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就廣西南寧有望率先取消商品房預(yù)售制度,以及該制度的作用、取消后的影響等問題,記者采訪了清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長劉洪玉教授。
劉洪玉認(rèn)為,從理論和現(xiàn)實(shí)的角度看,允許商品房預(yù)售,可以充分發(fā)揮其融資功能,擴(kuò)大市場上商品房的供給能力,更好發(fā)揮房地產(chǎn)業(yè)對(duì)國民經(jīng)濟(jì)的帶動(dòng)作用。但是,確實(shí)還存在許多需要進(jìn)一步改革和完善的問題,如,預(yù)售資金監(jiān)管、預(yù)售商品房的質(zhì)量保證、爛尾樓、樓花炒作投機(jī)等。
且就目前實(shí)踐來看,對(duì)于這些制度弊端缺乏有效的制約方法,尤其是預(yù)售資金監(jiān)管、交房質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)和項(xiàng)目爛尾風(fēng)險(xiǎn)管理,至今未形成很好的解決方案。所以,近年一直存在取消商品房預(yù)售制度的呼聲。
劉洪玉表示,取消商品房預(yù)售,可能帶來的直接影響是商品房質(zhì)量的改善。取消預(yù)售,而都通過現(xiàn)房銷售,商品房的質(zhì)量在交易前就可鑒別。如果房屋存在質(zhì)量缺陷,開發(fā)商可能就必須降價(jià)銷售,如果質(zhì)量缺陷比較嚴(yán)重,可能就根本不能賣掉。
他同時(shí)提醒,要注意的是,取消預(yù)售制度,會(huì)給樓市帶來一定的影響。
對(duì)開發(fā)商來說,投入項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的資金中,有超過40%的資金來自于預(yù)售收入,所以如果完全取消商品房預(yù)售制度,會(huì)嚴(yán)重削弱房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)能力。如果沒有其他資金來源,如房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)貸款來補(bǔ)足這個(gè)空缺,整個(gè)房地產(chǎn)市場上新建商品房尤其是商品住宅的供給能力會(huì)大幅下降。在其他因素不變的情況下,會(huì)在短期內(nèi)導(dǎo)致新建商品房價(jià)格的上升。
開發(fā)商預(yù)售商品房,實(shí)際上還有一個(gè)功能,就是通過預(yù)售來鎖定項(xiàng)目部分未來收益,轉(zhuǎn)移部分開發(fā)風(fēng)險(xiǎn),為此,預(yù)售商品房的價(jià)格通常會(huì)低于現(xiàn)房銷售價(jià)格。購房人愿意購買期房,分擔(dān)了開發(fā)商的部分風(fēng)險(xiǎn),也會(huì)要求期房價(jià)格低于現(xiàn)房價(jià)格。所以,不考慮其他因素的變化,取消商品房預(yù)售制度,會(huì)導(dǎo)致商品房價(jià)格上升。
劉洪玉說,從開發(fā)商的角度來看,增加了項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)和融資成本肯定希望提升銷售價(jià)格;從購房人的角度來看,降低了購房風(fēng)險(xiǎn)肯定也要為此付出相應(yīng)的代價(jià)。
對(duì)商業(yè)銀行而言,取消商品房預(yù)售制度,增加了其房地產(chǎn)開發(fā)貸款需求,短期內(nèi)減少了其個(gè)人住房抵押貸款需求,并最終會(huì)改變商業(yè)銀行房地產(chǎn)金融資產(chǎn)的結(jié)構(gòu)。
怎樣評(píng)判商品房預(yù)售制度的歷史功過?劉洪玉說,其實(shí),我個(gè)人的評(píng)價(jià)是,商品房預(yù)售制度執(zhí)行到今天,還是利大于弊。而資金監(jiān)管、房屋質(zhì)量、爛尾問題、炒作問題的產(chǎn)生,在于預(yù)售制度不完善,尤其是預(yù)售監(jiān)管不健全,是可以通過制度的完善加以解決的。記者 姜赟
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