一面是如火如荼的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)，另一面卻是日漸冷清的全國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人考試，冰火兩重天的對(duì)比折射出房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的準(zhǔn)入門檻正在日漸虛化。
房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人持證上崗率不足3%
“全國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人考試本來(lái)應(yīng)該是個(gè)‘富礦’，但現(xiàn)在卻正在趨于‘尖滅’。”談及近年來(lái)逐年下降的報(bào)考人數(shù)，多年從事房地產(chǎn)研究的北京市中濟(jì)律師事務(wù)所吳元明律師感慨，“這不但與我國(guó)同時(shí)期房地產(chǎn)行業(yè)如火如荼的發(fā)展形成鮮明對(duì)比，也與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)競(jìng)爭(zhēng)白熱化的現(xiàn)象構(gòu)成冰火兩重天。”
“尖滅”，地質(zhì)學(xué)術(shù)語(yǔ)，本意指巖層的厚度在沉積盆地邊緣變薄以至消失的現(xiàn)象。在吳元明看來(lái)，始于2002年的全國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人考試報(bào)考人數(shù)逐年減少，是典型的“尖滅”——2002年，報(bào)名人數(shù)為31219人，2003年、2004年報(bào)名人數(shù)為32313和38427，到了2005年驟降為28454人，2006年進(jìn)一步降為16390人。
由于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人考試實(shí)行兩年滾動(dòng)考試制度，除第一年外，以后各年度的報(bào)名人數(shù)中均包含前一年度實(shí)際參加考試雖未通過(guò)但保留科目成績(jī)的復(fù)考人員，因此，如果扣除推算出來(lái)的復(fù)考人數(shù)，2005年和2006年的新報(bào)考人數(shù)已經(jīng)降到3314和2359。
“今年7月是第六次全國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人考試的報(bào)名時(shí)段，各地報(bào)名人數(shù)要到8月份才能匯總完成，但從已經(jīng)報(bào)上來(lái)的情況看，比去年還是有所減少�！毕嚓P(guān)部門人士向《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》透露。
“用處不大”“標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一”“報(bào)考條件不合理”
——三大原因?qū)е隆凹鉁纭?/strong>
記者在采訪中發(fā)現(xiàn)，一些房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)從業(yè)者認(rèn)為取得房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人資格“用處不大”，這讓許多準(zhǔn)備參加考試的人打起了退堂鼓�！澳壳罢麄�(gè)市場(chǎng)還不夠規(guī)范，有證和無(wú)證的差別并不大�！薄巴瑯幽軌蛸u掉房子，何必花那么大力氣？”這是一些房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)從業(yè)人員普遍的看法。北京鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)部的張?jiān)乱哺嬖V《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》，在北京，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)從業(yè)人員流動(dòng)性比較大，他們普遍缺乏長(zhǎng)遠(yuǎn)的規(guī)劃。
此外，行業(yè)準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一引起的混亂，也使得全國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人考試人數(shù)減少。記者了解到，除了全國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人資格考試之外，許多地方也有本地的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人資格考試，例如北京有“北京市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)資格考試”、上海有“上海市房地產(chǎn)執(zhí)業(yè)經(jīng)紀(jì)人資格(房地產(chǎn)專業(yè)科目)考試”等，報(bào)考或申請(qǐng)條件也相差很遠(yuǎn)。
“北京房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)目前只要取得北京經(jīng)紀(jì)人證書就可以，而且一年有2-5次考試，不但比全國(guó)考試靈活，難度也較小，所以報(bào)考全國(guó)證書的人數(shù)相對(duì)還是比較少的�！辨溂业禺a(chǎn)市場(chǎng)部張?jiān)绿寡浴?
不僅如此，各地的執(zhí)業(yè)資格要求還互相排斥、互相拆臺(tái)。據(jù)吳元明律師介紹，“全國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)資格證書”就曾在部分地區(qū)不被當(dāng)?shù)毓ど坦芾聿块T認(rèn)可，以至于后來(lái)中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會(huì)專門發(fā)文，要求地方性法規(guī)不得將地方頒發(fā)的“經(jīng)紀(jì)人資格考核合格證明”作為房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)設(shè)立或從業(yè)人員執(zhí)業(yè)的前置條件。
“這是個(gè)歷史遺留問(wèn)題�！眳窃髀蓭煴硎�，在上世紀(jì)90年代，隨著我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)的需求也隨之增強(qiáng)。為了適應(yīng)市場(chǎng)發(fā)展的需要，從1996年開(kāi)始，上海等房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)達(dá)的地方，陸續(xù)出臺(tái)了對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人資格認(rèn)證的行政法規(guī)。但到了2001年，國(guó)家也開(kāi)始著手對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)進(jìn)行規(guī)范，以應(yīng)對(duì)和解決該行業(yè)出現(xiàn)的各種問(wèn)題。2001年12月18日，人事部、建設(shè)部發(fā)布了《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員職業(yè)資格制度暫行規(guī)定》(下稱“暫行規(guī)定”)，明確“凡從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)的人員，必須取得房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員相應(yīng)職業(yè)資格證書并經(jīng)注冊(cè)生效。未取得職業(yè)資格證書的人員，一律不得從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)�！�
