8月1日，深圳樓市拐點？
股市在漲，房價在跌。在政策高壓和輿論旋渦里，持續(xù)瘋漲了10個多月的深圳樓價，終于出現(xiàn)拐點跡象。
8月1日，新版二手房合同正式實施，為能趕上少繳過戶稅費的“末班車”，此前幾天，深圳國土房產局及各分局門前從凌晨就有人排隊。
更讓炒房者擔心的是，8月1日之后，可能隨時推出以評估價為參考價格向賣方征收售房差價的20%所得稅，這將徹底結束深圳市持續(xù)了超過20年的用陰陽合同規(guī)避所得稅的歷史。
“投資者最擔憂的就是這個稅收政策，如果執(zhí)行到位，那么打擊力度會非常大。”此前一直為投資者尋找房源的一中介機構人士表示。
據(jù)統(tǒng)計，7月18日-7月24日，深圳新房成交均價1.29萬元，環(huán)比下降12%。截至7月24日，深圳新房7月份均價為1.35萬元，較6月份均價1.45萬元下降了7%，較5月份均價1.42萬元下降了5%。
究竟是什么原因締造了此輪樓市暴漲、暴跌神話？房價暴漲還將演繹到何時？更為有效的調控舉措又在何方？
暴漲神話
在深圳做生意的王先生怎么也沒有料到當時些許的猶豫就讓他錯失了好幾十萬元的收入。去年年底，王先生揮資一百多萬元準備在樓市或股市大戰(zhàn)一場，本已看好了深圳某個樓盤，當時該樓盤價格還不到一萬元，但去年大好的股市行情使他將資金全部投入了股市。誰知今年股市行情與去年大大不同，幾次大跌，幾個月的振蕩調整，王先生調倉換股后勉強獲得了十幾個點的收益，而他當初看好的那個樓盤價格卻差不多翻了一倍。另一位投資房地產的朋友卻賺了個盆滿缽滿。
今年上半年，深圳樓市以迅雷不及掩耳之勢迅猛飆升，王先生也成了目睹這輪暴漲行情的眾多見證者之一。
按國家統(tǒng)計局公布的全國70個大中城市商品住房銷售價格調查統(tǒng)計，2007年1～6月，深圳新建商品住宅價格各月同比漲幅分別為10.2%、9.9%、10.7%、11.3%、12.3%、15.9%，累計漲幅高達70.3%，月均漲幅達11.7%，居全國70個大中城市前列。
深圳儼然已經(jīng)成為全國房價上漲的領頭人。據(jù)深圳國土資源和房產管理局統(tǒng)計，截至6月21日，深圳樓市均價為15487元／平方米，比5月份上漲1264元，而參照此速度，按均價購買的100平方米新房，一個月可以賺12.64萬元。此次房價上漲過半僅用了半年時間，相比而言，深圳樓市從均價5980元／平方米上漲到9300元／平方米，卻足足用了兩年。
目前在深圳關內，新盤均價已經(jīng)突破2萬元／平方米。在羅湖區(qū)，最高5萬元／平方米的房價直逼香港的郊區(qū)元朗。
“翻兩三倍是正常，只翻一倍就是失常。整個樓市完全處于瘋狂狀態(tài)�！蹦撤艞壒墒型顿Y樓市的私募人士對深圳樓市中的暴利直言不諱。
瑞信亞洲區(qū)首席經(jīng)濟學家陶冬表示，這是一輪報復性的價格上漲，顯現(xiàn)出以‘國六條’為代表的房地產新政并未奏效，政府苦心經(jīng)營的房地產價格防線已有被打破的跡象。
全球熱潮
“房價已經(jīng)瘋了！我恨不得離開深圳！”在深圳一家媒體做房地產報道的洪小姐感嘆，畢業(yè)五年，結婚一年，以其和丈夫月入均近萬的工資，在深圳還是供不起一套兩室一廳的二手房�！敖Y婚前我們就開始看房，從關內看到關外，從每平方米七八千塊錢看到如今的一萬多，越看越心痛”。
和洪小姐一樣有切膚之痛的人還很多，今年的樓價上漲讓很多城市白領“望房興嘆”。
在全球流動性嚴重過剩的形勢下，眼下這波房地產市場熱潮，不只在中國上演，也席卷了全世界。從英國、法國到印度、拉丁美洲和東歐，史無前例。單單發(fā)達國家，過去五年來的住宅區(qū)房價總值至少增加了30萬億美元。
賺錢效應使得境外資金蜂擁而入，國際資本投資房地產成為近期的特征。國際著名機構仲量聯(lián)行近日公布的初步數(shù)據(jù)顯示，2007年上半年全球房地產直接投資總額再創(chuàng)歷史新高，達到3820億美元，比去年同期上漲16.6%，超過了2003年全年的投資額。全球房地產投資連續(xù)16個季度以來持續(xù)增長，美洲、歐洲和亞太地區(qū)均創(chuàng)歷史新高。
