6月12日，商務部和國家外匯管理局聯(lián)合發(fā)布了《關于進一步加強、規(guī)范外商直接投資房地產(chǎn)業(yè)審批和監(jiān)管的通知》(以下簡稱《通知》)，《通知》要求各地商務主管部門嚴格規(guī)范外資和管理進入房地產(chǎn)市場，嚴格控制外商投資高檔房地產(chǎn)。
消息傳來，外商投資機構(gòu)普遍反應緊張。但是，《通知》的發(fā)布得到國內(nèi)廣大房地產(chǎn)開發(fā)商和房地產(chǎn)市場消費者積極擁護。“政府部門發(fā)布這樣的通知，無疑對規(guī)范國內(nèi)房地產(chǎn)市場有著良好的推動作用�！币晃恍胀醯姆康禺a(chǎn)開發(fā)商告訴《中國產(chǎn)經(jīng)新聞》記者，許多外商一直在覬覦國內(nèi)房地產(chǎn)市場這份蛋糕，試圖通過各種變相手段進行資本投資，以求賺取高額利潤。
業(yè)內(nèi)人士在接受《中國產(chǎn)經(jīng)新聞》記者采訪時指出，外資進入國內(nèi)房地產(chǎn)市場的渠道和手段有很多種，較為普遍的方式是以個人購買多套住宅投資；投資機構(gòu)以購樓或收購股權的方式向國內(nèi)開發(fā)企業(yè)提供過橋貸款，以獲得固定的回報。更為重要的是，這些方式都可以通過個人或者其他公司的名義操作，不在國內(nèi)房地產(chǎn)市場相關法規(guī)和管理的權限。
來自仲量聯(lián)行最新的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2006年上半年外資在國內(nèi)主要城市的投資總額約35億美元，已經(jīng)接近2005年全年境外投資的70%。而在此前，中國人民銀行對外公布的《2004中國房地產(chǎn)金融報告》稱，2004年全國房地產(chǎn)開發(fā)利用外資228.2億元，占到整個房地產(chǎn)開發(fā)資金來源的1.3%，同比增長34.2%。
盡管從統(tǒng)計數(shù)據(jù)看，外資投資房地產(chǎn)市場規(guī)模并不大，但是這些外資企業(yè)往往采取逆市低潮吸納的方式，在一定程度上對中國房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控造成反作用�；⒔芡顿Y咨詢顧問首席分析員張寅指出，很多外資入境雖然都是以工商企業(yè)名義注冊，但是所從事的卻是房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營。
當前在房地產(chǎn)持續(xù)走熱的情況下，外資進入國內(nèi)房地產(chǎn)市場已從前幾年的涉水階段發(fā)展到現(xiàn)在爭食市場份額階段。外資的大量涌入已逐漸形成資金勢力，其“炒房團”的角色越來越清晰，并已成為國內(nèi)房價高漲背后的潛在推力。
2007年，外資房地產(chǎn)基金出現(xiàn)一個新的動向：由單一“爆炒”二級市場向多元化投資轉(zhuǎn)變，并開始涉足房地產(chǎn)開發(fā)領域；從過去直接購買已建好的物業(yè)、單打獨斗為主，轉(zhuǎn)向更早介入開發(fā)、與內(nèi)地開發(fā)商合作等模式。今年2月末，摩根士丹利被曝與上海永業(yè)集團共同取得上海市中心盧灣區(qū)一幅商業(yè)用地，即“盧灣區(qū)第65街坊徐家匯路258弄地塊南塊”，這是摩根士丹利首次被曝從拿地階段開始介入項目開發(fā)；3月下旬，重慶龍湖地產(chǎn)發(fā)展有限公司和荷蘭ING房地產(chǎn)基金聯(lián)合參與了北京市昌平區(qū)北七家鎮(zhèn)南部組團的土地投標。
外資與國內(nèi)房地產(chǎn)商的合作將進一步增強國內(nèi)房地產(chǎn)商的資金實力，從而堅定開發(fā)商當前“囤房”、“捂盤惜售”的做法，以謀取更高的利益。據(jù)悉，在北京5月份前后，商品住宅原本應該大面積放量，全年新增住宅供應量的漲幅可能高達50%。然而，原本5月份就該正式銷售的51個項目至今仍有近20個沒有開盤。北京原本4、5月份出現(xiàn)的供給高峰竟然出現(xiàn)“樓荒”。
其次，外資的進入將進一步增強房地產(chǎn)與政府博弈的能力。房地產(chǎn)業(yè)是中國社會目前最成型、活動能量最強的產(chǎn)業(yè)利益集團，無論是否明確意識到，海內(nèi)外投資者普遍相信，中國房地產(chǎn)利益集團有能力維持偏向于他們的政策。因此，這將使政府的宏觀調(diào)控政策更趨復雜，對高房價的調(diào)控難度將進一步增大。
另外，外資進入將加劇國內(nèi)住宅市場供求結(jié)構(gòu)失衡。目前，我國房地產(chǎn)市場供求關系存在結(jié)構(gòu)性失衡，高檔住宅、商業(yè)物業(yè)過多，經(jīng)濟適用房較少，境外機構(gòu)、個人的投資通常集中于中高檔住宅和商業(yè)物業(yè)，投資于經(jīng)濟適用房的比例較少，加劇了中低檔住宅市場的供求失衡的狀況。
外資對高房價的潛在推動已不容小視。在進一步規(guī)范房地產(chǎn)市場方面，加強對外資這股潛在“推動力”的管理，將成為房地產(chǎn)市場重要的措施之一。(欒璐 黃睿）
