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　　關(guān)于政策走勢的討論與猜測，是當(dāng)前中國房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)外的一個熱門話題。中國樓市“政策市”的特征明顯，關(guān)注政策走勢幾乎成為買賣雙方必做的功課。眼下的特殊之處是，去年第四季度國家和地方出臺的刺激政策中，部分當(dāng)時明確規(guī)定截止于今年12月31日。

　　2008年步入下半年后，宏觀經(jīng)濟和房地產(chǎn)市場迅速降溫，在越來越多的地方政府加入救市行列后，10月22日中央終于也行動起來。財政部發(fā)文《繼續(xù)加大保障民生投入力度，切實解決低收入群眾基本生活》，其中規(guī)定：對個人首次購買90平方米及以下普通住房的，契稅稅率暫統(tǒng)一下調(diào)到1%；對個人銷售或購買住房暫免征收印花稅；對個人銷售住房暫免征收土地增值稅。首次購買普通自住房和改善型普通自住房貸款利率的下限為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍，最低首付款為20%。住房公積金貸款利率下調(diào)0.27個百分點。

　　值得關(guān)注的是，上述政策并未明文規(guī)定截止時間。12月20日出臺《國務(wù)院辦公廳關(guān)于促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干意見》(131號文)，其中有兩條重要的利好政策。一是明確改善型購房，對已貸款購買一套住房，但人均住房面積低于當(dāng)?shù)仄骄�水平，再申請貸款購買第二套用于改善居住條件的普通自住房的居民，可比照首次貸款政策。二是減免營業(yè)稅，普通住房免征時限由5年降為2年，不足2年轉(zhuǎn)讓的，按差額征收。非普通住房差額征收的時限由5年降為2年。以上政策暫定執(zhí)行至2009年12月31日。

　　從全國層面分析，只有二套房貸政策放松和營業(yè)稅減免，可能在今年年底終止。從政策初衷來看，2008年下半年雖然市場低迷，但房價依然偏高，所以在“131號文”中破天荒的勸導(dǎo)開發(fā)商合理定價——意思就是降價。國家刺激樓市的主要目的，是希望房地產(chǎn)發(fā)揮支柱產(chǎn)業(yè)作用，擴大內(nèi)需，實現(xiàn)�！鞍恕薄６�房地產(chǎn)對GDP的貢獻(xiàn)，主要體現(xiàn)在新房成交額上，所以中央和地方追求的是新房成交量增加，價格穩(wěn)定即可，降價純屬奢望，只是表態(tài)而已。

　　中央的“發(fā)令槍”打響前，部分地方政府已經(jīng)“搶跑”，中央“救市”后，各地紛紛出臺了落實和細(xì)化措施，而且莫不添油加醋。當(dāng)然，這也是中央授權(quán)的，上述的財政部文件中有句話：“地方政府可制定鼓勵住房消費的收費減免政策”。所以在10月22日財政部文件和12月20日“131號文”出臺后，各地分別跟進了兩次。

　　不妨以上海為例。2008年12月22日，財政部文件出臺后，上海市急不可耐的連夜出臺“14條”，看來早就儲備好政策，只待中央發(fā)令。相比中央政策，“14條”中有4條是上海新增的，而且明確至2009年12月31日止。分別是：個人將購買超過2年的普通住房對外銷售的，個人不負(fù)擔(dān)營業(yè)稅；個人轉(zhuǎn)讓自用2年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，個人不負(fù)擔(dān)個人所得稅；購買自住普通住房的，住房公積金貸款最低首付比例調(diào)整至20%，最高可貸額度從20萬元提高到30萬元；免收個人購買普通住房的住房登記費和個人買賣存量普通住房的住房交易(轉(zhuǎn)讓)手續(xù)費。

　　2008年12月27日，上海又推“滬八條”，其中有三條措施是新增的：對于二套房貸放松力度更大，契稅減免范圍更大，公積金貸款額度更高。內(nèi)容在此不作詳述。與全國相比，上海年底可能終止的優(yōu)惠更多，政策變化對市場走向的影響也更大。

　　那么，中央和地方政府，到底會怎么做？基本上不知所措。否則也不用廣泛征求意見了，從住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部到各地房地產(chǎn)部門，近一段時間都在搞調(diào)研，筆者上周就參加過一次相關(guān)座談會。細(xì)節(jié)沒敲定，方向已明確。根據(jù)筆者的理解和預(yù)測，鼓勵首次置業(yè)需求，保護二次改善需求，抑制投資投機需求，將是下一階段制定調(diào)控政策的指導(dǎo)方針。

　　一方面，經(jīng)濟復(fù)蘇還須房地產(chǎn)業(yè)出力，不能輕易打壓住宅需求。眾所周知，今年能夠“保八”成功，固定資產(chǎn)投資功勞最大，今年前三季度我國全社會固定資產(chǎn)投資同比增長33.4%，而房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增幅只有17.7%。明年“四萬億投資計劃”(基建居多)的威力肯定會出現(xiàn)衰減，如果房地產(chǎn)開發(fā)投資增速不能頂上去，則不排除經(jīng)濟二次探底的可能性。這要求住宅市場不能重陷低迷，否則開發(fā)投資增速會隨之回落。而全國商品房成交量的“拐點”卻早在6月已出現(xiàn)，7、8皆較之下跌二成，9月有所反彈，可無法逆轉(zhuǎn)調(diào)整大勢。一線城市表現(xiàn)尤其為突出，已持續(xù)下滑近4個月，中西部成交情況總體好于東部，但中西部、中小城市樓市調(diào)整滯后于一線城市，這已成為基本規(guī)律。

　　另一方面，高房價成為決策者必須考慮的因素。房價偏高已成為社會共識，尤其是投資投機需旺盛的部分大城市，房價已脫離普通居民的可承受力，如果不“啃老”，絕大部分首次置業(yè)者根本無力購房。下半年以來，成交量有所萎縮，但房價依然上漲，只是環(huán)比漲幅于9月份略有收窄。另外，近期國務(wù)院常務(wù)會議今年以來首次提出“管理好通脹預(yù)期”，并將其與“保增長、調(diào)結(jié)構(gòu)”并列為當(dāng)前宏觀調(diào)控的重點。要想防止通脹，必須同時抑制資產(chǎn)價格上漲，尤其是在今年“保八”無憂的情況，穩(wěn)定房價的力度將明顯大于去年。

　　分析至此，結(jié)論已經(jīng)清晰。去年國家只對二套房貸松綁和營業(yè)稅減免政策設(shè)定期限，既有督促購房者積極入市之意，又有防止投資投機風(fēng)潮卷土重來之心，因為此二政最容易讓投資投機者“搭順車”。筆者預(yù)測，此二政可能會按期終止，或者調(diào)整后延續(xù)，比如非普通住宅營業(yè)稅優(yōu)惠所限時間由2年還原5年。至于其它鼓勵首次置業(yè)需求、合理自住需求的政策，比如契稅、印花稅、土地增值稅的相關(guān)優(yōu)惠，將會總體維持不變；至于地方政府，只要中央沒有明確禁止的領(lǐng)域，都會意愿保持政策的寬松狀態(tài)。與2008年四季度和今年一季度的寬松狀態(tài)相比，今年四季度和明年的中央房地產(chǎn)調(diào)控政策，將以中性略偏緊為主，而地方將以中性偏松為主�？傮w而言，政策風(fēng)向并未大變，買方雙方不必為此過于忐忑。

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