金融調(diào)控政策使房地產(chǎn)行業(yè)加快重組整合。近年來(lái)，許多房地產(chǎn)企業(yè)紛紛走向上市之路或轉(zhuǎn)戰(zhàn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的二三線城市，另有一些民營(yíng)地產(chǎn)商試水投資海外市場(chǎng)。
上市融資與揮戈二線城市成為當(dāng)今中國(guó)房企的兩大趨勢(shì)。
目前，很多房地產(chǎn)企業(yè)在積極尋求踏上“資本化市場(chǎng)”之路�？释酶呤杏实墓墒腥谫Y，用于土地儲(chǔ)備、收購(gòu)競(jìng)爭(zhēng)方新項(xiàng)目以及因銀行融資限制面臨資金鏈斷裂的房地產(chǎn)企業(yè)。最近幾個(gè)月，一些房地產(chǎn)企業(yè)相繼在香港招股，募集資金。中國(guó)遠(yuǎn)洋地產(chǎn)、中國(guó)奧園地產(chǎn)集團(tuán)及潘石屹旗下的SOHO中國(guó)等多家民營(yíng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商選擇在香港上市。
與此同時(shí)，一段時(shí)間以來(lái)，當(dāng)北京、上海等一線大城市的開(kāi)發(fā)商正在為成本飆升的土地拼得“刀槍相見(jiàn)”時(shí)，很多曾在一線城市開(kāi)發(fā)多年的房地產(chǎn)企業(yè)走向開(kāi)發(fā)空間相對(duì)更大的中西部和部分二三線城市跑馬圈地。
2006年，大批大牌房企大舉進(jìn)軍國(guó)內(nèi)二三線城市。地產(chǎn)大腕萬(wàn)科挺進(jìn)天津、沈陽(yáng)、佛山等地，京城房企首創(chuàng)置業(yè)已經(jīng)進(jìn)入太原、無(wú)錫，廣州富力地產(chǎn)業(yè)將觸角伸向天津、西安等地。新加坡嘉德置地在華的全資子公司凱德置地，也計(jì)劃2014年前在成都開(kāi)發(fā)五到七個(gè)項(xiàng)目。最近，曾在北京房地產(chǎn)市場(chǎng)幾度掀起軒然大波，繼而沉寂多時(shí)的房地產(chǎn)老手鄧智仁也以沈陽(yáng)永豐房屋開(kāi)發(fā)有限公司總裁身份現(xiàn)身二線城市。
“目前上海房地產(chǎn)投資收益率只有7%至8%左右，而幾大主要二線城市平均利潤(rùn)能夠達(dá)到30%”，凱德置地高管的分析道出了開(kāi)發(fā)企業(yè)奔向二線城市的一大動(dòng)因。政策傾斜帶來(lái)的成本洼地，也是許多開(kāi)發(fā)企業(yè)搶先進(jìn)入二三線城市的重要因素。鄧智仁稱(chēng)，眼下操盤(pán)沈陽(yáng)沈北新區(qū)100萬(wàn)平方米大盤(pán)皇第龍邸項(xiàng)目和占地1.8萬(wàn)畝的“沈陽(yáng)棋盤(pán)山”，正是盯準(zhǔn)了沈陽(yáng)沈北新區(qū)這一繼上海浦東新區(qū)、天津?yàn)I海新區(qū)、鄭州鄭東新區(qū)之后，國(guó)務(wù)院正式批準(zhǔn)成立的第四個(gè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展新區(qū)的良好政策環(huán)境。鄧智仁認(rèn)為，比起北京、上海等房地產(chǎn)市場(chǎng)越來(lái)越白熱化的競(jìng)爭(zhēng)、越來(lái)越稀少的資源以及越發(fā)嚴(yán)峻的調(diào)控環(huán)境，目前二三線城市市場(chǎng)正處于成長(zhǎng)階段，土地資源豐富、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)相對(duì)平和，
二三線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的“空白”和滯后帶給開(kāi)發(fā)商很多信心，是房地產(chǎn)企業(yè)的最佳戰(zhàn)略選擇。
仲量聯(lián)行《中國(guó)新興城市30強(qiáng)》報(bào)告顯示，二三線城市將成10年內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)向標(biāo)。業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，未來(lái)房企“上市”“下鄉(xiāng)”的勢(shì)頭將在房地產(chǎn)行業(yè)愈發(fā)強(qiáng)勁。
另外，民企試水海外房地產(chǎn)小荷已露尖尖角。
隨著宏觀調(diào)控門(mén)檻的增高，中小民營(yíng)房企對(duì)政策風(fēng)險(xiǎn)的感受最敏感�；谡畬�(duì)企業(yè)走出國(guó)門(mén)采取鼓勵(lì)的態(tài)度，近兩年，中坤集團(tuán)、世茂地產(chǎn)、陽(yáng)光100、當(dāng)代集團(tuán)等一些民營(yíng)企業(yè)紛紛把觸角伸向了美國(guó)、俄羅斯、越南、澳大利亞等國(guó)家的房地產(chǎn)市場(chǎng)。有人稱(chēng)，這是宏觀調(diào)控下，民營(yíng)企業(yè)的“藍(lán)海戰(zhàn)略”。據(jù)了解，中坤集團(tuán)在美國(guó)洛杉磯通過(guò)拍賣(mài)拿下的2萬(wàn)平方米商業(yè)中心項(xiàng)目今年10月即將開(kāi)工。中坤集團(tuán)黃怒波判斷，房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控受影響最大的就是民營(yíng)企業(yè)，而且風(fēng)險(xiǎn)會(huì)越來(lái)越大。下一階段，政府抑制房?jī)r(jià)最有可能的辦法是扶植大型國(guó)企，今后優(yōu)質(zhì)的土地資源、銀行信貸資金很可能向國(guó)企集中。中小民企空間會(huì)越來(lái)越小。中坤地產(chǎn)試水海外算出的投資回報(bào)率并不比國(guó)內(nèi)低，這更堅(jiān)定了該企業(yè)走出國(guó)門(mén)的選擇。
雖然目前中國(guó)內(nèi)地的房地產(chǎn)商在海外投資的數(shù)量還很小，但最近多家銀行上報(bào)監(jiān)管部門(mén)備案的實(shí)施細(xì)則中，都明確了審慎發(fā)放房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的具體措施。其中，異地發(fā)放開(kāi)發(fā)性貸款的風(fēng)險(xiǎn)受到高度關(guān)注。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商跨區(qū)域大規(guī)模圈地、進(jìn)行異地開(kāi)發(fā)將面臨更嚴(yán)格的貸款審查。陽(yáng)光100集團(tuán)副總范小沖認(rèn)為，由于國(guó)內(nèi)一直受到房地產(chǎn)固定投資快速增長(zhǎng)和對(duì)外貿(mào)易順差的壓力，政府鼓勵(lì)房地產(chǎn)公司走出海外并為房地產(chǎn)企業(yè)提供了政策優(yōu)惠。另一方面，投資海外房地產(chǎn)市場(chǎng)的機(jī)會(huì)和空間還是很多的。這將成為今后一些房地產(chǎn)企業(yè)的一種戰(zhàn)略選擇，其發(fā)展趨勢(shì)也會(huì)越來(lái)越明顯。(陸昀)
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