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房企資金鏈緊張 增加貨幣資金是“過(guò)冬”首選

2008年11月06日 15:00 來(lái)源:錢江晚報(bào) 發(fā)表評(píng)論

  截至10月底,滬深兩市的房地產(chǎn)上市公司中,已有100多家披露了三季報(bào)。在杭有項(xiàng)目的開發(fā)公司中,以萬(wàn)科領(lǐng)銜的外來(lái)大鱷軍團(tuán),以及浙江本土的濱江集團(tuán)、廣宇集團(tuán)、新湖中寶、浙江廣廈、美都控股、萊茵置業(yè)、臥龍地產(chǎn)等上市房企雖然仍有贏利,但是從現(xiàn)金流、資產(chǎn)負(fù)債率和速動(dòng)比率等關(guān)鍵財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)來(lái)看,資金鏈緊張仍是當(dāng)前房企業(yè)們“過(guò)冬”時(shí)面臨的首要問(wèn)題。

  凈利潤(rùn)——多數(shù)有增長(zhǎng),中小房企下滑

  首開股份最新公布的三季報(bào)顯示,今年前三季度,公司實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)2.39億元,同比增長(zhǎng)2123.72%。這是眾多在杭有項(xiàng)目的上市房地產(chǎn)公司中業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)最猛的一個(gè)。并且根據(jù)該公司2008年度業(yè)績(jī)預(yù)增公告,預(yù)測(cè)年初至下一報(bào)告期末的累計(jì)凈利潤(rùn)與上年同期相比有大幅增長(zhǎng),增長(zhǎng)幅度約為70%以上。據(jù)悉,首開股份業(yè)績(jī)預(yù)增主要原因在于2008年公司主營(yíng)業(yè)務(wù)(包括商品房銷售及部分項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓)盈利水平與上年相比,有較大程度的提高。

  新湖中寶的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)幅度也比較驚人,前三季度實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)約4.9億元,同比增長(zhǎng)1195.57%。這是浙江本土上市房地產(chǎn)公司中業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)最猛的一個(gè)。新湖中寶的利潤(rùn)高速增長(zhǎng)得益于高額的投資收益,其中第三季度,新湖中寶獲得投資收益約3.2億元。有分析指出,新湖中寶有效平滑了行業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn),新湖中寶對(duì)期貨、銀行、礦產(chǎn)的投資,中和了單一房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)。

  除這兩者之外,前三季業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)突出的房企還有保利地產(chǎn)、濱江集團(tuán)和廣宇集團(tuán)。其中保利地產(chǎn)前三季度實(shí)現(xiàn)公司營(yíng)業(yè)收入66.93億元,同比增長(zhǎng)71.22%;凈利潤(rùn)12.67億元,同比增長(zhǎng)125.38%;濱江集團(tuán)實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)6.02億元,同比增長(zhǎng)100%;廣宇集團(tuán)前三季實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)8805.21萬(wàn)元,同比增長(zhǎng)92.13%。

  此外,萬(wàn)科仍然是所有上市房企中凈利潤(rùn)絕對(duì)值最高的一個(gè),今年1~9月實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)22.8億元,較去年同期增長(zhǎng)18.8%;金地集團(tuán)實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)共計(jì)3.5億元,比去年同期的3.27億元增長(zhǎng)7.82%;浙江廣廈實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)1.8億元,同比增長(zhǎng)10.24%;臥龍地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)1.02億元,同比增70.44%。

  雖然這些上市房企前三季度的仍然贏利,但從第三季度與前兩個(gè)季度的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)幅度相比,已經(jīng)疲態(tài)盡現(xiàn),樓市寒流帶來(lái)的后果已經(jīng)全面發(fā)酵。一些中小房企的業(yè)績(jī)則已經(jīng)出現(xiàn)下滑態(tài)勢(shì)。美都控股前三季實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)1713.31萬(wàn)元,同比下滑61.17%;萊茵置業(yè)實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)6122.55元,同比下滑33.73%。相關(guān)信息顯示,市場(chǎng)的成交低迷是房企業(yè)績(jī)下滑的主要原因。

  現(xiàn)金流——基本為負(fù),銷售回籠資金低于項(xiàng)目開發(fā)支出

  在現(xiàn)金流方面,無(wú)論外來(lái)大鱷還是本土房企,其前三季度經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金凈流量全部為負(fù)值,表現(xiàn)為凈流出。這意味著房地產(chǎn)公司銷售回籠資金額已低于公司進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)及土地儲(chǔ)備的相關(guān)支付額。

  保利地產(chǎn)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)顯示,至三季度末,公司現(xiàn)金流為-81.76億元,比上年同期現(xiàn)金情況減少67.67%;濱江集團(tuán)和廣宇集團(tuán)前三季的現(xiàn)金流分別為-21.8億元和-20.9億元;萬(wàn)科現(xiàn)金流為-19.89億元;金地為-11.14億元;浙江廣廈為-5.69億元;新湖中寶為-5.19億元;首開股份為-3.7億元;臥龍地產(chǎn)為-1.78億元;萊茵置業(yè)為-7799.6萬(wàn)元;美都控股為-2100.6萬(wàn)元。

  一般而言,上市公司經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的凈現(xiàn)金流量應(yīng)為正數(shù),而且經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的現(xiàn)金流量占全部現(xiàn)金流量的比重越大,說(shuō)明公司的財(cái)務(wù)狀況越穩(wěn)定,從而支付能力越有保證。經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的現(xiàn)金流一旦出現(xiàn)負(fù)值,即使利潤(rùn)表中揭示的營(yíng)業(yè)收入和營(yíng)業(yè)利潤(rùn)增長(zhǎng)很多,但其中的相當(dāng)部分可能以賒銷實(shí)現(xiàn),加之地產(chǎn)公司的應(yīng)收賬款和存貨等數(shù)據(jù)上升過(guò)快,反映出企業(yè)營(yíng)業(yè)利潤(rùn)存在不實(shí)或過(guò)度包裝之嫌。

