各種跡象都表明，作為香港市值最大的地產(chǎn)商，新鴻基地產(chǎn)(0016.HK)對內(nèi)地市場的重視程度正日益加強。
據(jù)市場消息透露，該集團近期正籌組六年期銀團貸款，而籌組尚未完成，已取得了145億港元的可觀融資額。而去年，在資本市場上久未有動作的新鴻基地產(chǎn)，罕見地配股融資達80億港元。
“宏觀調(diào)控對內(nèi)地樓市起到正面作用，公司正積極在無錫及杭州等地物色投資機會，如果時機適合將在內(nèi)地進行并購。”新鴻基地產(chǎn)主席郭炳湘日前公開表示。他宣稱，現(xiàn)在集團內(nèi)地土地儲備占其資產(chǎn)總值的10%，未來將會把這一比例提升至15%。上述融資行動，也許正是為了順利實施這一新的戰(zhàn)略。
世事往往非常奇妙，當房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的尚方寶劍壓得內(nèi)地眾多房企喘不過氣之時，眾多香港地產(chǎn)股公司卻認定，這是他們的一個大好機會。
香港內(nèi)地概念地產(chǎn)股 半年內(nèi)第二次集資潮
繼新鴻基之后，中信泰富(0267.HK)高層近日也表示，計劃在未來2~3年里把內(nèi)地業(yè)務的比重由現(xiàn)在的50%提高到70%�！跋騼�(nèi)地轉(zhuǎn)”不但成為香港地產(chǎn)業(yè)的共識，也得到了眾多投資者的認可。今年1月31日恒隆地產(chǎn)(0101.HK)主席陳啟宗在香港公開表示，今年計劃斥資100億港元在內(nèi)地增加約80萬平方米的土地儲備。消息傳出，恒隆地產(chǎn)股價半日急漲近4%。
與此同時，在港上市的內(nèi)地房企亦已展開新一輪的集資活動。5月上旬，華潤置地(1109.HK)、綠城中國(3900.HK)及世茂房地產(chǎn)(0813.HK)相繼宣布配股融資，集資額共約100億港元。一些主營業(yè)務在內(nèi)地的港資企業(yè)也沒閑著，新世界中國(0917.HK)及剛收購了順馳中國的路勁基建(1098.HK)，近期先后發(fā)債集資各20多億港元(詳見表格)。毫無疑問，這些錢大多數(shù)最終都會進入中國內(nèi)地房地產(chǎn)市場。
其實，這已是半年來內(nèi)地概念地產(chǎn)股的第二輪集資潮了。去年11月，世茂房地產(chǎn)和綠城中國就曾以發(fā)債的形式分別集資45.4億港元及31億港元。華潤置地更在今年1月份以信貸方式，融資20億港元。
內(nèi)地房企上市望洋興嘆？
香港地產(chǎn)股頻繁掀起的配股融資潮，足以令內(nèi)地房企艷羨不已。北京大學中國經(jīng)濟研究中心教授徐滇慶曾表示，在銀行將開發(fā)貸款自有資金門檻提升到35%后，內(nèi)地開發(fā)商的資金缺口將達到3100億元，預計內(nèi)地二三成的開發(fā)企業(yè)會破產(chǎn)。解救途徑之一，就是上市集資。
然而面對監(jiān)管層越發(fā)嚴厲的調(diào)控，內(nèi)地房企IPO(首次公開發(fā)行上市)難度極大。即使成功上市后，期望在滬深市場自由配股融資，也是障礙重重。
去年一年，內(nèi)地僅有保利地產(chǎn)(600048)和北辰實業(yè)(601588)兩家官方背景濃厚的房企成功IPO。雖然有數(shù)據(jù)顯示，內(nèi)地有大約50家房企通過買殼實現(xiàn)上市，但即使成功買殼，融資之路同樣十分艱辛。
2002年，廣州恒大地產(chǎn)曾買殼“瓊能源”上市，一年后，恒大掌門人許家印將旗下廣州花都綠景房地產(chǎn)開發(fā)有限公司90%的股權(quán)置入“恒大地產(chǎn)”，希望通過這一平臺實現(xiàn)增發(fā)融資的目的。然而一切都是鏡花水月，從2003年~2006年3年間，恒大均未能借此渠道融得所需資金。
2006年8月，國內(nèi)A股一片形勢大好之時，恒大卻將持有的綠景地產(chǎn)所有股份全部轉(zhuǎn)讓給廣州市天譽房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。據(jù)參與此次交易的知情人士透露，恒大僅從此次股權(quán)轉(zhuǎn)讓中收回區(qū)區(qū)7000余萬元現(xiàn)金。
凱基證券分析師表示，內(nèi)地房企即使成功借殼上市，同樣受到監(jiān)管層的嚴格監(jiān)控。研究表明，殼公司的年均融資機會僅有10%，大大低于上市公司17.7%的平均水平，且一般融資規(guī)模也不及上市公司。難怪華遠地產(chǎn)董事長任志強成功借殼后感嘆，“對于IPO漫長的等待和嚴格的準入而言，買殼是無奈之下的折中選擇�！�
相反，在香港上市后增發(fā)配售將完全由市場控制。凱基證券分析師告訴記者，近期正是各公司發(fā)布2006年年報或中報的時期，按香港聯(lián)交所要求，只要業(yè)績符合硬性指標即可自動獲得配售資格。換言之，在市場認可的情況下，H股增發(fā)融資的頻率和機會將遠高于A股。
放棄舊愛 另覓新歡？
香港股市的融資優(yōu)勢如此誘人，難怪內(nèi)地房企對赴港上市趨之若鶩，
從2006年12月起，恒大集團陸續(xù)通過發(fā)債方式，向國外投行募資。今年1月，集團旗下的恒大地產(chǎn)獲美林、德意志銀行及新加坡淡馬錫等三家國際投資機構(gòu)青睞，以4億美元購買其8%的股份。5月上旬，有境外媒體報道，恒大已步入上市前組織銀團貸款階段，將于6月份正式申請在港上市，集資額預計在5億~7.5億美元之間。
凱基證券分析師認為，盡管香港上市對公司財務指標的要求相當嚴格，但聯(lián)交所對地產(chǎn)商的判斷標準與其他行業(yè)并無不同，只要提出申請者擁有良好的發(fā)展預期和盈利能力即可。因此相對于內(nèi)地股市，香港上市的成功率較大。
業(yè)內(nèi)人士同時表示，與內(nèi)地不同，香港聯(lián)交所批準上市申請后，企業(yè)只是獲得了上市資格，能否成功上市還要看資本市場的反映，即投資者對該企業(yè)的認可程度。今年一季度，恒大已于內(nèi)地多個城市拿下約18幅地塊，4月20日，又在河南洛陽投資30億元開發(fā)300萬平方米的一個超級大盤。而豐厚的低價土地儲備，正是香港投資者對優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)股的衡量標準之一。(龍飛)
