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　　編者按:2008年,注定是不平凡的一年。在這一年中,東莞樓市所走過的軌跡,會令所有置身其中的人感到刻骨銘心。盡管現(xiàn)在離這個不平凡年度的離去還有月余時間,但我們更愿意站在這個時間節(jié)點上,去回顧東莞樓市今年以來的風(fēng)風(fēng)雨雨。因為悲觀地說,市場在剩下的時間里還難以找到出現(xiàn)轉(zhuǎn)機(jī)的可能。同樣,樂觀來看,站在低谷中往上看,也許更能增生希望。所以,在接下來的幾期樓市周刊里,我們想與你一起去悉數(shù)2008年東莞樓市的那些事……不為對過去報以懷念,只為對將來多點信心。

　　東莞樓市感受到的第一絲料峭寒意,似乎正趕上今年雪災(zāi)那個時間節(jié)點。先知先覺者很快在行動上進(jìn)行了回應(yīng),而這也被視為今年樓市降價風(fēng)潮的發(fā)端。在此后一輪又一輪,從單點到多點,從個盤到多盤的跟進(jìn)微調(diào)中,這一行動被賦予了“理性”、“健康化”等內(nèi)涵�，F(xiàn)在看來,這番價格調(diào)整既是開發(fā)商迫于形勢的無奈之選,也是順應(yīng)市場的必然之選。也正因此,當(dāng)我們回到年頭去看這番調(diào)整時,眼下的調(diào)整仍在繼續(xù)。

　　9.2萬平方米的成交谷底

　　現(xiàn)在看來,“9·27”新政就像是去年高溫樓市上澆下的一杯冰水。但因前期火勢過于兇猛,2007年第四季度的樓市高溫仍難以出現(xiàn)明顯的消退。

　　畢竟,此前的東莞樓市已保持了長達(dá)7年的持續(xù)走高態(tài)勢。越來越高的房價卻更加刺激著消費者的購房熱情,以至于當(dāng)時不少業(yè)內(nèi)人士還稱東莞樓市正在出現(xiàn)“恐慌性”的購房局面,市場上很多消費者因擔(dān)心買不到房而去“搶房”。一時間“還不趕緊買房?”成了當(dāng)時最炙熱的口頭語。

　　不過,事情已經(jīng)在悄悄發(fā)生變化。2008年伊始,這場寒流便正式襲至東莞。住宅成交量同比和環(huán)比均減少超過5成,2008年的東莞樓市開始透出了陣陣逼人的寒意。

　　然而,一切才剛剛開始。整個2月份,僅9.2萬平方米的住宅簽約量讓東莞樓市的銷售直接跌入谷底,東莞樓市正式進(jìn)入黑夜前的黃昏。不過,這個階段的樓市促銷還是有些不痛不癢,整體房價也沒有發(fā)生太大的變化,表現(xiàn)最明顯的還是成交量的大幅下滑。在這個時候,人們?nèi)匀粚�今年的奧運銷售存有很高期待,當(dāng)然還包括那傳統(tǒng)意義上的“金九銀十”。

　　撬動磐石的第一支杠桿

　　2月末的一個下午,豐泰城突然對外發(fā)布信息稱,將于10天后推出200套毛坯房,最低價格僅售4000元/平方米,均價則為4500元/平方米。就在當(dāng)晚,萬科運河?xùn)|1號舉起了“7折”團(tuán)購的降價大旗,降價開始成了一種聲音和行動。合富輝煌東莞市場研究部副總經(jīng)理李興旺說,此舉意味著東莞樓市的深度調(diào)整從此拉開序幕。

　　盡管萬科東莞公司副總王永彪后來在公開場合對該次行動進(jìn)行了澄清,并表示“萬科的影響力沒有大家想象的那么大,萬科要做的事情也沒有大家想象的那么大,實際上只是在既有戰(zhàn)略‘快速周轉(zhuǎn)、效率制勝’的指導(dǎo)下,做了正常的市場行為。只是針對部分小的產(chǎn)品進(jìn)行了一次團(tuán)購”。但從某種意義上看,萬科此舉卻正是撬動?xùn)|莞樓市價格磐石的第一支杠桿。

　　翌日一早,光大旗下景湖春曉和景湖灣畔兩個項目還以相同方式作回應(yīng)。3月,豐泰等少數(shù)地產(chǎn)商再度跟進(jìn),不過此時的項目以普通洋房為主。4月,更多的開發(fā)商開始跟進(jìn)。5月,滿城盡刮“團(tuán)購風(fēng)”,東莞樓市出現(xiàn)了大范圍的價格回調(diào)。

　　從3月到5月,東莞的洋房、小戶型以及價格一直都很堅挺的別墅產(chǎn)品,都不同程度地進(jìn)行了價格微調(diào)。至此,東莞房價第一輪全面調(diào)整暫告一個段落。

　　奧運促銷變成集中讓利

　　6—7月,價格回調(diào)有所放緩。有關(guān)分析認(rèn)為,其原因主要是,前幾個月的價格回調(diào)刺激了一定的成交量。不過影響有限,整個市場仍處于極度低迷的狀態(tài)之中。7月,隨著宏觀經(jīng)濟(jì)及房地產(chǎn)上半年統(tǒng)計報告的出爐,以及對下半年樓市走勢的預(yù)判,樓市前景暗淡的市場預(yù)期開始彌漫。當(dāng)月下旬,“3字頭”房價開始在市場上頻現(xiàn)。萬科城市高爾夫花園高層洋房起價3799元/平方米,購房者再加1元送8萬元裝修；理想0769推出64套洋房,最低價3400多元/平方米,大部分單價為4000多元/平方米；聯(lián)華花園城為慶祝集團(tuán)成立15周年,推出91套單位,其中10余套屬于特惠單位,一口價3280元/平方米,其它都是4000多元……東莞房價再次遭遇下行壓力。