“不過(guò)，暫行規(guī)定到底是屬于部門規(guī)章還是政府文件，在理解上存在分歧。這就導(dǎo)致某些地方政府部門不承認(rèn)暫行規(guī)定的法律效力，而是仍舊依據(jù)本地政府頒布的行政法規(guī)來(lái)對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)資格進(jìn)行認(rèn)證�！眳窃髡f(shuō)。
在吳元明看來(lái)，如果各地形形色色的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人資格在之前尚屬歷史遺留問(wèn)題可繼續(xù)保留的話，那么從2004年頒布實(shí)施《行政許可法》以后，就應(yīng)該廢除。根據(jù)《行政許可法》第十五條第二款規(guī)定：“地方性法規(guī)和省、自治區(qū)直轄市人民政府規(guī)章不得設(shè)定應(yīng)當(dāng)由國(guó)家統(tǒng)一確定的公民、法人或其它組織的資格資質(zhì)的行政許可”，因此，繼續(xù)保留將不僅違背法律的禁止性規(guī)定，還將對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)市場(chǎng)形成干擾。
“對(duì)各個(gè)地方所認(rèn)可的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)資格應(yīng)予以明確否定，不能再持曖昧態(tài)度或姑息養(yǎng)奸，這樣才能維護(hù)法律的公正性�！眳窃髡f(shuō)。
本刊就此問(wèn)題聯(lián)系了主管房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)資格管理的相關(guān)部門，但采訪被婉言拒絕。
報(bào)考條件設(shè)置不合理，被認(rèn)為是全國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人考試人數(shù)逐年減少的第三個(gè)原因。如《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員職業(yè)資格制度暫行規(guī)定》第三條說(shuō)明：未取得職業(yè)資格證書的人員，一律不得從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)；而在第九條申請(qǐng)參加房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)資格考試的條件中，又作出了“從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)工作滿3年”等限制性規(guī)定。
“一方面規(guī)定未取得資格不得從業(yè)，另一方面又規(guī)定從業(yè)3年方可報(bào)考，實(shí)屬自相矛盾。”吳元明說(shuō)。
北京鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)部張?jiān)乱脖硎�，�?duì)全國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人考試并不是不熱衷，只是因?yàn)榭贾撇混`活難度系數(shù)較大，所以考的人就少了�！叭绻麍�(bào)考條件基本相同，更多人會(huì)選擇全國(guó)統(tǒng)考。因?yàn)殒溂以诖筮B、天津都有分公司，考全國(guó)證一勞永逸。”
考試制度“尖滅”會(huì)否導(dǎo)致行業(yè)準(zhǔn)入制度“尖滅”？
“其實(shí)，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人考試制度趨向‘尖滅’并不可怕，可怕的是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)經(jīng)過(guò)多年努力才初步建立的行業(yè)準(zhǔn)入制度會(huì)否因此趨向‘尖滅’？這才是要害！”吳元明說(shuō)。據(jù)他介紹，目前有的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)連一個(gè)注冊(cè)經(jīng)紀(jì)人都沒(méi)有，把行業(yè)準(zhǔn)入門檻踢到一邊，隨意聘用社會(huì)閑雜人員。
有關(guān)資料顯示，截至2006年底，我國(guó)共有14.7萬(wàn)人次參加全國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)資格考試，近3萬(wàn)人取得執(zhí)業(yè)資格，1.6萬(wàn)多人注冊(cè)執(zhí)業(yè)。但全國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)從業(yè)人員超過(guò)百萬(wàn)人。據(jù)此計(jì)算，則只有不足3%的從業(yè)者具有房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人職業(yè)資格。
“即使這些考試合格人員全部從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)，對(duì)于全國(guó)數(shù)量眾多的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)而言，也是杯水車薪。”中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)中介專業(yè)委員會(huì)主任何琦告訴《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》。以上海為例，2006年有房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)8625家，如按一家機(jī)構(gòu)用三位房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人計(jì)，僅上海就需要約2.6萬(wàn)人�！翱梢哉f(shuō)，目前在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)中具體從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)的人員大多數(shù)并不具有房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員的職業(yè)資格。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)領(lǐng)域問(wèn)題頻出也就不足為奇了�！焙午f(shuō)。
吳元明律師也認(rèn)為，房地產(chǎn)交易市場(chǎng)的規(guī)范離不開(kāi)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人隊(duì)伍的規(guī)范，“從某種意義上說(shuō)，這個(gè)群體亂就是市場(chǎng)亂，這個(gè)群體治就是市場(chǎng)治。但從全國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人考試制度趨向“尖滅”這一現(xiàn)象來(lái)看，決策部門還沒(méi)有對(duì)這個(gè)問(wèn)題給予足夠的重視。”
記者了解到，建設(shè)部從去年就著手的《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》目前正在緊鑼密鼓地制定之中，并有望在年內(nèi)出臺(tái)。這個(gè)管理辦法將對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員及機(jī)構(gòu)的行業(yè)準(zhǔn)入問(wèn)題、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的關(guān)系等問(wèn)題予以明確。
據(jù)該辦法建議稿的有關(guān)起草人透露，辦法的出臺(tái)，將有效解決房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)目前面臨的若干問(wèn)題，一個(gè)健康、有序、誠(chéng)信的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)將隨辦法的落實(shí)而形成，全國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人考試制度作為行業(yè)準(zhǔn)入的重要手段，也可能迎來(lái)快速發(fā)展的第二春。 (牛建宏 許浩)