  目前房企的巨額經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流負(fù)值主要是存貨增長(zhǎng)過(guò)快造成的。再加上去年大量的拿地行為,存貨更多表現(xiàn)為土地儲(chǔ)備的快速增長(zhǎng)。

  資產(chǎn)負(fù)債率——負(fù)債率普遍超警戒線

  存貨增加說(shuō)明了銷售依然不暢。而銀根緊縮也讓開發(fā)商的融資渠道進(jìn)一步收窄,以致負(fù)債迅速上漲。

  資產(chǎn)負(fù)債率是衡量上市公司負(fù)債水平的重要指標(biāo),資產(chǎn)負(fù)債率超過(guò)50%說(shuō)明自有資金不足以償還負(fù)債。而根據(jù)已披露的房企上市公司三季報(bào),絕大多數(shù)房企的負(fù)債水平高于50%,并且多數(shù)超過(guò)了70%的警戒線。

  在外來(lái)大鱷中,萬(wàn)科的資產(chǎn)負(fù)債率是最低的,截至三季度末,其負(fù)債率為69.66%,并且萬(wàn)科擁有貨幣現(xiàn)金199.4億元,較上季度末的153.7億元增加29.7%,做足了“過(guò)冬”的準(zhǔn)備。保利和金地的資產(chǎn)負(fù)債率都在約73.3%,其中保利期末擁有貨幣資金48.31億元,較上季度末的36.18億元增加33.5%;金地期末擁有貨幣資金80.21億元,較上季度末的72.88億元增加10.1%.。首開股份的資產(chǎn)負(fù)債率明顯偏高,達(dá)到了82.39%。

  濱江集團(tuán)的負(fù)債率為72.65%,期末擁有貨幣資金9.14億,不過(guò)濱江集團(tuán)的速動(dòng)比率為1.02,說(shuō)明短期周轉(zhuǎn)能力不錯(cuò),是上市房企中狀況比較好的一個(gè);廣宇集團(tuán)的負(fù)債率約為71.4%,期末擁有貨幣資金1.27億元,但是速動(dòng)比率僅為0.07,短期償債能力不容樂(lè)觀。新湖的資產(chǎn)負(fù)債率為65.05%,期末擁有貨幣資金29.6億元,速動(dòng)比率0.74,狀況較好;臥龍地產(chǎn)的負(fù)債率為67.19%,擁有貨幣資金0.48億元,速動(dòng)比率0.2;美都控股資產(chǎn)負(fù)債率69.26%,擁有貨幣資金3.21元,速動(dòng)比率0.31;萊茵置業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率74.95%,擁有貨幣現(xiàn)金1.93億元,速動(dòng)比率0.25。本土房企中,廣廈的資產(chǎn)負(fù)債率較高,達(dá)到86.6%,期末擁有貨幣資金4.45億元,而速動(dòng)比率也較低,僅為0.1。

  截至記者發(fā)稿,港股的綠城中國(guó)尚未公布最新的季報(bào),但是根據(jù)其半年報(bào),公司負(fù)債率達(dá)116.7%。

  過(guò)冬——增加貨幣資金是首選

  根據(jù)易居中國(guó)房地產(chǎn)研究院對(duì)全國(guó)30多個(gè)重點(diǎn)城市展開的針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)高管和業(yè)內(nèi)專家的四季度市場(chǎng)預(yù)測(cè)調(diào)研,五成以上的受訪者認(rèn)為四季度房?jī)r(jià)還將下跌。在上海、廣州、北京、深圳等一線城市,則有71.1%的受訪者認(rèn)為房?jī)r(jià)較三季度將繼續(xù)下調(diào);而對(duì)于成交量,有43.8%的受訪者認(rèn)為四季度房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量將進(jìn)一步萎縮,有27.6%的受訪者認(rèn)為會(huì)繼續(xù)延續(xù)三季度的走勢(shì)。

  在房產(chǎn)周期低谷中,美國(guó)、日本、中國(guó)香港地區(qū)的地產(chǎn)公司案例表明:企業(yè)規(guī)模大小與抗沖擊能力無(wú)關(guān);低谷中周轉(zhuǎn)率比利潤(rùn)率重要;低谷中加速周轉(zhuǎn)有很多方法,但儲(chǔ)備盡可能多的金融資源是最重要的,這不僅是過(guò)冬的需要,也是套利低谷、并購(gòu)擴(kuò)張的需要。

  房地產(chǎn)企業(yè)增加貨幣資金的方式主要有三:一是通過(guò)加快推貨和促銷,加強(qiáng)現(xiàn)金回籠。二是壓縮開工面積。萬(wàn)科總裁郁亮表示,確保經(jīng)營(yíng)穩(wěn)健性和財(cái)務(wù)安全性,萬(wàn)科決定在中期下調(diào)開竣工面積的基礎(chǔ)上,再減開工面積約110萬(wàn)平方米,到570萬(wàn)平方米左右。第三是發(fā)行公司債,通過(guò)證券市場(chǎng)融資也成為一個(gè)重要途徑,如萬(wàn)科今年9月發(fā)行了59億元公司債,保利地產(chǎn)今年7月發(fā)行了43億元公司債。金地集團(tuán)的公開增發(fā)計(jì)劃今年7月未能“過(guò)會(huì)”,但該公司已于今年3月成功發(fā)行12億元公司債。(徐叔競(jìng))

編輯:位宇祥】
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