在各地樓價(jià)仍然漲勢(shì)難擋之時(shí)，一直高燒不退的廣州樓市卻有了降溫的跡象。根據(jù)廣州市國(guó)土房管局日前發(fā)布的數(shù)據(jù)，今年3月，廣州十區(qū)一手住宅首次出現(xiàn)最大降幅，每平方米下跌700元，而中小戶(hù)型方面更是比2月下降887元/平方米，降幅達(dá)13.9%。
消息一傳出，廣州樓市便再一次成為社會(huì)關(guān)注的焦點(diǎn)。有人冷眼旁觀心存疑問(wèn)，有人歡欣雀躍滿(mǎn)懷期待，更有對(duì)房?jī)r(jià)恨鐵不成鋼者稱(chēng)這是“廣州打了其它城市一記‘耳光’”。
廣州樓市的此番“降價(jià)”是宏觀調(diào)控的成果，還是均價(jià)游戲的反映？這一“耳光”究竟是曇花一現(xiàn)，還是預(yù)示拐點(diǎn)到來(lái)？一些專(zhuān)家提醒，應(yīng)警惕房?jī)r(jià)起伏背后的風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)在日益依賴(lài)貸款資金的同時(shí)，也把樓市綁上了高風(fēng)險(xiǎn)的戰(zhàn)車(chē)。目前樓市的投資風(fēng)險(xiǎn)在增大，一旦價(jià)格發(fā)生逆轉(zhuǎn)，當(dāng)心美夢(mèng)破碎，“富翁”變“負(fù)翁”。
房?jī)r(jià)下跌就像一個(gè)數(shù)字游戲
“房?jī)r(jià)必降”，廣州市長(zhǎng)張廣寧年初的承諾猶在耳邊。4月中旬，廣州市國(guó)土房管局公布數(shù)據(jù)房?jī)r(jià)下降。不少人將這兩件事聯(lián)系起來(lái)，把此次廣州房?jī)r(jià)跳水看作是市長(zhǎng)降價(jià)承諾的兌現(xiàn)。
廣州樓市真的降溫了嗎？對(duì)這一“耳光”的解讀，專(zhuān)家們見(jiàn)解不一。
3月廣州房?jī)r(jià)下跌的原因復(fù)雜，專(zhuān)家認(rèn)為主要是供給結(jié)構(gòu)方面的因素。廣東省房地產(chǎn)協(xié)會(huì)市場(chǎng)研究部主任黃福新分析認(rèn)為，分布在郊區(qū)的低價(jià)位樓盤(pán)交易量增多，把均價(jià)拉低了。具體而言，3月花都區(qū)新建商品住宅成交面積達(dá)到13.82萬(wàn)平方米，占廣州全市十區(qū)總交易面積的23.13%，而花都區(qū)新建商品住宅均價(jià)是全市最低的，僅為3759元/平方米。由于郊區(qū)低價(jià)樓盤(pán)交易量大，中心城區(qū)高價(jià)樓盤(pán)交易量少，均價(jià)被拉低，房?jī)r(jià)下跌就不奇怪了。
有專(zhuān)家認(rèn)為，部分區(qū)域的“井噴式增長(zhǎng)”是導(dǎo)致均價(jià)下降的偶然因素，不能代表整個(gè)廣州的真正房?jī)r(jià)走向。廣州寒桐投資顧問(wèn)有限公司總經(jīng)理韓世同說(shuō)，廣州3月住宅均價(jià)的變化，主要是花都成交量的大幅變化所造成的：花都3月成交面積比2月的6.39萬(wàn)平方米高出7.43萬(wàn)平方米，增幅高達(dá)116.28%，這樣的漲幅可以稱(chēng)為“井噴式增長(zhǎng)”。而其它主要區(qū)域的成交量則有不同程度的下降。通常來(lái)說(shuō)，2月花都成交量不應(yīng)那么少，而3月花都成交量又不應(yīng)那么多；換言之，2月整體均價(jià)不應(yīng)當(dāng)這么高，而3月整體均價(jià)又不應(yīng)如此低，其中不一定是有人為的因素，但花都區(qū)數(shù)據(jù)存在匯總不及時(shí)或不準(zhǔn)時(shí)是很有可能的。
