2007年毫無疑問又將是京城寫字樓“群英大戰(zhàn)”的一年。截至第一季度結束，京城甲級寫字樓的存量就已經接近500萬平方米，而未來半年內，還將有160萬平方米的新增面積供給�？梢灶A見，今年京城寫字樓市場“短兵相接”的場面將愈發(fā)明顯和激烈。
市場存量繼續(xù)攀升
來自戴德梁行和高力國際的最新市場報告顯示，盡管第一季度北京甲級寫字樓在售的項目數(shù)量因為部分項目逐漸退出銷售市場而有所減少，但由于這些項目都是品質較高的新項目，因此，在供需作用的影響下，項目的平均報價在本季度內繼續(xù)走高，達到22700元/建筑平方米，相比上季度上漲3.8%。
在供給方面，自2007年年初開始，京城寫字樓市場的供應就已經非常集中，且項目的體量都比較大，新項目為北京寫字樓市場所提供的新供應量已經相當于去年北京全年供應量的60%多。統(tǒng)計數(shù)字顯示， 截止到2007年第一季度，北京市場上寫字樓總存量達到了12322363平方米。其中，超甲級和甲級寫字樓的存量突破了500萬平方米，占到存量總和的40%；乙級寫字樓存量所占比例略有下降，占59.23%，面積約為730萬平方米。
此外，第一季度北京寫字樓市場共有7個項目竣工入駐，包括CBD區(qū)域的世貿天階D座、萬達廣場B座和華貿中心2號樓，以及金融街區(qū)域的凱晨廣場和卓著大廈等，為寫字樓市場提供了77.6萬平方米的新增供應量，相當于去年全年供應總量的60%。而未來半年內新增面積供應預計還將達到116萬平方米。
金融街搶盡CBD風頭
延續(xù)去年北京寫字樓市場項目分布的格局，目前中關村和CBD兩個區(qū)域的寫字樓存量仍占到整體的40%以上，其中，CBD仍然是供應最為集中的地區(qū)，占到43.7%；金融街、東長安街/建國門以及東二環(huán)則各占26.6%、13.8%和10.8%。但金融街的迅速崛起正在打破中關村和CBD之間的“聯(lián)體”關系。
事實上，戴德梁行的報告顯示，第一季度，北京寫字樓投資成交幾乎都集中在金融街區(qū)域，如中國人壽整購了金融街F1大廈，這是中國人壽繼金融街B7大廈后再度在金融街整棟購買辦公物業(yè)。郵政銀行則購買了金融街A8地塊的金鼎大廈，該項目預計將于2008年第一季度落成并投入使用。郵政銀行也成為繼北京銀行、中國人壽、泰康人壽之后又一在金融街整棟購買高檔寫字樓物業(yè)的國內金融機構。
目前，金融街寫字樓市場僅有40%的存量為有效的租賃面積，這也意味著其余60%的寫字樓面積為自用物業(yè)。此前，西城區(qū)宣布在金融街將預留約25萬平方米的高檔辦公區(qū)域，這些樓宇將不出售產權，定向租給外資商業(yè)銀行、投資銀行和成長中的保險機構，為外資金融機構的入駐提供辦公場所。政府部門對金融街寫字樓市場的這一布局，以及總部型寫字樓在金融街市場上的集中，對金融街寫字樓項目整體品質的提升都會起到積極作用。
內資成為主導購買力量
盡管高力國際的觀點顯示，以CBD為代表的北京東部商務活動集中的區(qū)域內寫字樓項目仍然是投資基金和投資公司非常關注的對象。且在政府出臺限制外資以及收縮銀根等政策后，投資基金和投資公司紛紛選擇以入股的方式分享內地房地產市場這塊大蛋糕，如今年年初就傳來渣打、摩根士丹利和美林三大投行入股某房地產品牌企業(yè)的消息。但從目前市場銷售的反饋來看，國內中小型企業(yè)的自用需求已然成為第一季度寫字樓銷售市場上的主導購買力量。
在租賃方面，由于目前北京寫字樓市場幾乎所有的項目都采用人民幣報價，本季度北京寫字樓市場上項目的平均租金報價在22.58美元/平方米/月(含物業(yè)管理費)，和上一個季度相比上升了2個百分點。其中甲級寫字樓的平均租金報價為29.07美元/平方米/月(含物業(yè)管理費)，乙級寫字樓的平均租金報價為19.15美金/平方米/月(含物業(yè)管理費)。而受到春節(jié)的影響，2007年第一季度北京甲級寫字樓租賃市場上出現(xiàn)了短暫的沉寂。但由于新項目入伙前已有部分面積被占用，本季度吸納量仍然達到了20.4萬平方米，如巴西航空、伊藤忠等大型外企成為華貿中心2號樓的新租戶，而渤海銀行則與凱晨廣場一起進駐金融街。值得關注的是，在本季度入伙的5個項目中，采取只租不售策略的項目達到了4個，這無疑使得甲級寫字樓租賃市場面臨的壓力更大。(曲紅娟 仰靜)
