)張趨勢(shì)將愈演愈烈。此前的建行報(bào)告顯示，2001年年初至今年5月份，開(kāi)發(fā)商累計(jì)購(gòu)置土地21.62億平方米，實(shí)際僅開(kāi)發(fā)完成12.96億平方米，不足購(gòu)置面積60%。
以某開(kāi)發(fā)商為例，其土地儲(chǔ)備中不少都是劃撥的，根據(jù)其業(yè)績(jī)報(bào)告，其地塊成本2006年時(shí)占房屋銷售價(jià)的9%，而今年更是下降到7%。
“囤地”原因：
歷史用地+招拍掛拿地
“大量的土地儲(chǔ)備在開(kāi)發(fā)商手中有其歷史原因”，黎文江說(shuō)道，“過(guò)去協(xié)議出讓的土地多，協(xié)議地、人情地延伸到現(xiàn)在”。以某開(kāi)發(fā)商為例，黎文江表示，其土地儲(chǔ)備中不少都是劃撥的，根據(jù)其業(yè)績(jī)報(bào)告，其地塊成本2006年時(shí)占房屋銷售價(jià)的9%，而今年更是下降到7%。
廣州市國(guó)土房管局副局長(zhǎng)黃文波曾說(shuō)道，1993年～1998年，政府委托開(kāi)發(fā)商去征地和拆遷，開(kāi)發(fā)商拿著政府的批文征的地，就是通常說(shuō)的協(xié)議土地；一些城市由于“開(kāi)發(fā)早、時(shí)間久，因此爛尾樓、閑置土地積淀的程度相對(duì)較深”。
事實(shí)上，全國(guó)各地都存在著這些歷史遺留問(wèn)題。相比國(guó)內(nèi)其他城市，廣州較早破除了陳規(guī)。據(jù)了解，廣州市1999年以后就沒(méi)有協(xié)議出讓土地，在土地公開(kāi)招拍掛、建立有形市場(chǎng)方面，廣州市是走在前面的，其他城市2001年以后才陸續(xù)跟進(jìn)。
同時(shí)，早在1997年，《廣州市閑置土地處置辦法》就已經(jīng)向地產(chǎn)商們發(fā)出了預(yù)警，提醒開(kāi)發(fā)商們盡快對(duì)圈占的閑置土地實(shí)施開(kāi)發(fā)，2年內(nèi)未開(kāi)工的，政府將無(wú)償收回。但是，上有政策，下有對(duì)策，每到檢查，就在工地安排一些機(jī)器和工人作出開(kāi)工的樣子，就不是“閑置”了。
在“8·31”大限后，住宅用地招拍掛獲得成了天經(jīng)地義的事，各個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)紛紛上市，上市公司憑借著便利的融資渠道在土地市場(chǎng)上以動(dòng)輒幾十億、上百億元的資金購(gòu)置地塊。而購(gòu)置地塊后高昂的財(cái)務(wù)費(fèi)用、項(xiàng)目建設(shè)費(fèi)用，又迫使開(kāi)發(fā)商融資、再融資。
而“土地儲(chǔ)備是衡量房地產(chǎn)企業(yè)未來(lái)發(fā)展?jié)摿Φ闹笜?biāo)”這一證券分析思維也起到推波助瀾的作用，當(dāng)雅居樂(lè)地產(chǎn)土地儲(chǔ)備計(jì)劃大幅增加，瑞銀發(fā)表研究報(bào)告第一次給予其“買(mǎi)入”評(píng)級(jí)。
“囤地”影響：
房?jī)r(jià)上漲風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁股民
盡管有專家認(rèn)為“囤地”與房?jī)r(jià)上漲沒(méi)有必然聯(lián)系，國(guó)土部門(mén)有關(guān)負(fù)責(zé)人也表示“地價(jià)高不一定代表樓加高”，但是“囤地”帶來(lái)的土地有效供應(yīng)和利用不足，卻可以令市場(chǎng)供應(yīng)“縮水”，推動(dòng)了房?jī)r(jià)上漲。
房?jī)r(jià)的上漲只是“囤地”帶來(lái)的一方面影響。更深遠(yuǎn)的影響在于“囤地”還可能會(huì)令政府被動(dòng)，令小股民受到傷害�！皠e看現(xiàn)在有的企業(yè)囤的地是荒山野嶺，但隨著城市發(fā)展，政府很可能就要從開(kāi)發(fā)商手中將地買(mǎi)回來(lái)，至少，政府投入的市政配套等令開(kāi)發(fā)商囤的地升值，總之，開(kāi)發(fā)商手中地越多，政府手中地越少，與開(kāi)發(fā)商博弈的籌碼也就少了”，黎文江說(shuō)道，“另一方面，上市公司瘋狂拿地后風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)轉(zhuǎn)嫁到股民身上，一旦房地產(chǎn)企業(yè)投資失敗，損失的是小股民的錢(qián)”。
