經(jīng)歷半個(gè)多月“折騰”的SOHO尚都事件終于在上周末以“SOHO中國將以促銷活動(dòng)變相補(bǔ)助租金”的方式初步平息。然而，作為“SOHO系”首個(gè)推出的購物中心型商業(yè)項(xiàng)目，SOHO尚都的開局不利，讓“SOHO系”旗下另外三個(gè)同類項(xiàng)目——朝外SOHO、光華路SOHO以及三里屯SOHO蒙上了一層陰影。相似的地段、相似的定位、相似的銷售模式以及越來越高的售價(jià)，讓業(yè)界及投資者不免為其捏一把汗。
“SOHO系”占盡地利
經(jīng)營前景卻各有擔(dān)憂
潘石屹的“CBD情結(jié)”早已聞名于京城樓市，在CBD拿地、拿項(xiàng)目可以說是近兩年潘石屹和他的SOHO中國一直傾心致力而為的事。因此，除了最早推出的建外SOHO，“SOHO系”新推出的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目無一“逃”出CBD的范圍，可謂是占盡了地利——
已經(jīng)開業(yè)的SOHO尚都位于東大橋路，地處CBD的西北角；與其一路之隔的便是整體工程基本完成的朝外SOHO，所處地段距離CBD核心區(qū)更近一步。從朝外SOHO往西1公里左右則是正在建設(shè)中的光華路SOHO，緊鄰國貿(mào)三區(qū)。而距離CBD“最遠(yuǎn)”的三里屯SOHO也僅僅是往北走了2公里，與CBD依然緊緊相鄰。
值得關(guān)注的是，這4個(gè)項(xiàng)目都是處在繁華商圈附近，被朝外商圈、國貿(mào)商圈以及建國門商圈包圍著。毫無疑問，無論是SOHO尚都、朝外SOHO、光華路SOHO還是三里屯SOHO，地段優(yōu)勢(shì)顯而易見。但商圈氛圍、地段優(yōu)勢(shì)似乎并不是一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目成功的必然保障，而這一點(diǎn)恰恰也被不久前經(jīng)歷的“SOHO尚都事件”所證明。
究其原因，一位商業(yè)地產(chǎn)資深人士告訴記者，即使同處于繁華商圈內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，也會(huì)因?yàn)榈囟挝⑷醪顒e而導(dǎo)致經(jīng)營前景不同。如SOHO尚都和朝外SOHO來說，雖然同處在朝外商圈的轄射范圍內(nèi)，但以東大橋路為界，路東和路西的商業(yè)氛圍卻截然不同：朝外大街至藍(lán)島大廈沿線商業(yè)非常繁華，而過了藍(lán)島往東、往南，即SOHO尚都、朝外SOHO所在的區(qū)位明顯就冷清很多。
這種情況與北京著名的西單商圈存在的“北熱南冷”問題如出一轍，未來市場培育前景不容樂觀。與此同時(shí)，同一商圈內(nèi)不同的項(xiàng)目定位也決定了其經(jīng)營前景的不同。像光華路SOHO目前所處的商圈內(nèi)，同類項(xiàng)目均定位于中低端的服裝批發(fā)市場，如新秀水街以及秀水2號(hào)，已然形成相應(yīng)的商圈氛圍和消費(fèi)氛圍。而光華路SOHO以高端定位“殺”入能否產(chǎn)生差異化效應(yīng)，目前很難估計(jì)。
如此看來，目前似乎只有三里屯SOHO前景略顯明朗一些。比起地處CBD的3個(gè)“SOHO系”項(xiàng)目，三里屯SOHO的進(jìn)駐時(shí)間正好是在三里屯重建之時(shí)，根據(jù)朝陽區(qū)規(guī)劃，在2008年年底之前，三里屯新增商業(yè)面積將達(dá)到60萬平方米，加上住宅和寫字樓的供應(yīng)量，三里屯新增建筑面積在100萬平方米左右。而三里屯也將建成一個(gè)國際的商務(wù)中心和娛樂中心。應(yīng)該說，三里屯SOHO抓住了好時(shí)機(jī)，而區(qū)域的規(guī)劃也為項(xiàng)目的高端定位形成一定的支撐。但目前已經(jīng)有包括太古地產(chǎn)、世茂地產(chǎn)等多家大牌開發(fā)商同SOHO中國一樣，在區(qū)域內(nèi)開疆裂土�？梢灶A(yù)見，區(qū)域內(nèi)未來商業(yè)地產(chǎn)的競爭勢(shì)必激烈而殘酷。
將散售進(jìn)行到底
業(yè)界皆知“SOHO系”隱患