2007年上半年，亞太地區(qū)房地產投資總額上漲至550億美元，同比增長12%，其中跨境投資占到了顯著的部分。日本、中國和新加坡的房地產市場增長最為強勁。而新加坡成為2007年全球房地產投資最熱的市場。
多方阻擊
“房價問題現(xiàn)在已經(jīng)是一個非常嚴峻的問題�！币晃簧钲谑姓块T負責人對記者坦言。在房價暴漲的同時，房價非正常上漲引起了政府部門的密切關注，國家調控政策也不斷出臺。7月21日起，金融機構人民幣存貸款基準利率開始年內第三次上調，同時住房公積金貸款利率也相應提高。
深圳市政府今年以來也頻頻出手進行宏觀調控，收緊土地資源管理，抬高外資準入門檻，嚴打炒房等非市場行為，增加住房用地規(guī)劃，使用稅收杠桿，并即將出臺“雙限、雙競”政策。截至6月底，深圳工商部門對3677家房地產開發(fā)企業(yè)和中介企業(yè)進行了檢查，對其中52家發(fā)出了整改通知書，有12家企業(yè)被吊銷執(zhí)照。
但這一切措施見效似乎都比較緩慢。7月17日，深圳市地稅局出面表態(tài)，8月1日之后，可能隨時推出以評估價為參考價格向賣方征收售房差價的20%所得稅，這將結束用陰陽合同規(guī)避所得稅的歷史。這劑猛藥讓市場為之震動。不愿署名的市場人士表示，“以評估價格收取20%所得稅”這一新政出臺后，最后買房者將承受更重的負擔，這使得炒房者“突然死亡”，難以找到下家。
同時，7月18日，深圳市國土房產局、規(guī)劃局聯(lián)合公布的《深圳市住房建設規(guī)劃2007年度實施計劃》也指出，今年深圳將新增住房用地供應總量3.4平方公里，建設各類住房14.33萬套，總建設面積1140萬平方米。年內開工建設2.5萬套保障住房，并確保6000套保障住房在年內交付。
但更多的人預計房價還將穩(wěn)步上行，宏觀調控措施并不能根本改變房價上揚格局。經(jīng)濟學家哈繼銘認為，房價還會上漲8-10年。方略房地產研究中心主任茅巍也表示，估計房地產價格暫時還回落不了。房價增速可能較上半年放緩�！�
深圳樓市“高燒”懸念
●1至5月，深圳新建商品房批準預售面積同比下降22.82%
●在2006年置業(yè)者中，有超過3成人在取得產權證后半年內轉手
●截至24日，深圳新房7月份均價為1.35萬元，較6月份下降7%
炙手可熱的廣東樓市迎來了新一輪的狂飆：根據(jù)國土房管部門最近公布的信息，廣州新建商品住宅均價5月份達到7823元／平方米，刷新了房價歷史紀錄；深圳的房價更是在4個月里暴漲了50%，中心區(qū)突破2萬元／平方米的價位，成為國內房價最引人注目的城市。
有專家表示，廣東樓市的此輪暴漲主要是供求關系緊張的原因，應該從加大土地供應的方向予以解決；也有專家表示，這主要是在流動性過剩的大背景下，各種投機力量炒作的結果。它既不正常，也不可能持久，對此應有清醒的認識�！ �
需求拉動抑或熱錢助推？
業(yè)內人士大多把深圳房地產的暴漲主因歸結于供需間的強烈不平衡。中原房產項目總經(jīng)理黃韜表示，深圳這樣一個年齡層次相對較低的城市，對房地產的需求十分旺盛，供需極不平衡，同時政策預期的不穩(wěn)定也使樓市賣方持續(xù)觀望，更減少了房地產實際供給量，從而也助推了房價進一步上漲。
方略房地產研究中心主任茅巍也表示，深圳房價之所以大幅上漲，與市場供應嚴重緊缺有很大關系。政府前期批準的土地供應量大大減少，而深圳城市呈狹長形，可開發(fā)用地有限，與此同時供地緊張也導致了地價飛漲，很多樓盤都被捂住不敢拍賣，導致供應更為緊張。目前房地產市場已經(jīng)到了比較嚴重的時候，在賣方市場中存在著嚴重的供求失衡。
據(jù)統(tǒng)計，今年1～5月，深圳新建商品房批準預售面積僅為212.01萬平方米，同比下降22.82%；商品房銷售面積為312.32萬平方米，同比減少11.72%。其中，住宅銷售面積279.08萬平方米，同比減少12.15%。