另外，股市、基金近期看好也是影響廣州房?jī)r(jià)下跌的重要因素。黃福新說(shuō)，目前，國(guó)內(nèi)流動(dòng)性資金過(guò)剩，由于股市行情不斷看漲，吸引了大量資金注入股市；同時(shí)，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控的層層加碼，政策落實(shí)嚴(yán)格，使許多投資者停止了對(duì)房地產(chǎn)的投資，轉(zhuǎn)而投資股市�？梢哉f(shuō)，是股市“救”了房市，使房?jī)r(jià)有所回落。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，不能否認(rèn)種種宏觀調(diào)控政策的出臺(tái)和落實(shí)對(duì)這次廣州房?jī)r(jià)下降起到了一定的作用。但這種作用是有限的，因?yàn)檎邚念C發(fā)到生效需要時(shí)間，不可能像外界所說(shuō)的，市長(zhǎng)一句話(huà)說(shuō)要降，房?jī)r(jià)就馬上降的。房?jī)r(jià)下降，政策因素的影響所占比重很小，其作用主要在于它影響了市民的消費(fèi)心理預(yù)期，無(wú)論是市長(zhǎng)說(shuō)要降房?jī)r(jià)，還是“廣七條”的出臺(tái)，都使消費(fèi)者改變了原來(lái)認(rèn)為房?jī)r(jià)只升不降的看法，讓其產(chǎn)生了觀望的情緒。
韓世同認(rèn)為，3月廣州樓市“價(jià)量雙降”只是一種表面上的、結(jié)構(gòu)性的變化，樓價(jià)其實(shí)并沒(méi)有出現(xiàn)真正的實(shí)質(zhì)性的下降，但這也極有可能是市場(chǎng)將要出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)變化的一種先兆或一個(gè)開(kāi)端。
聽(tīng)到每平方米700元降幅的消息后，苦苦觀望樓市多時(shí)的廣州市民李俊聽(tīng)訊后滿(mǎn)心歡喜地再次跑去珠江新城看樓，結(jié)果失望而歸。樓盤(pán)價(jià)格堅(jiān)挺，有的房?jī)r(jià)甚至比自己2月去看時(shí)還高出了不少，數(shù)據(jù)與現(xiàn)實(shí)的巨大反差讓李俊既困惑又郁悶。李俊說(shuō)，感覺(jué)上是被數(shù)據(jù)“忽悠”了，城中心的房?jī)r(jià)還在往上漲，這樣的房?jī)r(jià)“下跌”就像一個(gè)數(shù)字游戲。
業(yè)內(nèi)人士指出，700元是一個(gè)平均概念，是指廣州全市十區(qū)一手住宅均價(jià)的平均下降額度。黃福新說(shuō)，房屋均價(jià)這個(gè)數(shù)據(jù)本身并不十分科學(xué)合理，其計(jì)算方法是用一段時(shí)期內(nèi)一定的房屋交易總額除以交易面積得到的數(shù)據(jù)，這種計(jì)算帶有一定的籠統(tǒng)性，存在結(jié)構(gòu)性問(wèn)題——不能保證高、中、低檔房屋所占比例保持一致。韓世同認(rèn)為，太復(fù)雜或公眾看不懂的數(shù)據(jù)其實(shí)沒(méi)有價(jià)值和意義。建議參照股市統(tǒng)計(jì)分析方法，在均價(jià)基礎(chǔ)上建立和完善房?jī)r(jià)評(píng)估體系。
由流動(dòng)性支撐起來(lái)的高價(jià)位不可能持久
