酷熱的8月，熱帶風(fēng)暴“帕布”的到來(lái)，終于給深圳人帶來(lái)一絲涼意。同樣，持續(xù)高熱的深圳樓市近期似乎也有了轉(zhuǎn)機(jī)，新盤開(kāi)盤銷售率大幅度下降，二手樓交易量也大幅度減緩，整個(gè)樓市再次陷入觀望期。
樓價(jià)是否已經(jīng)觸頂？樓市進(jìn)入了拐點(diǎn)，還是和去年6、7月份一樣只是個(gè)短暫的觀望期？業(yè)內(nèi)人士指出，出臺(tái)房貸緊縮政策包括可能將提高首付的政策、實(shí)施新二手房買賣合同、實(shí)行現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)控、清查存量土地、下半年90/70政策中小戶型的大量上市以及傳言將在9月實(shí)行的個(gè)人所得稅的征收和征收豪宅轉(zhuǎn)讓的土地增值稅等六大因素，可能將成為左右深圳樓市下半年走勢(shì)的六大變數(shù)。
大變數(shù)1
房貸緊縮政策
房貸緊縮政策包括嚴(yán)格審查制度、減少貸款額度、對(duì)非首次置業(yè)者嚴(yán)控放貸額度以及可能將實(shí)行的提高首付政策等。
近日，記者電話咨詢了深圳多家銀行有關(guān)辦理二手樓按揭業(yè)務(wù)的情況，只有招商銀行工作人員明確表示辦理按揭的手續(xù)和以前一樣；工商銀行表示目前也可以辦理，但是審查制度會(huì)更為嚴(yán)厲；建設(shè)銀行工作人員表示，只有購(gòu)買新房和首次置業(yè)二手樓可以辦理，不能加按；而中國(guó)銀行則更為嚴(yán)厲，其福田分行的有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，“目前已經(jīng)停止了一切二手樓個(gè)貸的辦理業(yè)務(wù)”。
地產(chǎn)自由研究人士侯科昌認(rèn)為，房貸緊縮政策直接針對(duì)的就是樓市，政策實(shí)施將切斷炒房者資金鏈，能夠嚴(yán)厲打擊炒房行為，以防止市場(chǎng)虛火過(guò)旺。這是一個(gè)釜底抽薪的動(dòng)作，從開(kāi)發(fā)商拿地到建筑到銷售，一直到二手樓市，房貸緊縮將影響到樓市的各個(gè)環(huán)節(jié)。而部分開(kāi)發(fā)商尤其是中小型開(kāi)發(fā)商的資金壓力可能會(huì)有所將加大，這將有效杜絕開(kāi)發(fā)商囤積房源的行為。不過(guò)這項(xiàng)制度必須執(zhí)行到位，才能有效杜絕開(kāi)發(fā)商囤積房源的行為，從而有利于房?jī)r(jià)企穩(wěn)。
影響力指數(shù)：★★★★☆
大變數(shù)2
啟用新版二手樓買賣合同
新版二手樓買賣合同從8月1日起正式實(shí)施到現(xiàn)在已十天，欲在近期置業(yè)的吳先生認(rèn)為，使用新版二手樓買賣合同后，各項(xiàng)費(fèi)用都將更加明朗化，也可以有效杜絕部分不良中介擬定“霸王條款”，這將使置業(yè)者在購(gòu)買二手房的時(shí)候更加放心。不過(guò)吳先生同時(shí)表示，賣家的轉(zhuǎn)讓費(fèi)也會(huì)因此而相對(duì)提高，擔(dān)心賣家會(huì)把這部分費(fèi)用加在買家的頭上，這樣的話買家的負(fù)擔(dān)也加重了�！靶掳娑謽琴I賣合同使用后，炒家入市變得更加謹(jǐn)慎，這在一定程度上也影響了近期的二手樓市交易”，順馳地產(chǎn)南山分行經(jīng)理黃佳豪認(rèn)為，這對(duì)整個(gè)二手樓市的健康運(yùn)作所起的作用是積極而有效的。黃佳豪同時(shí)表示，新版合同在較大程度上可以杜絕買賣雙方私下簽訂協(xié)議的行為，“不過(guò)目前來(lái)看，買家已非常謹(jǐn)慎，如果買家在這幾個(gè)月內(nèi)堅(jiān)持不買，賣方可能會(huì)因?yàn)楣┓繅毫νΣ蛔�，而在下半年忍痛降價(jià)放盤，樓價(jià)走緩也不是沒(méi)有可能”。
影響力指數(shù)：★★★
大變數(shù)3
新盤開(kāi)盤現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)管
7月1日，深圳市南山區(qū)的星海名城六期開(kāi)啟了深圳新樓開(kāi)盤由國(guó)土房產(chǎn)局相關(guān)部門監(jiān)管的新模式。據(jù)了解，之后所有的開(kāi)盤樓盤都延續(xù)了這一做法。
在某樓盤開(kāi)盤現(xiàn)場(chǎng)，一位置業(yè)者表示，這不但可以有效約束開(kāi)發(fā)商在開(kāi)盤過(guò)程中的一些不當(dāng)行為，置業(yè)者在選房之前看到每套房的價(jià)格，也可以避免盲目選房。不過(guò)，也有部分置業(yè)者對(duì)這種做法持懷疑態(tài)度。在金地梅隴鎮(zhèn)二期開(kāi)盤現(xiàn)場(chǎng)，一位老先生說(shuō)，“政府政策是很好的，可就是不知道開(kāi)發(fā)商會(huì)不會(huì)來(lái)個(gè)暗箱操作呢？而且購(gòu)房時(shí)，公證人員又不在選房和登記的現(xiàn)場(chǎng)，沒(méi)辦法掌握銷控表情況，在具體操作上還有待商榷�！�
