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通脹背景下的房地產(chǎn)業(yè)：旺季不再 銷售不容樂觀
2008年06月23日 13:07 來源：中國證券報(bào) 
發(fā)表評(píng)論
發(fā)表評(píng)論 隨著龍頭企業(yè)1至5月銷售數(shù)據(jù)的相繼公布，房地產(chǎn)業(yè)今年以來的整體銷售狀況也漸漸浮出水面。雖然，萬科(000002)、保利地產(chǎn)(600048)等企業(yè)在今年前5個(gè)月的銷售金額同比實(shí)現(xiàn)增長，但環(huán)比增幅趨緩、銷售面積下滑卻印證了房地產(chǎn)銷售整體持續(xù)低迷的現(xiàn)實(shí)。
業(yè)內(nèi)專家指出，現(xiàn)在很多地產(chǎn)商在新項(xiàng)目開盤時(shí)“最頭疼”的就是如何定價(jià)；面對(duì)前景未明、觀望濃厚的市場(chǎng)，很多地產(chǎn)商迫不得已紛紛推遲項(xiàng)目入市，從而加劇了資金回籠壓力。
華潤地產(chǎn)位于北京廣安門外的一處規(guī)劃建筑面積20余萬平米的樓盤，原定于今年6月份開盤，但當(dāng)記者以購房人身份咨詢時(shí)，售樓工作人員稱，銷售價(jià)格和具體開盤時(shí)間正在制定中，目前只接受電話咨詢和登記；而此前這個(gè)項(xiàng)目公布的意向銷售價(jià)格是“不低于2萬元/平方米”。
環(huán)比增速放緩
今年1-5月，各大房地產(chǎn)企業(yè)的銷售數(shù)據(jù)同比依然表現(xiàn)樂觀，但無一例外，環(huán)比增速放緩，5月份，在銷售金額上漲的同時(shí)，銷售面積出現(xiàn)下降。
行業(yè)領(lǐng)軍企業(yè)萬科，今年前五個(gè)月累計(jì)銷售面積221.0萬平方米，銷售金額197.6億元，分別比去年同期增長了39.1%和67.3%。但仔細(xì)分析數(shù)據(jù)后發(fā)現(xiàn)，自3月以來，萬科的銷售面積和銷售金額的增幅開始逐漸下降。4月，萬科實(shí)現(xiàn)銷售面積48.2萬平方米、銷售金額43.2億元，雖然同比均有增長，但環(huán)比卻分別下滑33.0%和35.3%。5月份的數(shù)據(jù)有所回升，但不及3月份的銷售狀況。其中，萬科5月份銷售面積58.3萬平方米，是今年以來首度同比下滑，幅度為5.5%。
另外，萬科2007年實(shí)現(xiàn)銷售面積613.7萬平方米，銷售金額523.6億元。按此數(shù)據(jù)計(jì)算的話，今年前五個(gè)月萬科的銷售面積為去年全年的35%，銷售金額是去年的37%。
和萬科相似，5月保利地產(chǎn)的銷售面積和銷售金額的環(huán)比數(shù)據(jù)均有萎縮。當(dāng)月實(shí)現(xiàn)銷售面積23.64萬平方米，實(shí)現(xiàn)銷售認(rèn)購金額19.45億元，較4月分別下降18.1%和7.7%。1至5月，保利地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)銷售認(rèn)購金額66.46億元，同比增長23.9%；但與公司2008年240億元銷售計(jì)劃相比，只完成了27.7%，相差尚遠(yuǎn)。
而金地集團(tuán)的銷售更加不樂觀。公司1月至5月共實(shí)現(xiàn)銷售面積36.56萬平方米，較上年同期下降15.1%；銷售金額36.76億元，較上年同期下降4.3%。其中的5月份是繼4月份后，第二個(gè)月同比表現(xiàn)下滑。
長城證券研究員萬知告訴記者，金地前五個(gè)月銷售業(yè)績的下降與其項(xiàng)目多集中在珠三角有關(guān)，廣州、深圳等城市房價(jià)的波動(dòng)給金地的銷售帶來很大影響。
