今天，SOHO中國有限公司在香港IPO結(jié)束招股。上海證券報從招股書獲悉，SOHO中國此次全球發(fā)售15.4942億股，每股定價區(qū)間為6.30-8.30港元。若以上限定價及行使超額配售權(quán)，此次將最多融資147.89億港元，比肩碧桂園創(chuàng)下的148億港元紀(jì)錄。此前市場消息稱，SOHO中國IPO計劃融資額為10億美元，計77.8億港元�！巴恋貎浔容^少，沒想到市場反應(yīng)還這么好。”一位接近SOHO中國的人士表示。
“目前香港投資者對內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)的資質(zhì)考量仍然集中在土地儲備上�！狈治鋈耸糠Q，而據(jù)SOHO中國的介紹，目前公司土地儲備總額為120萬平方米，即便加上未來已經(jīng)可以預(yù)期的土地儲備增加，至2009年時，SOHO中國土地儲備也不足400萬平方米。
對比SOHO中國此次香港IPO的同類對手，中遠(yuǎn)集團(tuán)旗下遠(yuǎn)洋地產(chǎn)幾乎與其同期上市，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)土地儲備859.04萬平方米，以住宅物業(yè)開發(fā)為主。上周五，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)先于SOHO中國公布最終定價，以區(qū)間上限7.7港元定價，以公開發(fā)行15.512億股計，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)不計超額配售權(quán)的集資總額為119億港元。
一位密切關(guān)注SOHO中國上市的地產(chǎn)分析人士稱，SOHO中國受熱捧的重要原因之一是主營商業(yè)地產(chǎn)的模式，加上緊盯一線城市黃金地段的定位。東方證券報告顯示，目前內(nèi)地房地產(chǎn)市場泡沫雖在擴(kuò)大，但商用資源型地產(chǎn)仍具戰(zhàn)備投資價值�！翱紤]到地產(chǎn)股的抗風(fēng)險系數(shù)，持有型物業(yè)的數(shù)量正成為繼土地儲備之后，又一考量開發(fā)企業(yè)資質(zhì)的內(nèi)容�！狈治鋈耸勘硎�，“專注于周轉(zhuǎn)快速的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，這是SOHO中國的業(yè)務(wù)模式定位�！皳�(jù)悉，在寸土寸金的北京樓市，SOHO中國只拿最好地段的商用物業(yè)風(fēng)格，被稱為內(nèi)地“恒隆”，目前SOHO中國住宅項目占開發(fā)總面積的21%，寫字樓占53%，零售商鋪占23%，剩下3%為酒店項目。
SOHO中國的商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營模式是以層為單位賣給公司或個人，買主或自用或投資�！澳壳�，有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力的中小型企業(yè)，尤其是法律、金融等服務(wù)類企業(yè)，也熱衷于持有一定商業(yè)地產(chǎn)項目作為投資資產(chǎn)�！北本┠炒笮吐蓭熓聞�(wù)所相關(guān)人士告訴記者，該所購買了SOHO中國在北京開發(fā)的商用物業(yè)建外SOHO整層樓面。
據(jù)了解，SOHO中國本次IPO融資用途包括：收購北京前門項目；開發(fā)長城腳下公社項目；為光華路SOHO、三里屯SOHO項目提供資金及債務(wù)償還，以及購買新項目�！耙驗橄愀蹠嬛贫葘Ψ康禺a(chǎn)公司的銷售收入是以完工計收入，明年SOHO中國的三里屯項目和光華路等項目會帶來70億銷售收入。”知情人士稱。
研究報告顯示，2006年SOHO中國毛利潤率達(dá)到53%，今年可能降至38%，2008年預(yù)計在40%。2006年至2008年，SOHO中國凈利潤年復(fù)合增長率將達(dá)179%。2007年的資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率預(yù)計達(dá)到89%，僅次于碧桂園。
另據(jù)介紹，目前已確定的SOHO中國戰(zhàn)略投資者共七家，包括嘉里集團(tuán)及其掌控人郭鶴年(作為同一主體)、九龍倉集團(tuán)、中信泰富、華人置業(yè)董事長劉鑾雄， 渣打銀行直接投資公司，中國銀行直接投資公司及新加坡政府投資集團(tuán)。(記者 于兵兵)
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