同時(shí)，房地產(chǎn)調(diào)控的聲音不斷，收緊房貸、打擊炒樓、增加保障型住房供應(yīng)等措施，都對(duì)房地產(chǎn)業(yè)構(gòu)成風(fēng)險(xiǎn)�！艾F(xiàn)在的地價(jià)高不一定代表未來(lái)樓價(jià)高，等到大量限價(jià)商品房出現(xiàn)時(shí)，現(xiàn)在購(gòu)房的市民就會(huì)抱怨了”，廣州市國(guó)土房管局新聞發(fā)言人、副局長(zhǎng)黃文波說(shuō)道。
10年來(lái)，廣州按照分類分期分批的原則穩(wěn)步推進(jìn)閑置土地處置工作，依法收回閑置土地1286宗，2446萬(wàn)平方米，大約相當(dāng)于28個(gè)越秀公園(86公頃)。
如今，廣州在土地出讓合同中與開(kāi)發(fā)商“約法三章”，開(kāi)始明確繳納土地出讓金時(shí)限、開(kāi)工時(shí)限、完工時(shí)限，違背其中任何一條，開(kāi)發(fā)商都要繳付違約金。
解決措施：
政府出讓土地約法三章
如今，“囤地”已是公開(kāi)的秘密，各地都打出“組合拳”來(lái)打擊囤地、穩(wěn)定市場(chǎng)、平抑過(guò)快的房?jī)r(jià)漲幅。廣州在承諾連續(xù)三年推出5平方公里土地的同時(shí)，也是在全國(guó)最早展開(kāi)“收地”的城市。10年來(lái)，廣州按照分類分期分批的原則穩(wěn)步推進(jìn)閑置土地處置工作，依法收回閑置土地1286宗，2446萬(wàn)平方米，大約相當(dāng)于28個(gè)越秀公園(86公頃)。尤其是近年來(lái)，廣州市對(duì)閑置土地，尤其是故意囤積土地的行為，采取了絕不手軟堅(jiān)決打擊的態(tài)度，2006年大規(guī)模依法收回181宗、273萬(wàn)平方米用地，今年再收回約37宗、約84萬(wàn)平方米閑置用地。
同時(shí)，針對(duì)以往合約沒(méi)有規(guī)定開(kāi)工時(shí)限等缺陷，如今，廣州在土地出讓合同中與開(kāi)發(fā)商“約法三章”，開(kāi)始明確繳納土地出讓金時(shí)限、開(kāi)工時(shí)限、完工時(shí)限，有的還特別規(guī)定地塊建設(shè)面積中90平方米以下中小戶型的建設(shè)時(shí)限，最近還新增了領(lǐng)取預(yù)售許可證時(shí)限(符合預(yù)售許可條件10日內(nèi)申請(qǐng))和發(fā)售(取得預(yù)售許可證10日開(kāi)始銷售)時(shí)限，違背其中任何一條，開(kāi)發(fā)商都要繳付違約金。
北京也出臺(tái)四項(xiàng)措施打擊圈地囤地，加快土地供應(yīng)。其中，第一條“建立擬入市地塊推進(jìn)情況紅、黃牌制度”。對(duì)規(guī)劃意見(jiàn)書(shū)已過(guò)期和審定地價(jià)已過(guò)期的項(xiàng)目用地，以及對(duì)規(guī)劃意見(jiàn)書(shū)和地價(jià)將要到期的項(xiàng)目用地，將采取包括撤銷其直接入市資格、撤銷已審定的地價(jià)成果、限期上市交易在內(nèi)的嚴(yán)厲措施。
專家建議：
設(shè)立土地出讓準(zhǔn)入制度
如何促使開(kāi)發(fā)商加快開(kāi)發(fā)速度，將“囤地”拿出來(lái)開(kāi)發(fā)，目前這是一個(gè)難題。廣州市房地產(chǎn)專家韓世同表示，“如何讓開(kāi)發(fā)商手中的土地得以開(kāi)發(fā)，需要新的模式”。
黎文江就此提出兩點(diǎn)建議，首先，建議應(yīng)避免大幅地塊的出讓，否則，土地大量地集中到一些開(kāi)發(fā)商的手中；其次，建議政府在出讓土地中根據(jù)開(kāi)發(fā)商土地儲(chǔ)備量設(shè)立準(zhǔn)入制度，“拿地較多的開(kāi)發(fā)商應(yīng)被適度限制再繼續(xù)拿地”。
此外，有專家建議，通過(guò)繳納較多的保證金形式限定開(kāi)發(fā)商必須在多少天內(nèi)開(kāi)發(fā)、銷售，如果不開(kāi)發(fā)，不但沒(méi)收保證金，還要進(jìn)行處罰。
同創(chuàng)卓越房地產(chǎn)投資顧問(wèn)有限公司總經(jīng)理趙卓文也不贊同出讓大地塊的做法，他認(rèn)為，政府把大面積的土地輕易交給開(kāi)發(fā)商，實(shí)際上是把土地升值的巨大空間給了開(kāi)發(fā)商，也把調(diào)控的主動(dòng)權(quán)交給了開(kāi)發(fā)商，這在如今房?jī)r(jià)上漲需要政府調(diào)控的背景下，是很矛盾的做法�！案�(jìng)爭(zhēng)不夠，寡頭壟斷已經(jīng)是目前房?jī)r(jià)上漲的一大原因，所以今后要慎重出讓大規(guī)模地塊，把大地塊拆開(kāi)賣比較好�！壁w卓文指出。(李婧）
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