對(duì)廣州房?jī)r(jià)下降的熱議尚未平息，廣州媒體近日又爆出了廣州國(guó)龍大廈開(kāi)發(fā)商涉嫌重復(fù)抵押、一房多售、發(fā)放假房產(chǎn)證，百余名業(yè)主權(quán)益受侵害的事件。開(kāi)發(fā)商已經(jīng)一走了之，但有關(guān)部門(mén)的監(jiān)管責(zé)任是否到位，銀行放貸把關(guān)是否盡責(zé)這些并不新鮮的話(huà)題又被重新提起。
樓市火熱，市民投資熱情很高，往往忽視了對(duì)投資風(fēng)險(xiǎn)的評(píng)估和防范。根據(jù)《2007廣東房地產(chǎn)藍(lán)皮書(shū)》公布的數(shù)據(jù)，2006年廣東省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金結(jié)構(gòu)有較大調(diào)整，其中國(guó)內(nèi)貸款、外資的增幅均超過(guò)六成，自籌資金占的比重下降。有專(zhuān)家指出，房地產(chǎn)企業(yè)過(guò)于依賴(lài)國(guó)內(nèi)貸款、定金和預(yù)付款，一旦金融政策調(diào)整，會(huì)出現(xiàn)開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。
業(yè)內(nèi)人士透露，目前金融機(jī)構(gòu)普遍流動(dòng)性過(guò)剩，存在信貸擴(kuò)張的沖動(dòng)，部分銀行甚至出現(xiàn)為爭(zhēng)房貸客戶(hù)而違規(guī)的行為，比如在沒(méi)有達(dá)到真實(shí)預(yù)售條件下提前發(fā)放按揭貸款，或者采取先發(fā)貸款再補(bǔ)等級(jí)的方式，發(fā)放按揭貸款等。對(duì)此，中國(guó)人民銀行廣州分行貨幣信貸管理處副處長(zhǎng)張清山指出，這些違規(guī)行為雖然“簡(jiǎn)化”了貸款手續(xù)，容易吸引客戶(hù)，但是加大了信貸風(fēng)險(xiǎn)。
仲量聯(lián)行亞太區(qū)董事陳立民表示，樓市、股市快速上漲，歸根結(jié)底是流動(dòng)性過(guò)剩的結(jié)果。在高增長(zhǎng)、低通脹格局不變的前提下，民間資金將持續(xù)搶灘投資市場(chǎng)，過(guò)剩資金同時(shí)擠向樓市、股市這兩個(gè)市場(chǎng)，推高了價(jià)格的同時(shí)也增加了風(fēng)險(xiǎn)。由流動(dòng)性支撐起來(lái)的高價(jià)位不可能持久，我國(guó)的金融體系尚不健全，尤其需要警惕泡沫滋生乃至破裂產(chǎn)生的危害。
專(zhuān)家提醒，房地產(chǎn)供不應(yīng)求，房地產(chǎn)價(jià)格突飛猛進(jìn)之際，往往也是房地產(chǎn)泡沫最容易形成之時(shí)。10年前香港房地產(chǎn)泡沫破滅的慘相提供了前車(chē)之鑒，“負(fù)資產(chǎn)”一詞(房產(chǎn)實(shí)際價(jià)格低于所借的銀行貸款，超出部分為無(wú)抵押的負(fù)債)便產(chǎn)生于此。有一種說(shuō)法，當(dāng)時(shí)香港每位業(yè)主平均損失267萬(wàn)港元，十多萬(wàn)人由百萬(wàn)“富翁”一夜之間變成了百萬(wàn)“負(fù)翁”，損失慘重，令人驚心。
投資型買(mǎi)家擔(dān)心“炒樓炒成房東”
目前對(duì)廣州房?jī)r(jià)的討論無(wú)法獲得統(tǒng)一的觀點(diǎn)，但廣州樓市有所降溫的微弱跡象仍然帶給市民不少希望。在未來(lái)的幾個(gè)月里，廣州房?jī)r(jià)會(huì)否“量升價(jià)降”，會(huì)否成為2007年廣州樓市的拐點(diǎn)，乃至成為全國(guó)樓市降溫的風(fēng)向標(biāo)？
