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　　我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)屬于發(fā)展歷史相對(duì)較短的新興市場(chǎng)，企業(yè)經(jīng)營(yíng)模式不能適應(yīng)當(dāng)前行業(yè)發(fā)展的要求。企業(yè)需要在經(jīng)營(yíng)模式上進(jìn)行升級(jí)以應(yīng)對(duì)當(dāng)前的政策形勢(shì)和企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)。

　　從經(jīng)營(yíng)模式看，大陸房地產(chǎn)企業(yè)更多地模仿了“香港模式”。企業(yè)的經(jīng)營(yíng)過程是融資、土地儲(chǔ)備、項(xiàng)目開發(fā)和產(chǎn)品銷售的不斷循環(huán)。通過近些年的發(fā)展，“香港模式”越來越顯示出不適合我國(guó)內(nèi)地房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。“香港模式”產(chǎn)生于香港特殊的背景，就是香港政府高度壟斷土地，大開發(fā)商高度壟斷市場(chǎng)。政府不斷以土地經(jīng)營(yíng)來維持它的財(cái)政；開發(fā)商壟斷市場(chǎng)，于是就把房?jī)r(jià)提高，轉(zhuǎn)嫁給消費(fèi)者。這種模式之所以能夠在中國(guó)香港、日本、新加坡等地區(qū)和國(guó)家獲得成功，原因就是這些地區(qū)土地都特別有限。

　　中國(guó)內(nèi)地顯然不同于香港地區(qū)。在香港，土地相對(duì)而言是無限供應(yīng)的，但中國(guó)內(nèi)地目前卻在爭(zhēng)相圈地和圈錢。在這種模式下，土地成本不斷高漲，對(duì)于大部分房地產(chǎn)企業(yè)而言，融資和土地獲取成為制約企業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的兩個(gè)關(guān)鍵因素。房地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)前的經(jīng)營(yíng)模式往往是用耗費(fèi)大部分自有資金拿地，隨著土地價(jià)格的不斷上漲，企業(yè)進(jìn)入下一個(gè)開發(fā)周期后再次拿地的成本就可能成倍增長(zhǎng)。這種模式會(huì)導(dǎo)致企業(yè)發(fā)生資金緊張、土地儲(chǔ)備困難等問題，并直接影響企業(yè)的持續(xù)發(fā)展。

　　相比較而言，“美國(guó)模式”中的房地產(chǎn)企業(yè)更加注重持有型物業(yè)的經(jīng)營(yíng)，獲得長(zhǎng)久穩(wěn)定的回報(bào)。在資金來源上，只有15%左右是銀行資金，70%是社會(huì)大眾的資金，其中35%是退休基金，35%是不動(dòng)產(chǎn)基金。從這個(gè)角度看，當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的主流經(jīng)營(yíng)模式并不支持所有企業(yè)未來的持續(xù)發(fā)展，在土地出讓政策、房地產(chǎn)金融政策保持相對(duì)穩(wěn)定的情況下，開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)轉(zhuǎn)變經(jīng)營(yíng)模式，向“美國(guó)模式”靠攏，并結(jié)合我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的特點(diǎn)進(jìn)行本土化改造，才能確保企業(yè)的持久經(jīng)營(yíng)。(上海易居房地產(chǎn)研究院高級(jí)研究員 回建強(qiáng))(黃樂整理)