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，以“房源公開(kāi)、明碼標(biāo)價(jià)、現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)管”的模式銷售樓盤，能夠有效打擊囤房、捂盤以及不公開(kāi)銷售等違規(guī)違法行為，但同時(shí)也需要相關(guān)部門把每一個(gè)細(xì)節(jié)都落實(shí)到位，防止“走過(guò)場(chǎng)”現(xiàn)象。
影響力指數(shù)：★★★★
大變數(shù)4
征收二手樓個(gè)人所得稅
目前市場(chǎng)上一直傳言9月份將出臺(tái)個(gè)人所得稅，雖然傳言尚未得到證實(shí)，不過(guò)已有很多炒家“寧可信其有，不可信其無(wú)”，早早放盤了。
8月8日，業(yè)主陳女士匆匆走入蛇口的某中介地鋪登記放盤。據(jù)了解，陳女士打算轉(zhuǎn)手的是去年10月在城市山林購(gòu)入的一套商品房，面積為106平方米，登記的實(shí)收價(jià)為210萬(wàn)�！俺鞘猩搅值臉潜P品質(zhì)較高，該戶型朝向位置也不錯(cuò)，約2萬(wàn)的價(jià)格在南山來(lái)說(shuō)也不算太高了�！痹撝薪榈劁伒墓ぷ魅藛T介紹說(shuō)。
陳女士對(duì)記者表示，現(xiàn)在的市場(chǎng)情況不是很好，“最主要的是，聽(tīng)說(shuō)9月份將要出臺(tái)個(gè)稅政策了，我想能賣的話還是早點(diǎn)賣掉算了，這樣對(duì)買家賣家都比較好�！�
“近段時(shí)間以來(lái)，二手樓交易量大幅度下降，前來(lái)咨詢的人數(shù)較之以前也明顯減少了，但是放盤量卻有所增加�！秉S佳豪告訴記者，與之前相比，置業(yè)者的心態(tài)也悄然發(fā)生了改變，以前有些業(yè)主放盤時(shí)擔(dān)心的是價(jià)格定低了太快就賣出去了，現(xiàn)在卻擔(dān)心價(jià)格太高賣不出去。
影響力指數(shù)：★★★★
大變數(shù)5
清查存量土地督促開(kāi)發(fā)
根據(jù)有關(guān)規(guī)定，土地閑置不足1年，督促開(kāi)工建設(shè)；閑置1年以上2年以內(nèi)，征收閑置費(fèi)，限期3個(gè)月內(nèi)開(kāi)工建設(shè)；2年以上閑置土地?zé)o償收回。
“深圳不是沒(méi)有土地，而是有很多土地沒(méi)有被盤活，也有部分土地被開(kāi)發(fā)商囤積起來(lái)了�！币晃徊辉敢馔嘎缎彰牡禺a(chǎn)研究人士認(rèn)為，“由于部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商社會(huì)責(zé)任意識(shí)淡薄，高位起價(jià)、囤積房源，不斷拉升市場(chǎng)均價(jià)和漲幅，推動(dòng)了公眾對(duì)房?jī)r(jià)上升的非理性預(yù)期和投資沖動(dòng)”。不過(guò)，這位研究人士同時(shí)表示，“政府相關(guān)部門前段時(shí)間表示要把清查存量土地作為樓市整治的內(nèi)容之一，政策一旦落實(shí)到位，將大大緩解土地供應(yīng)相對(duì)緊缺的現(xiàn)象，下半年樓市趨穩(wěn)應(yīng)該問(wèn)題不大”。
“但是，僅清查存量土地還是不夠的，”深圳市社會(huì)科學(xué)院高海燕主任認(rèn)為，“政府還應(yīng)該在增加公共性住房以及改變土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)上著手，才能最終抑制房?jī)r(jià)�！�
影響力指數(shù)：★★★★☆
大變數(shù)6
"90/70"新盤集中上市
去年6月1日過(guò)后，部分樓盤的戶型結(jié)構(gòu)進(jìn)行了調(diào)整，按照正常的建筑進(jìn)度，這部分樓盤大多將于今年下半年陸續(xù)推向市場(chǎng)。
據(jù)記者不完全統(tǒng)計(jì)，8月份至9月初，深圳將有超過(guò)2000套中小戶型即將入市，包括錦峰森鄰、葵花公寓、COCOR社區(qū)、水藍(lán)灣、云棲西岸閣以及景園的部分樓盤。其中前三者大部分為中小戶型樓盤，水藍(lán)灣有85%以上為90平方米以下樓盤。另外，別墅類住房在8月份的推盤量也比較大。而供應(yīng)量最小的為90-140平方米的中大戶型。
業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，雖然別墅類數(shù)量的增加可能會(huì)拉升8月樓盤的總體均價(jià)，但由于投資豪宅資金需求比較大，炒家將大幅度減少，中小戶型比例的擴(kuò)大則有利于真正有置業(yè)需求的購(gòu)房者有能力購(gòu)買。
侯科昌認(rèn)為，戶型結(jié)構(gòu)的調(diào)整能夠在較大程度上改變置業(yè)者的購(gòu)房心理，但“對(duì)抑制房?jī)r(jià)的作用比較有限”。侯科昌認(rèn)為，“90/70”政策的效應(yīng)可能要到明年中體現(xiàn)得更加明顯。一方面供應(yīng)總套數(shù)將大量增加，另一方面，總套數(shù)的增加又將促使炒房者加快放盤速度，“兩方面的因素相互促進(jìn)，供需將發(fā)生逆轉(zhuǎn)，房?jī)r(jià)望有企穩(wěn)”。
影響力指數(shù)：★★★☆
(記者蔡莎秀)
