“我們的合作建房有了新進展。”合作建房(武漢)聯(lián)盟發(fā)起人連巨生近日興奮地告訴中國經(jīng)濟時報記者，目前有多個項目還在洽談中，其中處于將軍路的一個爛尾樓項目，接近啟動階段，只待原開發(fā)商與承建商善后事務處理完畢即可啟動。
高房價激起自建夢
1999年，連巨生買下了一套住房，由于還貸和物業(yè)費壓力太大，他在新房住了一年就將其出租。
“隨后幾年，武漢的住房價格更是一路飆升，周圍好多人都跟我訴苦，抱怨房價太高，買房太難。住房問題逐漸升級為一個社會問題�！边B巨生告訴記者，2003年于凌罡在北京率先發(fā)起個人合作建房聯(lián)盟，當時他就想如果武漢有人發(fā)起合作建房，自己絕對參加。
“但是，等了好久都沒人愿意站出來組織�！边B巨生說，畢竟這是一個新事物，沒有成功案例可循，所以也沒人愿意挺身而出甘當“第一人”。
“既然都不愿意‘出頭’，那我來吧！”就這樣，2004年底，連巨生在武漢首次發(fā)起合作建房(武漢)聯(lián)盟，踏上了漫漫求索路。
為了實現(xiàn)自己的合作建房夢想，連巨生辭掉了工作。三年的實踐，碰壁無數(shù)。他將自己的合作建房道路總結為三個階段：2004年底至2006年初，是初始混沌階段，全憑一股子熱情，亂闖亂碰；2006年中是總結經(jīng)驗教訓階段；2006年底至2007年是萌芽階段，開始有方向和整體思路，對現(xiàn)實的認識逐漸變得清晰。
“聯(lián)盟剛發(fā)起時，我就想著我們自己集資、拿地、建房，沒想到每一個環(huán)節(jié)都步履維艱�！边B巨生說，比如拿地，他首先想到的是競拍。但是，拍出的價格之高讓他始料未及。這條路自然行不通。
其后，他主動與開發(fā)商聯(lián)系過，希望能夠探索出合作的新路子。
“起初，開發(fā)商對我是十分敵視的，怕合作聯(lián)盟跟他們競爭，搶了他們的市場�！边B巨生說，經(jīng)過幾年的接觸與溝通，開發(fā)商也意識到，合作建房只是為一部分中低收入者解決住房問題，是一種非主流的建房模式，并不會對他們產(chǎn)生直接的威脅。所以，現(xiàn)在開發(fā)商的態(tài)度也日趨緩和，雙方的合作也成為可能。
而對于敏感的資金問題，連巨生坦言，聯(lián)盟會員也曾對其起產(chǎn)生過不信任，自己也承受了很大的壓力。不過，通過這幾年的交流與探索，尤其是近段時間以來，溫州的委托拿地模式、深圳的收購已建項目模式等陸續(xù)取得成功，讓會員對合作建房的信心更加堅定。與此同時，連巨生也積累了豐富的資源，不少項目都在洽談當中。
“一切都在朝好的方向發(fā)展。”連巨生說，這些年來，他嘗試過多種模式，比如在爛尾樓、老住宅改造等當中尋求機會，但最終都因為種種原因而無疾而終。
“特別是位于武勝路的爛尾項目——金石大廈，差點就簽合同了。”連巨生不無遺憾地告訴記者，由于其債權問題無法理順，最后只能不了了之。
“這次的將軍路項目，是開發(fā)商主動聯(lián)系我們的，雙方的磋商已有半年之久�！边B巨生說，該開發(fā)商的資金鏈出現(xiàn)了一點問題，希望和我們合作。其相關手續(xù)、債權都沒什么大問題。所以，這次有成功的可能。不過，開發(fā)商想賣個好價錢，我們當然要爭取價格最低，目前雙方正處于討價還價階段。
連巨生告訴記者，現(xiàn)在將軍路周邊的房價起價是每平米3800元，而這個項目談下來后，每平米只要2000元左右，便宜不少。
與開發(fā)商合作尚屬“練兵”
