“這套房子的報(bào)價(jià)剛剛降了下來,比上半年便宜好幾萬啦!”7月30日、31日,記者在羅湖、福田區(qū)多家地產(chǎn)中介商的業(yè)務(wù)員口中聽到類似信息!拔夜烙(jì)(市場)眼下還不算穩(wěn)定,再等兩三個(gè)月看看吧,應(yīng)該還能降下來一點(diǎn)!8月1日,市民張先生出現(xiàn)在福田區(qū)房地產(chǎn)登記中心辦證大廳,他不是來辦事,僅僅是“觀察觀察”。張先生觀察的結(jié)果是“今天來辦證的人并不多,7月份排長隊(duì)的情景不見了”。
就二手房交易市場而言,8月1日是這樣一個(gè)“分水嶺”:此前買賣雙方經(jīng)中介撮合可以選擇多種簽約方式(被廣為采納的就是以“陰陽合同”規(guī)避高額稅收);8月1日開始全面統(tǒng)一啟用新版二手房合同(簡稱“居間合同”),政府調(diào)控措施多管齊下,二手房賣方或征收售房差價(jià)的20%所得稅。2007版“居間合同”啟用,所有二手房買賣將通過網(wǎng)上交易系統(tǒng)簽訂合同,以及銀行房貸緊縮等方面的影響,深圳二手房市場報(bào)價(jià)已開始有所松動。
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二手房成交量萎縮?
7月31日,記者來到福田區(qū)景田南小區(qū)某地產(chǎn)中介公司的營業(yè)部,告訴售樓員想買一套中小戶型房子,中介公司工作人員在資料堆里查了半天之后答復(fù)稱,小區(qū)里就掛盤有二房房源,其中有一套面積約77平方米的住房非常合適,報(bào)價(jià)是1.3萬元/平方米,總價(jià)100萬就可以了。
接下來的閑聊過程中記者獲悉,該住房價(jià)位在六七月間報(bào)得更高,總價(jià)將近110萬!業(yè)務(wù)員一邊對記者介紹這套房子的優(yōu)點(diǎn)一邊感嘆說,自從去年下半年以來,二手房的價(jià)格一直在猛漲,已經(jīng)將近一年沒有聽到降價(jià)的消息了。
據(jù)房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)反映,對于即將啟用的二手房買賣新版合同,目前大多數(shù)人持觀望態(tài)度。二手房市場交易量與此前相比并無太大變化,但是一些二手房業(yè)主已悄然降價(jià)放盤。
根據(jù)記者了解,深圳二手房價(jià)格的回落并非個(gè)別現(xiàn)象。深圳美聯(lián)物業(yè)近期提供的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,進(jìn)入7月份以來,在美聯(lián)物業(yè)報(bào)盤售房的業(yè)主中,有三成業(yè)主主動要求調(diào)低報(bào)盤價(jià)格,價(jià)格調(diào)低幅度在5%~10%左右。很明顯,賣方態(tài)度出現(xiàn)明顯的轉(zhuǎn)變,與原來的一味“捂盤”、提價(jià)相反的是,賣方開始主動調(diào)低放盤價(jià)格。
2007版二手房買賣合同從8月1日開始啟用,所有二手房買賣將通過網(wǎng)上交易系統(tǒng)簽訂合同。業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為,剛啟用的新版二手房合同會在一定程度上杜絕了“陰陽合同”的產(chǎn)生。之前,按照業(yè)內(nèi)“實(shí)收價(jià)”的規(guī)則,買方在交易中就必須承擔(dān)成交價(jià)的個(gè)人所得稅、5%的營業(yè)稅以及中介3%的傭金;一套1.6萬元/平方米的房子,買方實(shí)際要付1.8萬元/平方米。一位資深中介公司經(jīng)理表示,杜絕“陰陽合同”后,預(yù)計(jì)未來兩個(gè)月內(nèi)市場上二手房成交量將出現(xiàn)萎縮現(xiàn)象,二手房房價(jià)會順勢下調(diào)二成左右。近期買方應(yīng)持續(xù)保持觀望狀態(tài),待全部政策明朗后,再視需要情況而決定是否購買。
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年底可能迎來拐點(diǎn)?