韓世同表示，目前廣州樓價(jià)已經(jīng)過(guò)高，市場(chǎng)缺乏有效購(gòu)買(mǎi)力的支持，樓價(jià)必須回調(diào)才能適應(yīng)和形成市場(chǎng)的有效需求。如果進(jìn)一步增加土地供應(yīng)量，尤其是中小戶(hù)型和中低檔住宅用地，增加普通住宅的有效供應(yīng)，供應(yīng)量增加了，再加上輿論報(bào)道的引導(dǎo)和監(jiān)管，消除民眾對(duì)房?jī)r(jià)只漲不跌的恐慌心理，那么廣州樓市是很有可能出現(xiàn)“量升價(jià)降”的。
也有專(zhuān)家認(rèn)為，3月廣州房?jī)r(jià)下降對(duì)樓市的發(fā)展影響不大。黃福新說(shuō)，3月是房地產(chǎn)銷(xiāo)售淡季，推出的新樓盤(pán)較少，加上郊區(qū)低價(jià)樓盤(pán)交易量增長(zhǎng)，拉低了全市均價(jià)。預(yù)計(jì)4月的均價(jià)可能與3月持平，但進(jìn)入5月銷(xiāo)售旺季后，房?jī)r(jià)上漲的可能性很大，有可能超過(guò)2月的水平(7729元/平方米)。當(dāng)然如果郊區(qū)推出更多的低價(jià)新盤(pán)，房?jī)r(jià)也有可能會(huì)被繼續(xù)拉低。
倘若房?jī)r(jià)繼續(xù)下降，想必最感歡欣雀躍的當(dāng)屬準(zhǔn)房奴們了。李俊說(shuō)，在不斷遭受漲價(jià)打擊之后，他仍然選擇苦苦觀望。盡管數(shù)據(jù)與現(xiàn)實(shí)之間有巨大的差異，但房?jī)r(jià)下降起碼是一線(xiàn)曙光。如果今年房?jī)r(jià)真的能夠降下來(lái)，他就有可能住上新房了。
相對(duì)于李俊的激動(dòng)，年初剛買(mǎi)了房子的韓鈺則對(duì)降價(jià)的反應(yīng)平淡。相反，她對(duì)于房?jī)r(jià)下降可能導(dǎo)致的現(xiàn)有房產(chǎn)的貶值，還有一點(diǎn)擔(dān)心。韓鈺說(shuō)，房?jī)r(jià)下跌后，她要支付給銀行的利息并不會(huì)減少，會(huì)出現(xiàn)資產(chǎn)貶值的情況。
韓世同認(rèn)為，樓價(jià)小幅回落到合理的區(qū)間，能夠促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)正常健康地發(fā)展，對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)都有利好。適度的房?jī)r(jià)下降，能夠啟動(dòng)大量有效需求，形成購(gòu)銷(xiāo)兩旺的局面。目前“價(jià)量雙降”并沒(méi)有什么值得高興的，關(guān)鍵還是要“量升價(jià)降”。
房?jī)r(jià)下降，有人歡喜有人憂(yōu)。與準(zhǔn)房奴們的殷切期待相比，利益與房?jī)r(jià)緊密相連的發(fā)展商和投資性買(mǎi)家則恐怕要暗自擔(dān)憂(yōu)了。業(yè)內(nèi)人士表示，如果房?jī)r(jià)真的降下來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)將結(jié)束暴利的局面，開(kāi)發(fā)商的收益也將減少；投資型的買(mǎi)家則可能因手中房產(chǎn)貶值而“炒樓炒成房東”。
不過(guò)也有專(zhuān)家表示，由于廣州樓市仍以剛性消費(fèi)需求為主，外資買(mǎi)房炒樓現(xiàn)象少，房地產(chǎn)泡沫小，因此不會(huì)出現(xiàn)當(dāng)年香港房地產(chǎn)泡沫破滅，房?jī)r(jià)暴跌的慘烈場(chǎng)面。(黃玫 劉苗）