“個人合作建房組織與一些資金鏈出現(xiàn)問題的小開發(fā)商合作，確實是一條可行之路。”中南財經(jīng)政法大學房地產(chǎn)研究中心楊巧博士接受本報記者采訪時表示，開發(fā)商有土地和資質，合作建房者有資金，兩者各取所需，完全有可能成功。
“我們現(xiàn)在需要的是一個成功的案例來打破僵局，以擴大合作建房的號召力，堅定合作建房者的信心，為將來走得更好、更遠，打下良好的基礎�！边B巨生說，像將軍路項目這樣在合作建房初期與開發(fā)商合作，是取得成功的捷徑。
但他坦言，自己把合作建房組織與開發(fā)商的合作，包括溫州模式、深圳模式等，視為一個練兵階段。因為目前的實際情況是，愿意與合作建房組織合作的開發(fā)商往往是因暫時陷入困境的一時之需，沒有多少開發(fā)商愿意與合作建房組織長期合作。開發(fā)商追求的目標是利益最大化，而合作建房組織追求的目標是“利益”(房價)最小化。
“合作建房初期，在與開發(fā)商的多種合作模式當中，與其合作直接到土地市場上拍地的操作模式，還是應該盡量回避的。”連巨生特別指出，在武漢市中心的好位置地塊，拍出的地價已經(jīng)高達600-1000萬元／畝，每平方米房屋地面價格已經(jīng)達到3000元，加上建房成本和稅費，建好后的房價與市場價差價不是十分明顯。
武漢人均月收入只有1千元左右，按1：6國際購房標準公式，這樣操作出來的房價，一般人也承受不起。加之人與人之間的信任需要時間和成例案例，所以前期一般不召集會員搞拍地合作建房。
“經(jīng)過多方實地考察，我們發(fā)現(xiàn)武漢城郊結合部的閑置土地資源較豐富，也有些爛尾樓，價格比拍市區(qū)地便宜多了，因此，前期以與開發(fā)商合作為主要目標�！边B巨生表示，武漢城鄉(xiāng)結合部有不少土地在私人手里，這些人拿地的成本非常低，如果和他們商議買地，地價不會太高。
政策真空成“硬傷”
“如果將軍路項目成功后，我可能會考慮在武漢城鄉(xiāng)結合部，與一些有拆遷和改善住房條件需求的村民合作開發(fā)住房。”連巨生說，他們出地，我們集資、建房。
當記者質疑這樣的房子就是政府明令禁止的小產(chǎn)權房時，連巨生表示，小產(chǎn)權房是解決中低收入者住房問題的一條非常現(xiàn)實的方法。他希望政府能夠看到這部分人群的住房需求，并出臺相關的支持政策。
“個人合作建房從2003年底出現(xiàn)至今已經(jīng)四年了，國家至今未出臺相關支持政策�！边B巨生直言，這與一些發(fā)達國家對待個人合作建房的態(tài)度形成了較大的反差。
他認為，有關方面始終都沒有能力把房價調控穩(wěn)定下來，就應該轉換思路，跳出體制內調控無效的怪圈，學習引進國外個人合作建房的經(jīng)驗，采用國外廣泛存在的個人合作建房模式，將地方政府手上過于集中的土地資源分散一部分給民間非盈利組織如個人合作建房組織，以便使其有能力和資源搞個人合作建房，多條腿走路，以便達到調控房價的目的，也有利于改善與民爭利的形象。
而國內合作建房組織的現(xiàn)實情況卻是，與國際個人合作建房組織全部走非盈利性組織牌照的“待遇”不同，其被迫負擔名目繁多的商業(yè)稅費，沒有相應地位。
連巨生表示，長期不出臺相應配套政策是一種過失和不作為，希望政府能夠盡快給出相關的政策與資源支持。
資金安全有保證
“說實話，我也對合作建房有很大的興趣。”楊巧告訴記者，撇開自己是房地產(chǎn)業(yè)研究人員的身份，她也是普通購房者，在房價高企的現(xiàn)實下，她也希望加入合作建房聯(lián)盟，買到低價房。
但是她表示，在房子沒有成形的前提下，自己不會貿(mào)然出資，對于合作建房形式下的資金安全問題，還是比較擔心。
