發(fā)表評論 今年一季度，A股房地產(chǎn)上市公司預(yù)收賬款合計為830.27億元，同比增長101.8%，是營業(yè)收入的3倍，大筆“入袋”的預(yù)售賬款鎖定2008年的利潤。
但是，業(yè)內(nèi)專家指出，今年以來，全國樓市銷售的冷清和房地產(chǎn)景氣度的回落，將限制房地產(chǎn)企業(yè)未來的成長空間；而信貸從緊、上市受限導(dǎo)致的融資門檻和成本的抬高，使得開發(fā)商日趨緊張的資金鏈在短期內(nèi)很難得到緩解。
預(yù)收賬款增速將下降
Wind資訊統(tǒng)計顯示，今年一季度，A股房地產(chǎn)上市公司合計實現(xiàn)營業(yè)收入278.86億元，同比增長46.95%；實現(xiàn)營業(yè)利潤58.25億元，同比增長57.71%；實現(xiàn)歸屬母公司股東的凈利潤為40.24億元，同比增長68.99%。
盡管2008年一季度全國樓市仍未擺脫成交低迷、局部調(diào)整的觀望態(tài)勢，但從一季報披露數(shù)據(jù)來看，上市房企整體業(yè)績?nèi)员３指咚僭鲩L。對此，長城證券研究員劉昆指出，這主要得益于去年的高額預(yù)售款，使得一季度結(jié)算收入并不受樓市冷清的影響。
業(yè)內(nèi)認為，一季度大幅增長的預(yù)收賬款，也為2008年的業(yè)績打下了堅實的基礎(chǔ)。部分城市在2008年存在房價回調(diào)的可能，只要能夠保持一定的銷售量，房地產(chǎn)公司的預(yù)收賬款仍然能保持較快的增長，但預(yù)計增速將會下降。
從行業(yè)盈利能力來看，一季度行業(yè)毛利率和銷售凈利率較去年同期和四季度都有明顯上升，這與房地產(chǎn)項目結(jié)算相對銷售時間滯后直接相關(guān)，部分地區(qū)一季度房價調(diào)整對于上市公司盈利能力的影響預(yù)計要在2009年才能體現(xiàn)。
國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，3月份“國房景氣指數(shù)”為104.72，比上月回落0.83個點，這是自去年11月份以來，連續(xù)第四個月下滑。
現(xiàn)金流依舊緊張
2008年一季度行業(yè)現(xiàn)金流緊張的情況仍然沒有改觀。一季度，房地產(chǎn)上市公司每股經(jīng)營現(xiàn)金流量為-0.15元，較四季度略有上升；經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額為-208.58億元，比去年同期減少125.8%。同時，一季度每股籌資活動現(xiàn)金流為0.51元，較去年同期和四季度大幅增長，主要是股權(quán)融資和借款的增加。
2006-2007年，全國房地產(chǎn)價格出現(xiàn)普漲現(xiàn)象，加上銀根寬松，房地產(chǎn)公司普遍采取了積極擴張的戰(zhàn)略，不斷加大土地儲備，而到了2007年四季度，調(diào)控壓力加大，銀根突然緊縮，房地產(chǎn)公司普遍出現(xiàn)資金緊張的狀況。開發(fā)企業(yè)現(xiàn)金缺口加劇，除了直接買地進行開發(fā)，參股投資的情況也更加頻繁。
業(yè)內(nèi)專家指出，上市房企每股投資活動現(xiàn)金流出大于流入，說明對外新增投資大于收回的投資回報。在此情況下，房地產(chǎn)公司只能通過外部融資來解決資金緊張問題；但是，一季度，國有商業(yè)銀行給房地產(chǎn)企業(yè)的信貸額度非常少，而資本市場大幅調(diào)整，也使得境內(nèi)外IPO和再融資受阻，進一步加劇資金緊張。
另外，一季度地產(chǎn)行業(yè)存貨較去年末增加15%，主要是在建工程的增加，今年大部分上市公司都提出了較2007年更高的開工和竣工計劃，都希望加快項目周轉(zhuǎn)速度回籠資金。而存貨周轉(zhuǎn)率和總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率同比和環(huán)比都出現(xiàn)下降，說明行業(yè)一季度營運效率有所降低。
今年一季度，房地產(chǎn)行業(yè)的資產(chǎn)負債率較去年基本持平。而在凈債務(wù)率方面，2007年行業(yè)在較多股權(quán)融資促進下，這一指標明顯下降，但是在今年一季度又出現(xiàn)較大幅度上升，這也說明目前行業(yè)整體資金緊張進一步加劇，償債壓力加大。劉昆認為，資金緊張對開發(fā)商而言或許不再只是壓力，還有可能隨時演變成風(fēng)險。(記者 林喆)
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