目前來看，“SOHO系”的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目大有將散售進(jìn)行到底的意思。而這樣的銷售模式和運(yùn)營方式，在商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展歷程中，已經(jīng)由第五大道、巨庫等一批同模式項(xiàng)目的慘敗，而被證明是不適合購物中心這類商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目發(fā)展的。
此前，SOHO中國董事長潘石屹曾經(jīng)就“SOHO尚都事件”表態(tài)說，在現(xiàn)代城、建外SOHO商鋪開業(yè)的初期都遇到了與SOHO尚都同樣的困難，所有新開店鋪都有一個(gè)自我調(diào)整并接受市場檢驗(yàn)的過程，即“養(yǎng)商期”。而SOHO中國副總裁許洋也曾經(jīng)在與SOHO尚都商戶代表協(xié)商過程中表示，“SOHO系”的項(xiàng)目都處在CBD的黃金地段，商鋪肯定不愁賣；而過3-5年都會(huì)變成“黃金商鋪”。
事實(shí)上，無論是現(xiàn)代城還是建外SOHO，都與目前的“SOHO系”商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目有著明顯的不同。前者屬于街邊店的商業(yè)地產(chǎn)模式，而后者則是購物中心的模式。而把街邊店的模式運(yùn)用到購物中心項(xiàng)目上，這樣的做法遭到了眾多業(yè)內(nèi)人士和專家的質(zhì)疑。
戴德梁行商鋪部助理董事張家鵬在接受記者采訪時(shí)表示，從目前CBD的區(qū)域發(fā)展來看，“SOHO系”項(xiàng)目所處的位置基本上都是黃金地段，也應(yīng)該是商業(yè)發(fā)展的旺地，但卻由于“SOHO系”采用的散售模式，卻注定了這些商業(yè)項(xiàng)目必然面臨著極高的“死亡”危險(xiǎn)。前車之鑒已經(jīng)多次告訴市場，散售方式運(yùn)用在購物中心等大型商業(yè)物業(yè)上是不可行的，只能走持有或者是整體出售的路線。
同樣，不久前去SOHO尚都做調(diào)研的中國步行商業(yè)街工作委員會(huì)秘書長董利也持有相同的看法，如果不改變這種散售的商業(yè)模式，不僅SOHO尚都會(huì)存在危險(xiǎn)，其他的“SOHO系”項(xiàng)目也難以幸免。董利指出，目前來看，SOHO尚都的第一批商戶“犧牲”的可能性最大，而第二批乃至第三批商戶都存在“犧牲”的可能。就商業(yè)項(xiàng)目發(fā)展而言，項(xiàng)目開業(yè)后頭一兩批商家成為犧牲品的現(xiàn)象早已有之，但這并非全是因?yàn)樯虡I(yè)地產(chǎn)開發(fā)所引起。在正常的商業(yè)培養(yǎng)期內(nèi)，這是市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)律的一部分。只是，對(duì)于近幾年商業(yè)地產(chǎn)市場的發(fā)展，尤其是大量銷售型商用物業(yè)的進(jìn)入市場，這一個(gè)正常的市場現(xiàn)象無數(shù)次的被集中放大就不正常了。
事實(shí)上，正如董利所指出的，出售型的商業(yè)由于產(chǎn)權(quán)分散，各個(gè)商戶就如同一盤散沙，很難有共同度過商業(yè)培養(yǎng)期的合作感。而開發(fā)商由于已經(jīng)把商鋪出售，在宣傳、營銷方面只能起到輔助作用，后期經(jīng)營必然減小投入力度。因此，對(duì)于這種出售型的商業(yè)，只能采取統(tǒng)一經(jīng)營管理的方式讓被淘汰的商戶數(shù)量減少，保持商業(yè)經(jīng)營的穩(wěn)定。
上市進(jìn)入沉默期
土地儲(chǔ)備不足疑似“攔路虎”
今年年初SOHO中國成功拿下了三里屯地塊之后，潘石屹要帶著SOHO中國赴港上市的消息便在業(yè)界傳得沸沸揚(yáng)揚(yáng)，但SOHO中國以及潘石屹本人對(duì)于此事一直未表態(tài)。直到今年6月，再次傳來SOHO中國計(jì)劃在7月赴港上市的消息，讓整個(gè)事件似乎有了即將水落石出的征兆。