“資金問題既是會員最關注的問題，也是合作建房發(fā)起人最關心的事情�！边B巨生表示，正是因為如此，才會在初期階段回避拍地，從參與成形項目入手，逐步完善和獲得經(jīng)驗，待市場心理成熟后，再介入拍地。
他介紹說，目前該聯(lián)盟已經(jīng)尋求到民生銀行的合作，資金監(jiān)管方案也已經(jīng)設計出爐。除非有銀行、出資會員、聯(lián)盟三方的簽字，否則不能動用資金。資金問題，會員們初始疑懼，現(xiàn)在已基本能夠理解、接受。
而對于有人責難合作建房聯(lián)盟收取法律服務費、管理費等，連巨生表示，收取3%的管理費，不是盈利，是管理成本和開支，這是全國合作建房聯(lián)盟統(tǒng)一制定的“游戲規(guī)則”，與經(jīng)濟適用房的管理費標準相當。管理費用于組織運作、成本開支、人員工資、法律費用等合理必要的開支，是合理正當?shù)摹：献鹘ǚ恐唤蛹{認可“游戲規(guī)則”的人，合作建房組織不會強求不接受此理念的人加入。
“那么，銀行愿意為合作建房組織提供貸款支持嗎？”楊巧告訴記者，據(jù)她了解武漢的銀行目前在為開發(fā)商發(fā)放開發(fā)貸款方面十分謹慎，一般只對有信譽、優(yōu)質的、合作過的老客戶放貸，對新開發(fā)商基本不放貸。
“由于合作建房沒有政策支持，銀行確實不愿意為我們提供貸款，包括住房按揭貸款。”連巨生對此也表示十分無奈，好在此次洽談的將軍路項目，每套房都在60平米至80平米之間，平均每套房價格在15萬元左右。不少會員想點辦法，還是有能力一次付清的。其他無法一次付款的會員，我們現(xiàn)在還沒找到行得通的貸款方法。只能在日后逐步摸索，看能不能借助企業(yè)向銀行貸款，“曲線”房貸。
但是對于有聲音質疑許多中低收入者無法將建房資金一步繳納到位，參與合作建房者中不乏炒房人和房地產(chǎn)業(yè)內人士，連巨生則表示，任何新生事物都不是完美的，需要一個完善過程，這很正常。法律上有權利與義務均等原則的表述。想讓個人或組織承擔一份義務就要讓其享受相應的權益。
他說，遺憾的是中國的個人合作建房組織至今都沒有享受到政府提供的一星半點的支持資源，更沒有任何優(yōu)惠。即使在調控房價無效的情況下，也沒考慮過個人合作建房。甚至到全國兩會上去要求政府制定一部“管”合作建房組織的法律、法規(guī)，至今都未能如愿。
因此從法理上說，中國的合作建房組織是沒有法律義務去接受那些“非分要求”的，只要與一般的房地產(chǎn)公司那樣對待交房款難以及炒房者、業(yè)內人士即為合法。
盡管如此，連巨生表示，中國的合作建房組織基于道德良知，還是沒有忘記合作建房的宗旨——以解決中低收入者住房難為已任，盡自己的最大能力來識別炒房者、業(yè)內人士等問題。
“做這些人們所希望的只會增加成本的事情，從法律上說合作建房組織并無義務，只是出于道德高者的自律。”連巨生說，這就像學雷鋒，不學雷鋒的人，你無權指責他。學雷峰的人，學得不好的，學得不標準的，也不要在一旁指指點點說人家——因為人家沒享受到相應的權益，自然也沒這個法律義務。
“在這里，我再次呼吁，有關部門應按國際上通行的非盈利組織模式釋放必要的建房資源給個人合作建房組織，使其能獲得與國際合作建房組織相同的待遇，以便有條件和資源為老百姓實現(xiàn)個人合作建房，并按國際通行做法將合作建房從商業(yè)地產(chǎn)中分離出來。以解目前‘巧婦難為無米之炊’的困境。”連巨生表示，經(jīng)過幾年的曲曲折折，聯(lián)盟的會員目前已有700多名，合作建房的思路也逐漸明朗。萬事俱備，只欠“政策”這股東風。(謝麗佳)