但另外一種觀點同樣值得思考，投機資金大量進入房地產市場也是推動房價上漲的重要原因。深圳龍華開發(fā)有限公司副總鄧堅表示，深圳房地產在供應上的不足，給投機活動提供了前提條件。
黃韜也認為，階段性和區(qū)域性的投機成了暴漲神話背后的另一推手，也進一步造成了房地產供給的虛假緊張。
投資渠道的狹窄更加速了民間資本流向樓市。業(yè)內人士指出，深圳是國家改革開放先行地區(qū)，經(jīng)濟發(fā)達，投資活動活躍。但是，當前國家的經(jīng)濟大環(huán)境，除了股市、樓市外，民間資本并沒有太多的投資渠道。這就必然造成了民間資本大量擠入股市和樓市。而股市“5·30”事件后，很多人開始覺得，錢放在股市里增值或許還不如放在樓市里安全，于是，大筆的股市資金可能又涌向了樓市，推高了樓市上漲。
大筆資金進入樓市，不但削弱了樓市的消費屬性，提升了樓市的投資屬性，而且在投資的理念下，樓市的供應也更加緊張。因為按照購房需求，一個人可能只需要一套住房。但按照投資的需求，那么一個人就可能需要幾套，甚至幾十套住房，進一步加劇了供需間的矛盾。
深圳市社會科學院公布的《深圳藍皮書：中國深圳發(fā)展報告(2007)》顯示，深圳2006年置業(yè)者中領到產權證后半年內就轉手的住房占住房總套數(shù)的30.31%，得到產權證后3年及3年以上轉手的住房占住房總套數(shù)的28.11%。有統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，深圳住房的轉手速度很快。坊間流傳的比例更為驚人，宣稱深圳有高達70%的房子用于投資用途，而非居住目的。
而來自深圳香地房地產咨詢公司的統(tǒng)計顯示，在2005年深圳購買2套及以上房產的購房者達7553人，他們的交易量占全市交易套數(shù)、面積、金額的比例分別為20.16%、16.5%和21.5%。業(yè)內人士認為，假如這類購房者都以投資為主訴求的話，那么深圳投資客比例已經(jīng)非常接近20%的警戒線。
專家指出，地產界有一個衡量樓市泡沫的指標，在一般情況下，房價增長速度不應該超過GDP增長速度，因而指標值的合理范圍應該在1以內。如果指標值在1～2之間，則是泡沫預警。如果在2以上，則表示房價虛漲泡沫顯現(xiàn)。而中原地產今年6月公布分析數(shù)據(jù)稱：當前，深圳房價的增長率與GDP增長率之比已經(jīng)達到2.68，房價虛漲泡沫已經(jīng)顯現(xiàn)。
持續(xù)加息影響
房價的上漲會不會是經(jīng)濟過熱的體現(xiàn)？這個問題已經(jīng)不得不引起重視。7月26日，中共中央政治局在總書記胡錦濤主持下召開會議，分析研究了當前經(jīng)濟形勢和經(jīng)濟工作，會議提出，把遏制經(jīng)濟增長由偏快轉為過熱作為當前宏觀調控的首要任務。
而在此前一個星期，國家統(tǒng)計局公布，6月份居民消費價格總水平同比上漲4.4%，創(chuàng)32個月以來新高，數(shù)據(jù)發(fā)布后的次日，加息和調減利息稅兩項政策同時落地：人民幣存貸款基準利率上調0.27個百分點、利息稅下調15%。同時，自2007年7月21日起，個人住房公積金貸款利率上調0.09個百分點。建設部也通知指出從2007年7月21日起，上調個人住房公積金貸款利率0.09%。
加息對樓市的影響到底有多大？這成了近期爭論的熱點話題，業(yè)內人士對此存在諸多分歧。
“對加息已經(jīng)沒感覺了，已經(jīng)進入加息麻木期了，此次對房價的調控是意料之中，市場對此早已有所消化，且此次加息調控力度對于瘋漲的房價來說，仍顯溫和，尚不足以為高燒的樓市降溫�！焙细惠x煌首席分析師黎文江表示。
但更多業(yè)內人士認為，加息尤其是持續(xù)加息對抑制房地產的泡沫有著十分重要的作用。