市場(chǎng)供應(yīng)壓力或?qū)⒓哟?/strong>
由于所希望的旺季銷售行情在今年并沒有如期展開，各地很多開發(fā)商把原定于5月推出的新盤項(xiàng)目延后到6月甚至更晚推出。分析人士認(rèn)為，這將在一定程度上加大市場(chǎng)階段性的供應(yīng)量，如果定價(jià)依然居高不下，則會(huì)加碼銷售壓力。
比如，北京并沒有隨著5月旺季過去而減少在6月的供應(yīng)量。據(jù)統(tǒng)計(jì)，北京6月將有54個(gè)商品房項(xiàng)目開盤，與5月持平。而上海將有原定于5月開盤的十幾個(gè)樓盤推遲至6月入市。
空置面積也開始出現(xiàn)回升趨勢(shì)。國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，截至5月底，全國商品房空置面積為1.27億平方米，同比增長0.1%，而上月則是下降1.8%。其中，空置商品住宅6495萬平方米，下降4.8%，降幅比上月縮小1.9個(gè)百分點(diǎn)。
由于2007年開始的土地供應(yīng)加大，使房地產(chǎn)開發(fā)仍然保持增長。前5個(gè)月，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成土地開發(fā)面積同比增長4.3%，全國房屋施工面積增長24.9%。
但近期的市場(chǎng)銷售對(duì)供應(yīng)量的消化可能較為有限。5月份，北京住宅網(wǎng)上簽約套數(shù)為7819套，環(huán)比上升31.45%，但同比下降22.08%；上海新建商品房成交20009套，成交面積為201.74萬平方米，同比下降34.65%，環(huán)比上升12.64%；由于這兩地房價(jià)沒有明顯調(diào)整，買賣雙方的僵持仍在持續(xù)，成交并沒有明顯的放量。
而深圳作為這一輪樓市調(diào)整以來調(diào)整最為劇烈的城市，成交量從3月份開始出現(xiàn)回暖，價(jià)跌量增的態(tài)勢(shì)較為明顯。到5月，深圳新房成交 4732套，同比下降11.51%，但環(huán)比增加51.76%，成交面積40.48萬平方米，環(huán)比增加55.77%；均價(jià)11146元，環(huán)比下降6.55%。從成交均價(jià)來看，價(jià)格已經(jīng)回到去年同期水平。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，珠三角地區(qū)房價(jià)下跌、成交反彈，是不是代表當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)業(yè)正在走出低谷，還很難說；但整體而言，去年房地產(chǎn)企業(yè)高價(jià)大幅拿地后，銷售壓力將明顯加大。
編者按
在通貨膨脹、貨幣從緊和行業(yè)景氣周期性見頂?shù)谋尘跋�，房地產(chǎn)業(yè)的未來走勢(shì)撲朔迷離。持續(xù)低迷的市場(chǎng)銷售何時(shí)能“見底”，多數(shù)區(qū)域堅(jiān)挺的房價(jià)是否將面臨調(diào)整，高價(jià)獲取的土地儲(chǔ)備將如何消化，地產(chǎn)商資金鏈斷裂的風(fēng)險(xiǎn)有多大，地產(chǎn)上市公司的業(yè)績能否繼續(xù)保持增長，目前行業(yè)的估值是否合理，地產(chǎn)公司的發(fā)展路徑和戰(zhàn)略布局是否會(huì)相應(yīng)做出調(diào)整？本系列試圖通過一組報(bào)道，管窺房地產(chǎn)業(yè)目前面臨的困局，并一定程度上回答上述問題。(記者 林喆 見習(xí)記者 孫晶晶)
【編輯:藍(lán)玉貴】
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