事實(shí)上，整個(gè)7月份過去了，業(yè)界等來的只是“SOHO尚都事件”。面對(duì)傳聞的又一次失效，業(yè)界甚至有猜測，此次“擱淺”是否正是“SOHO尚都事件”導(dǎo)致的。對(duì)此，一位熟悉上市程序的業(yè)內(nèi)人士告訴記者，這種可能性并非不存在，而另一個(gè)可能就是，目前SOHO中國已經(jīng)進(jìn)入上市“沉默期”。如果這樣的話，SOHO中國在擬定上市募資方案，公司內(nèi)部審批，獲得香港聯(lián)交所認(rèn)可，確定發(fā)行、定價(jià)方案等環(huán)節(jié)都應(yīng)該完成，只差關(guān)鍵的路演。由于SOHO中國首次沖擊海外股市，就是在路演環(huán)節(jié)折戟，這一次SOHO中國為了確保萬無一失，因此更為謹(jǐn)慎行事。
然而，也有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，目前SOHO中國并不具備上市的條件，一方面其開發(fā)的項(xiàng)目已經(jīng)大部分出售，并沒有穩(wěn)定的收益；另一方面，按照赴港上市的地產(chǎn)公司相關(guān)條件，土地儲(chǔ)備量如何是決定能否通過上市審批相當(dāng)重要的因素。而目前來看，SOHO中國除了三里屯地塊外，似乎再無其他土地儲(chǔ)備。因此，想要上市可能還為時(shí)過早。
記者手記
由“SOHO尚都”引發(fā)的
說“SOHO系”的商鋪不愁賣，業(yè)界人士是絕對(duì)有理由相信的。潘石屹素來以“另類營銷”笑傲市場，今年年初玩出的“網(wǎng)上無底價(jià)拍賣”，一舉將朝外SOHO兩個(gè)臨街商鋪“拍”出了3450萬元的天價(jià)，商鋪均價(jià)達(dá)到了近10萬元/平方米。首“拍”告捷的潘石屹顯然是“拍”上了癮，在6月又來了一次“光華路SOHO鋪王全國五十大城市無底價(jià)網(wǎng)上拍賣”。這一次，光華路SOHO那個(gè)首層編號(hào)0102A的商鋪被拍出了2800萬元的“超天價(jià)”，商鋪單價(jià)達(dá)到127487元/平方米，整整超出了項(xiàng)目開盤時(shí)8萬元/平方米的商鋪單價(jià)。
潘石屹的“網(wǎng)拍”，讓小小的商鋪由十幾個(gè)人“搶”變成了成千上百個(gè)人“搶”，由一個(gè)城市里的投資者“搶”，變成了數(shù)十個(gè)城市的投資者再“搶”。結(jié)果是，“搶”到的人得意，被“搶”的人更得意。
“SOHO系”商業(yè)項(xiàng)目猶如業(yè)界奇跡般的光環(huán)，似乎終于要黯淡于SOHO尚都事件的爆發(fā)。就像是推倒了多米諾骨牌一樣，SOHO尚都事件所引發(fā)的顯然是一連串反應(yīng)和思考。那些花高價(jià)投資“SOHO系”商鋪的業(yè)主對(duì)于自己所投資的項(xiàng)目是否仍能夠信心百倍？在3-5年的“養(yǎng)鋪期”里，又有多少業(yè)主能夠咬著牙撐到最后？而像這樣全部散售卻在后期經(jīng)營上沒有保障的“SOHO系”商鋪，究竟值不值“天價(jià)”、甚至“超天價(jià)”的付出？
顯然，打著全力轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)口號(hào)的SOHO中國仍處在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的初級(jí)發(fā)展模式中，以散售尋求快速資金回籠，把后期經(jīng)營交由時(shí)間來處理。誠然，這樣的方式在現(xiàn)代城、建外SOHO這兩個(gè)街邊店式商鋪項(xiàng)目中，經(jīng)過三五年的時(shí)間培養(yǎng)“活”了下來。而將其套用到SOHO尚都，乃至朝外SOHO、光華路SOHO等這樣的購物中心式商鋪項(xiàng)目，已然被業(yè)界下了“死亡令”。
黃金地段、繁華氛圍、世界級(jí)的建筑設(shè)計(jì)、令同行心生羨慕的銷售額，現(xiàn)在看來都只是“SOHO系”商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目表面的風(fēng)光所在。假使潘石屹和他的SOHO中國不能適時(shí)有所調(diào)整和對(duì)應(yīng)，奇跡恐難發(fā)生。(賴大臣)
