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    改進土地招拍掛只是遏制地產(chǎn)泡沫第一步
2010年04月07日 09:57 來源:中國證券報 發(fā)表評論  【字體:↑大 ↓小

  自2004年“8·31大限”后,國有土地出讓通行“招拍掛”方式,但是,6年來,城市房地產(chǎn)開發(fā)用地,尤其是一線城市的開發(fā)用地卻越供越少,價格也越拍越高。顯然,“價高者得”的市場化原則與政府壟斷土地供應的做法,在很大程度上減少了“暗箱操作”等土地腐敗問題的同時,也降低了土地整理、儲備和供應的效率。業(yè)內(nèi)人士建議,現(xiàn)行的土地招拍掛方式亟待改進。

  3月底,國土資源部公開表示將選擇城市作為試點,進行土地招拍掛制度的改革。此次改革主要是在北京、上海、廣州等一線城市試點,改革的方向是著重完善招標制度,增加招標在土地出讓中的份額,改變價高者得的游戲規(guī)則。不過,如何完善招標制度,防止重蹈此前協(xié)議出讓的覆轍,依然將考驗管理者的智慧。

  對此,國土資源部有關(guān)負責人曾表示,招標沒有拍賣透明的難題將通過信息公開的方式來解決。包括招標過程將向行政監(jiān)管部門、司法部門、監(jiān)察部門,甚至社會公眾和媒體參與和公開,改變由一兩個專家說了算的局面。不過,這種方式的可操作性值得懷疑,畢竟,增加監(jiān)管環(huán)節(jié)意味著增加交易成本,眾多部委參與進來,必然將進一步降低土地供應的效率。

  招拍掛制度包含招標、拍賣、掛牌三種出讓形式,一直以來,由于招標方式在操作上容易產(chǎn)生不公正現(xiàn)象,因此,實際通過招標方式出讓的土地項目并不多。而掛牌出讓也因為競爭者多而拍賣,最后主要是拍賣出讓土地。招拍掛價高者得的原則將中小開發(fā)商排斥在房地產(chǎn)開發(fā)門檻之外,同時讓資金充裕的大型開發(fā)商把持了土地的定價權(quán),造成各大城市地王頻現(xiàn)。

  在流動性泛濫預期的影響下,房企、投資客等樓市主體紛紛將手中的貨幣資產(chǎn)化。由此,土地、房產(chǎn)成為眾多資金追逐的對象。而土地的招拍掛制度,無疑也在為高地價和高房價推波助瀾。從開發(fā)商的角度看,高價拍得一塊土地,可以引發(fā)周邊乃至更大區(qū)域范圍內(nèi)房產(chǎn)的大幅增值,從而使其持有的其他項目獲得高溢價。而坐擁土地的大開發(fā)商,則掌握了與地方政府博弈的籌碼,通過保證金的杠桿效應以及延遲交款等方式,開發(fā)商高價拿地實際上起到了“四兩撥千斤”的效果。

  因此,有專家建議,土地出讓之前,應設定詳細的配套設施、限制房價等多種招標條件,滿足眾多條件后,再價高者得。有了這些前提條件,投標企業(yè)就會考慮成本投入與限定房價之間是否會有利潤,再去想是否參與投標,使企業(yè)的決策更理性。

  不過,樓市虛高的根本原因是供應不足,改進招拍掛制度只是遏制地產(chǎn)泡沫的第一步,更重要的是調(diào)整土地管理制度,比如政府土地儲備制度改革等。降低土地一級開發(fā)和二級開發(fā)之間的巨大價差,提高一級開發(fā)的積極性,這是擴大土地供應的治本之道。

  本報記者 林喆

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直隸巴人的原貼:
我國實施高溫補貼政策已有年頭了,但是多地標準已數(shù)年未漲,高溫津貼落實遭遇尷尬。
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