隨著房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控逐步深入，地產(chǎn)行業(yè)的兼并整合之勢正在形成。而越來越多的地產(chǎn)企業(yè)一改以往“地下”尋求買家的方式，紛紛進(jìn)入公開的產(chǎn)權(quán)交易市場掛牌。根據(jù)上海聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所等官方掛牌機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，目前約有超過50%的房地產(chǎn)公司通過交易所掛牌完成股份的產(chǎn)權(quán)交易，其中國有性質(zhì)的股權(quán)交易比例占六成，而非國有性質(zhì)的中小企業(yè)掛牌數(shù)量正在逐步增加。
國有房企股權(quán)掛牌占60%
9月18日，一則上海城開(集團(tuán))有限公司(下稱上海城開)19%股權(quán)轉(zhuǎn)讓的信息出現(xiàn)在上海聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所官方網(wǎng)站上，掛牌價(jià)格15.68億元。消息一出，立即引來業(yè)內(nèi)矚目。因?yàn)橛猩蠈?shí)控股收購上海城開40%股權(quán)在先，此次掛牌是否意味著上實(shí)控股將進(jìn)一步增持上海城開股權(quán)至59%，成為市場關(guān)注焦點(diǎn)。資料顯示，上海城開為國有絕對控股有限責(zé)任公司，目前上海市徐匯區(qū)國有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會持股60%，此次出讓19%股權(quán)后，徐匯區(qū)國資委持股比例將降至41%。
除上海城開外，一批國有控股或參股的房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)出讓信息近日在北京、上海、重慶等地產(chǎn)權(quán)交易所網(wǎng)站集中出現(xiàn)。例如，8月底，國有參股企業(yè)北京華正房地產(chǎn)開發(fā)有限公司49%股權(quán)在北京產(chǎn)權(quán)交易所掛牌，雖然評估值只有2485.8533萬元，掛牌價(jià)格卻高達(dá)48550萬元。9月初，國有控股企業(yè)北京華源京都房地產(chǎn)開發(fā)有限公司91.7%股權(quán)轉(zhuǎn)讓，同期掛牌出讓的還有昆山倚林房地產(chǎn)開發(fā)有限公司36%股權(quán)、北京建國房地產(chǎn)開發(fā)有限公司3.33%股權(quán)及上海益流置業(yè)發(fā)展有限公司100%股權(quán)。上述企業(yè)均為國有控股或參股企業(yè)。
非國有企業(yè)選擇通過產(chǎn)權(quán)交易所掛牌出讓的情況也在增加�！按饲�，大量中小房地產(chǎn)企業(yè)通過地下中介賣地賣項(xiàng)目，因?yàn)椴⒎枪_透明，一些在談判時(shí)難以盡辨的項(xiàng)目背景甚至債權(quán)債務(wù)問題都無法全面厘清，再加上中介收費(fèi)不一，導(dǎo)致了房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)地下交易市場的混亂，并影響行業(yè)發(fā)展速度�！币晃辉谏虾氖峦恋氐叵轮薪榈淖稍児究偛酶嬖V記者。
“目前房地產(chǎn)業(yè)的國有產(chǎn)權(quán)與非國有產(chǎn)權(quán)掛牌比重為60%對40%�！鄙虾Ｂ�(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所副總裁吳紅兵介紹說，隨著房地產(chǎn)業(yè)整合趨勢的形成，以及企業(yè)股權(quán)轉(zhuǎn)讓意識的成熟，未來中小企業(yè)通過產(chǎn)權(quán)交易所掛牌轉(zhuǎn)讓的數(shù)量將持續(xù)增加�！安煌耆y(tǒng)計(jì)顯示，所有房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)交易中，有50%進(jìn)入到產(chǎn)權(quán)交易所平臺�！眳羌t兵表示。
房企股權(quán)轉(zhuǎn)讓透明意識增強(qiáng)
業(yè)內(nèi)人士介紹，根據(jù)《企業(yè)國有產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓管理暫行辦法》，國有性質(zhì)的企業(yè)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓都必須在產(chǎn)權(quán)交易機(jī)構(gòu)公開進(jìn)行。尤其是大型國企的股權(quán)變化，需要通過產(chǎn)權(quán)交易所這個(gè)公開平臺接受社會的監(jiān)督，履行告知責(zé)任。而非國有企業(yè)可以選擇產(chǎn)權(quán)交易所掛牌出讓，也可以不選擇掛牌方式。
但是，一些非國有企業(yè)在私下談好交易后，仍然會通過交易所走掛牌流程�！半m然這些私營企業(yè)已經(jīng)談好買家，但仍然希望在交易所掛牌，主要是通過公開掛牌再檢驗(yàn)一下市場行情，若有更高出價(jià)者，也不排除另尋買主的情況�！睒I(yè)內(nèi)人士介紹。
宏觀調(diào)控催生掛牌量
對于近期比較集中的房企掛牌現(xiàn)象，吳紅兵表示，目前的房企股權(quán)轉(zhuǎn)讓數(shù)量還處于正常狀態(tài)，且房企股權(quán)轉(zhuǎn)讓占全部行業(yè)10%，對產(chǎn)權(quán)交易所的利潤貢獻(xiàn)比例也在10%左右。“2006年上半年曾有過一段集中掛牌的現(xiàn)象，主要是宏觀調(diào)控伊始，開發(fā)企業(yè)希望快速轉(zhuǎn)型�！�
業(yè)內(nèi)人士分析，隨著行業(yè)整合的逐步深入，中小企業(yè)剝離房地產(chǎn)業(yè)務(wù)已成必然。深圳某大型房地產(chǎn)公司總裁告訴記者，目前房企融資途徑是其生存根本，如果無法實(shí)現(xiàn)股市融資，單純依靠銀行貸款，可能遇到越來越收緊的信貸政策。這也是大量房企通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式退出市場的原因。
而樓市價(jià)格高漲之時(shí)，又是房企“逢高”套現(xiàn)的最好時(shí)機(jī)�！胺科蠊蓹�(quán)評估價(jià)格的核心之一是現(xiàn)有項(xiàng)目的市值，如果目前樓板價(jià)較高，房地產(chǎn)項(xiàng)目的評估值就會比較高，因此企業(yè)多會選擇在樓市行情較好時(shí)退出套現(xiàn)。”專家表示。而多數(shù)被采訪人士都認(rèn)為，北京、上海等地的土地出讓價(jià)格和樓板價(jià)在最近幾個(gè)月處于較大幅度攀升階段。(記者 于兵兵）
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