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深圳樓盤租金回報(bào)率下降 投資客外流趨勢漸明顯
2007年08月24日 14:53 來源:深圳新聞網(wǎng)-深圳商報(bào)

  接連兩個(gè)周末,家住東海花園的呂立偉都開車去東莞看盤,他剛為在那里投資的一套別墅和一間街邊商鋪繳納了定金。從1999年開始,呂就加入到投資房地產(chǎn)的隊(duì)伍當(dāng)中,不過從今年7月開始,如同這座城市的其他投資客一樣,他把目光轉(zhuǎn)向了珠三角和內(nèi)地二線城市。

  來自深圳各地產(chǎn)中介和外地房地產(chǎn)開發(fā)商的信息顯示,由于深圳房地產(chǎn)的投資回報(bào)率迅速下降,不少投資客開始向深圳以外城市發(fā)展,廣東省內(nèi)許多樓盤的深圳投資客比例已經(jīng)占到50%~60%,外流趨勢日益明顯。

  租金回報(bào)率低至3.04%

  今年1~6月,深圳房地產(chǎn)價(jià)格又經(jīng)歷了一輪猛漲,房價(jià)高位運(yùn)行成為無可爭辯的事實(shí),并已有了下跌苗頭。據(jù)廣東省統(tǒng)計(jì)局最新公布的廣東房地產(chǎn)業(yè)分析報(bào)告,上半年深圳市商品房銷售均價(jià)為13178元/平方米,比去年同期高出3906元/平方米,增幅達(dá)42.1%。而就在2006年上半年,深圳商品房價(jià)格較上年同比上漲僅為18.94%。

  “經(jīng)過這半年的高速增長,深圳房價(jià)未來的上漲空間相對有限!笔廊A地產(chǎn)市場研究中心總監(jiān)肖小平分析,高位運(yùn)行的房價(jià)已讓房產(chǎn)投資的收益不斷下降,房價(jià)本身也有了下跌勢頭。前段時(shí)間,該公司曾對深圳57座知名中小戶型樓盤的租金回報(bào)率進(jìn)行了對比,結(jié)果顯示,今年1~5月,租金回報(bào)率最高的只有7.42%,最低的僅有3.04%,而在2006年同期,最高的達(dá)到10.3%,最低的也有4.6%。

  以租賃市場最火爆的皇御苑為例,2006年其30平方米小戶型的平均租金是1860元/月,買賣均價(jià)為9100元/平方米,投資回報(bào)率約8.2%;今年,雖然同等戶型的平均租金漲至2010元/月,但買賣均價(jià)已達(dá)到12700元/平方米,投資回報(bào)率僅為6.33%,下降20多個(gè)百分點(diǎn)。

  投資客遭遇多方擠壓

  目前,深圳出現(xiàn)了一個(gè)讓本地投資客兩難的局面:一方面,高房價(jià)讓投資回報(bào)率下降;另一方面,頻頻出臺(tái)的各項(xiàng)宏觀調(diào)控政策又將投資信心打擊到最低點(diǎn)。

  中原地產(chǎn)深港研究中心總監(jiān)張偉表示,7月以來,全市二手房交易量極速下滑,投資客集體觀望。這種情形與去年7月相似。“去年6月,國家將營業(yè)稅全額征收范圍由2年擴(kuò)大到5年,導(dǎo)致第二個(gè)月的二手交易量劇減,不過,在短暫觀望后,市場出現(xiàn)了成交回補(bǔ)與價(jià)格補(bǔ)漲;然而,今年的政策背景卻與去年大不相同!

  在張偉看來,今年的三大政策讓深圳投資客“閉門觀望”:首先,投資者在信貸環(huán)節(jié)遇到阻力。目前,深圳各大銀行已普遍收緊房貸額度,二手樓貸款按揭成數(shù)已降低1至2成,二次購房貸款成數(shù)還要減少1成,2次以上購房者已很難獲得銀行信貸支持,個(gè)別銀行已暫停房貸業(yè)務(wù)!斑@對于主要靠銀行貸款完成交易的投機(jī)者的打擊是致命的!

  其次,8月啟用的《深圳市二手房預(yù)約買賣及居間服務(wù)合同》預(yù)示,個(gè)人所得稅的征收箭在弦上,對于轉(zhuǎn)手多次、歷次逃稅的房子,其產(chǎn)生的所得稅將由最后一名接棒者承擔(dān)。此外,營業(yè)稅、契稅的計(jì)算基數(shù)都將提高,交易成本顯著增加,以一套價(jià)格翻番的物業(yè)來計(jì)算,稅費(fèi)將增加5倍,即相當(dāng)于房價(jià)的15%。

  再次,限制外資在深購房措施出臺(tái)后,在很大程度上抵消了人民幣升值帶來的人民幣資產(chǎn)的做多效應(yīng),一些財(cái)力雄厚的港人以及外籍人士在深購房受阻。

  “在信貸環(huán)節(jié)、交易環(huán)節(jié)、限外環(huán)節(jié)等同時(shí)作用下,投資客將面臨多方擠壓,包括資金壓力、稅收對投資收益的分流、外資截流等,這些都會(huì)使投資者重新審視投資行為的風(fēng)險(xiǎn)與利弊!睆垈フf。

  資金外流趨勢明顯

  在深圳樓市觀望氣氛漸濃的同時(shí),投資客將眼光拓展至周邊城市,如廣州、東莞、珠海、惠州等,尋求新的投資機(jī)會(huì)。

  世華地產(chǎn)地鋪人員向記者反映,近兩個(gè)月來,深圳各大片區(qū)投資比例均有所下降,如香蜜湖片區(qū)之前的投資比例達(dá)60%左右,目前已下降至40%;寶安中心區(qū)之前投資比例也有60%左右,目前急速下滑至25%。根據(jù)對投資客的追蹤調(diào)查,可以發(fā)現(xiàn)一個(gè)共同特點(diǎn),即除繼續(xù)關(guān)注深圳樓市尋求新的投資契機(jī)外,投資客逐漸轉(zhuǎn)向外地市場,不少人已經(jīng)在外地置業(yè)。

  記者在探訪深圳一小時(shí)生活圈內(nèi)各城市房地產(chǎn)市場時(shí)也發(fā)現(xiàn),深圳投資客外流現(xiàn)象普遍,像東莞、惠州、中山等城市的中高檔樓盤,置業(yè)者中深圳客戶比例已占到五六成之多。許多售樓人員告訴記者,幾乎每個(gè)周末,都有深圳人前往看房,投資居多,且比較傾向于購買街邊商鋪、中大戶型和別墅。此外,世華地產(chǎn)東莞分公司和珠海分公司所做的市場調(diào)查表明,東莞目前置業(yè)者中有40%的客戶屬于深圳客戶,珠海也有30%以上樓盤為深圳投資客購買。

  “這正好和深圳房產(chǎn)投資降低的比例相吻合,說明深圳投資客外流已經(jīng)成為事實(shí)!毙ば∑街赋觯壳巴獾胤慨a(chǎn)投資市場遠(yuǎn)沒有深圳成熟,存在過戶時(shí)間長等問題,但深圳部分投資客喜歡快進(jìn)快出,這就需要慢慢磨合。但是,“隨著時(shí)間推移,外地市場逐步發(fā)展成熟,相信會(huì)有更多的深圳投資客走出去。”(記者 李緯娜)

 
編輯:王菲】
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