易憲容做過一個計算，當本金1元，利率復利為5%時，30年后1元的終值利息系數(shù)為4.322；利率為8%，30年后1元的終值利息系數(shù)為10.062；利率為10%時，30年后1元的終值利息系數(shù)為17.449.也就是說，當復利計算時，當利率由5%上升到10%時，其終值利息系數(shù)為4倍多。如果購房總價120萬元，首期付款20萬元，貸款100萬元，分30年付清，貸款利率為10%，每月按揭貸款8775.70元，30年后你連本帶利得總支付332萬元，其中利息支付232萬元。
北孚地產研究所所長劉光東認為，這次加息、減稅主要針對流動性過剩的問題，并非針對房市。單從這次加息的影響來說，更大的影響還在于對未來政策的預期。這個信息面的影響將遠遠超過這次加息的影響，購房者害怕加息還不起貸款，從而觀望。
這次加息、減稅政策，對房地產個人貸款而言可謂是“溫水煮青蛙”。中國指數(shù)研究院副院長陳晟指出，房價本身就在上漲，加息、減稅之后，購房者的貸款成本提高了，尤其對那些拿工資還貸的人來說，累計三次加息，使他們的還貸壓力大大增加。
政府能否按住樓市牛頭？
“房價問題現(xiàn)在已經(jīng)是一個非常嚴峻的問題�！币晃簧钲谑姓块T負責人對記者坦言。深圳市政府在今年以來頻頻出手進行宏觀調控，收緊土地資源管理，抬高外資準入門檻，嚴打炒房等非市場行為，增加住房用地規(guī)劃，使用稅收杠桿，并即將出臺“雙限、雙競”政策(即限套型面積、限控制性價位，競房、競地價)。
7月3日，深圳市副市長呂銳鋒召集國土房產、貿工、規(guī)劃、審計、稅務、銀監(jiān)局等13個部門，召開深圳市房地產市場秩序專項整治工作會議，啟動聯(lián)合整治行動，重點打擊哄抬房價行為。開發(fā)商在樓盤銷售過程中是否存在“捂盤惜售”、“違規(guī)認購”、“內部及高管違規(guī)炒作”的問題，成了此次檢查的重點，一旦發(fā)現(xiàn)，將進行嚴肅處理。
據(jù)了解，截至6月底，深圳工商部門對3677家房地產開發(fā)企業(yè)和中介企業(yè)進行了檢查，對其中52家發(fā)出了整改通知書，有12家企業(yè)被吊銷執(zhí)照。
事實上，這幾年針對房地產的調控一直在進行，但遺憾的是房價對此似乎并沒有理會，一如既往地瘋狂往上飆升。黎文江表示，樓市對調控政策的反應具有滯后性，隨著各項政策相繼出臺并落到實處，房地產市場有望走向健康平穩(wěn)。
在政府宏觀調控針對樓市出臺的一系列利空面前，市場近段時間最為明顯的反應就是成交量明顯減少。這種成交量萎縮在最近一個月表現(xiàn)得更加明顯。與此同時，房價似乎也開始有所回落。
據(jù)統(tǒng)計，7月18日-7月24日，深圳新房成交均價1.29萬元，環(huán)比下降12%。截至7月24日，深圳新房7月份均價為1.35萬元，較6月份均價1.45萬元下降了7%，較5月份均價1.42萬元下降了5%。
事實上并不只有新房降價，二手房也有加入降價的趨勢。出于對8月份加稅的預期，一些地產中介和欲購房者都表示，放盤的二手房明顯增多，而且有的賣主愿意降價急售，以規(guī)避8月份可能出臺征收增值稅和個人所得稅的影響。
拋盤在增加。有研究員表示，從3月份以來，投資客都在出貨了。事實上，這個傳言一直都在傳播，加上土地增值稅和即將出臺的物業(yè)稅，都給市場造成了巨大的壓力，雖然不知道具體的執(zhí)行時間。前兩周已經(jīng)有數(shù)據(jù)顯示殺跌的情況在蔓延。在政策明朗之前，拋出的現(xiàn)象都會增加。
但更多的人對現(xiàn)在的房價還是無法接受，更為重要的是，大家預計房價還將穩(wěn)步上行，宏觀調控措施并不能根本改變房價上揚格局。經(jīng)濟學家哈繼銘認為，房價還會上漲8-10年。房地產市場上，現(xiàn)在的租金回報率已經(jīng)遠遠低于利率水平，買房子也是為了等待價格上漲。其判斷，中國的資產價格不會平，短期內上漲可能性大于下降。（戎明邁)