　　8月是奧運月,但開發(fā)商卻是在頂著后奧運營銷吃緊的壓力在大打促銷大戰(zhàn)。各種形式的促銷活動一時間集中爆發(fā)出來,而整體房價小幅下行的趨勢也愈發(fā)明顯。此時,開發(fā)商已經(jīng)明顯感覺到了存量壓力的存在。不過,因為讓利促銷,市場出現(xiàn)了一線回暖的跡象,在8月中下旬甚至出現(xiàn)了交易的小高峰。而此時,中高端住宅產(chǎn)品的成交量也較之以往出現(xiàn)了大幅攀升,從而總體上卻拉動著均價上揚走勢。這一時期,樓市交易的讓利范圍之廣、形式之多樣,歷年來都不多見。盡管價格波動比之于4—6月的大幅波動,顯得有點平穩(wěn)。整體來看,奧運月里的東莞樓市銷售上冷熱不均、個盤分化的特點正逐漸顯化。

　　“靜九”讓降價行動提速

　　這一情況,很快在9、10月的市場上得到放大。受國際、國內(nèi)一系列經(jīng)濟(jì)不景氣的信息影響,購房者入市的意愿普遍大減,樓市供求雙雙跌入低谷。“金九”變“靜九”,“銀十”難看贏,市場上的開發(fā)主體出現(xiàn)了少數(shù)歡樂多家愁的場面。很多樓盤迫于各種壓力,開始搶先實行價格“跳水”。合富輝煌東莞市場研究部的監(jiān)控數(shù)據(jù)顯示,10月份,東莞全市商品住宅簽約均價約為5171元/平方米,這也是從6、7月第二次價格調(diào)整開始以來,連續(xù)第4個月價格出現(xiàn)下滑。

　　直觀地從市場上看,10月以后,樓市促銷的活動開始單一化起來,請“明星+價格讓利”是其中最主要的方式。如錦繡山河、聯(lián)華花園城二期、塞納城市嘉園、世紀(jì)城·國際公館三期、新世紀(jì)星城二期、陽光海岸二期·悅灣等樓盤均通過不同程度的降價促銷來快速回籠資金。而一向被認(rèn)為是全市房價風(fēng)向標(biāo)的城區(qū),各主力樓盤的均價都主要集中在4000—5000元/平方米之間。

　　年末大幅調(diào)價可能性不大

　　10月下旬開始,國家通過財政和貨幣手段開始對經(jīng)濟(jì)放緩的趨勢進(jìn)行調(diào)整,這些政策同樣影響著房地產(chǎn)市場。受大政策環(huán)境影響,東莞樓市信心下挫的趨勢得到了一定程度的遏制,不過,壓力仍然存在,年關(guān)將至下的存貨壓力和銀行貸款壓力等,都使得市場供給在進(jìn)一步升溫。

　　“從11月到年底,開發(fā)商推貨的頻率之高為歷年所不能比,且主要是一些品質(zhì)不錯的中高端產(chǎn)品。不過,因前期價格微調(diào)已經(jīng)到了一定程度,近一個月之內(nèi)再次出現(xiàn)大幅調(diào)整的可能性估計不大。因為,從現(xiàn)在來看,市場上產(chǎn)品性價比已經(jīng)有了較大幅度的提升。”中原地產(chǎn)車得瑞說�；�于此,一些業(yè)內(nèi)人士也表示,持續(xù)了全年的價格調(diào)整在年末也許會回歸相對平淡。 (記者 劉進(jìn) 劉慕華)

　　大家談

　　房價真的降了嗎?

　　從年頭到年尾,東莞樓市遭遇寒流的消息見諸各大報端。而在各種廣告和海報宣傳中,“3字頭”、整“4字頭”的房價似乎在整個市場蔓延,但價格真的降了嗎?合富輝煌東莞市場研究部根據(jù)自身對前11個月東莞市場的監(jiān)控數(shù)據(jù)預(yù)測,今年全年全市住宅銷售面積約342.6萬平方米,同比減少44%；全年住宅整體均價5712元/平方米,同比卻上漲3%。該機(jī)構(gòu)解釋說,成交均價與實際市場均價并不等同,在今年縮小后的交易中,“中高端交易”成了東莞均價的隱形護(hù)手。但也有人認(rèn)為,今年整體價格回穩(wěn)的趨勢是可以肯定的,但并沒有市場宣傳的那么厲害,開發(fā)商的宣傳在一定程度上放大了東莞樓市價格“跳水”的幅度。

　　下一個路口有拐點?

　　經(jīng)過一輪又一輪亦真亦幻的“大跳水”后,有關(guān)東莞樓市價格是否真的已跌至最低谷的討論也開始成為熱點。是否還會出現(xiàn)更大的拐點?不管是業(yè)內(nèi)還是普通市民對此都持有兩種不同的看法。有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,從東莞的人均工資來看,4000多元/平方米的房價已算是非常理性的價位,所以房價早已見底,再跌也不可能跌到均價3000元了,但另一方則認(rèn)為,東莞樓市還有下降空間。其實,到底孰是孰非,一切還有待市場來決定。