新版二手樓買賣合同啟用后,深圳二手房價(jià)格的走勢究竟如何呢?二手房市場專家、中原地產(chǎn)一位副總經(jīng)理在接受采訪時(shí)分析,從現(xiàn)在起到年底,深圳二手房市場將經(jīng)歷一段“僵持期”,賣方報(bào)價(jià)會有所下降,但是買房的消費(fèi)者大多會持幣待購!暗搅四甑浊昂,賣方可能會先挺不住,因?yàn)楣┓康膲毫Σ辉试S他們把房子繼續(xù)捂在手里,那時(shí)候,很多業(yè)主可能忍痛降價(jià)放盤”。因此,業(yè)內(nèi)人士估計(jì)今年底前后,深圳二手房價(jià)格將出現(xiàn)較大幅度的下降。
進(jìn)入7月份以來,已有許多業(yè)主主動要求調(diào)低報(bào)盤價(jià)格,價(jià)格調(diào)低幅度在5%~10%左右。很明顯,與原來一味“捂盤”、提價(jià)相反的是,賣方態(tài)度出現(xiàn)明顯的轉(zhuǎn)變。與此同時(shí),占據(jù)深圳二手樓交易市場份額最大的中原地產(chǎn),6月份錄得的二手房成交量比5月狂跌2/3。與6月上旬相比,7月上旬的二手房成交宗數(shù)和成交面積下滑超過三成,下滑原因不是個(gè)別房型或個(gè)別區(qū)域的成交出現(xiàn)異常所致,而是市場整體交易開始趨冷。
眾所周知,在深圳這座移民城市中有近1000萬人屬于沒有深圳戶籍的外來人口,這部分人群的安居狀況鮮明地體現(xiàn)在二手房出租和交易市場。二手房市場是深圳房價(jià)從平穩(wěn)到活躍,從活躍到瘋狂的主導(dǎo)性因素,影響了新房價(jià)格的擬訂,引領(lǐng)和見證了深圳房價(jià)的一路狂奔。
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“炒家”轉(zhuǎn)戰(zhàn)二線城市?
來自深圳官方的一份報(bào)告為深圳房價(jià)上漲分析出了四大原因。一是雖然深圳經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展,居民收入不斷提高,但土地資源短缺,人口快速增加,導(dǎo)致樓市供需矛盾加大。二是深圳外來購房需求有所增加。三是深圳前幾年停止了經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè),增加了對市場商品住房的需求。不過一些人認(rèn)為房價(jià)上漲的主要?jiǎng)恿是來自于炒房。
更能說明問題的是,深圳社會科學(xué)院近日公布的《深圳藍(lán)皮書:中國深圳發(fā)展報(bào)告(2007)》表明,從商品房轉(zhuǎn)手時(shí)間分析,領(lǐng)到產(chǎn)權(quán)證半年就轉(zhuǎn)手的住房占住房總套數(shù)的30.31%。
稍微細(xì)心些的市民都可以發(fā)現(xiàn),近期以來深圳媒體地產(chǎn)廣告已開始大幅宣傳周邊城市的商品房,近至惠州中山,遠(yuǎn)至長沙重慶,以相對低廉的價(jià)格刺激深圳人購房投資。記者身邊多位工作了10余年的朋友就曾在上周末結(jié)伴飛往重慶,目的只有一個(gè):看房,投資。
“現(xiàn)在深圳房地產(chǎn)市場的確是購銷旺季,房價(jià)并非是‘空漲’。但是對于承受能力有限的普通購房者來說,心理壓力越來越大。”一位地產(chǎn)策劃人士就表示,一方面深圳少有新樓盤推出,另一方面樓價(jià)高企,泡沫越聚越多,他的許多同業(yè)朋友已紛紛轉(zhuǎn)戰(zhàn)二線城市,他自己也在考慮出路。(劉萬專 毛巖巖)