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　　日前，國(guó)土部智囊機(jī)構(gòu)中國(guó)土地勘測(cè)規(guī)劃院發(fā)布報(bào)告稱，9月份以來(lái)樓市出現(xiàn)的“價(jià)漲量跌”問題可能是個(gè)危險(xiǎn)的信號(hào)，房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)走向一個(gè)更危險(xiǎn)的極端，并建議年底可以考慮適當(dāng)從緊的政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控。

　　樓市價(jià)漲量跌

　　日前有消息稱，國(guó)土部智囊機(jī)構(gòu)中國(guó)土地勘測(cè)規(guī)劃院發(fā)布了一篇題為“房地產(chǎn)行業(yè)價(jià)漲量跌現(xiàn)象探析”的報(bào)告(以下簡(jiǎn)稱《報(bào)告》)，指出9月份以來(lái)出現(xiàn)的“價(jià)漲量跌”問題可能是個(gè)危險(xiǎn)信號(hào)，沒有實(shí)體經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇和適當(dāng)?shù)恼{(diào)控政策應(yīng)對(duì)，房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)走向一個(gè)更危險(xiǎn)的極端。

　　危險(xiǎn)的信號(hào)較之2008年出現(xiàn)的“價(jià)漲量跌”現(xiàn)象，上述國(guó)土部土地勘測(cè)規(guī)劃院發(fā)布的此分析報(bào)告中指出，2009年6月份之后出現(xiàn)的全國(guó)性“價(jià)漲量跌”現(xiàn)象，是一個(gè)危險(xiǎn)的信號(hào)。據(jù)悉，6月份以后國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)以每個(gè)月環(huán)比1%的遞增速度增長(zhǎng)，但是交易面積卻逐月大幅度下降——6月份全國(guó)房屋銷售面積接近1億平方米，而7月份就下降到了8000萬(wàn)平方米以下�！秷�(bào)告》指出，應(yīng)該出臺(tái)相應(yīng)的政策對(duì)當(dāng)前泡沫化的房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控。除了繼續(xù)扶持中小企業(yè)發(fā)展，增加就業(yè)等發(fā)展實(shí)體經(jīng)濟(jì)的政策外，還應(yīng)該針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)過度投機(jī)的問題，出臺(tái)系列強(qiáng)化政策。

　　全面大調(diào)時(shí)機(jī)未到

　　盡管包括廣州在內(nèi)的全國(guó)大部分城市樓價(jià)近幾個(gè)月上漲幅度較大，但仍然有地產(chǎn)專家認(rèn)為，暫時(shí)不適宜對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行太重的調(diào)控，畢竟在商品出口形勢(shì)未轉(zhuǎn)好的前提下，國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)還是要靠房地產(chǎn)行業(yè)及一系列相關(guān)產(chǎn)業(yè)來(lái)拉動(dòng)，維持內(nèi)需的穩(wěn)定還是目前的主要任務(wù)。而同時(shí)，也有聲音表示，但現(xiàn)在樓價(jià)確實(shí)已經(jīng)去到一個(gè)相對(duì)高位，有針對(duì)性地進(jìn)行個(gè)別環(huán)節(jié)的調(diào)控也是必須的。

　　珠江帝景總經(jīng)理認(rèn)為，樓市有其自身的發(fā)展規(guī)律，不管價(jià)格和成交量如何變化都是由供求關(guān)系決定的。如果價(jià)格不斷上漲，成交量也在增加，證明樓市的需求大量存在。相反，如果價(jià)格上漲而成交量下跌，這種狀態(tài)維持到一定時(shí)候，市場(chǎng)的杠桿自然會(huì)起到調(diào)節(jié)作用，開發(fā)商會(huì)在競(jìng)爭(zhēng)中下調(diào)價(jià)格。因此她表示，樓市的調(diào)控不應(yīng)該由人為來(lái)干涉。

　　滿堂紅研究部經(jīng)理周峰則認(rèn)為，現(xiàn)在很多區(qū)域樓價(jià)已超出了市民的購(gòu)買能力范圍，因此，政府在適當(dāng)?shù)臅r(shí)期對(duì)某些環(huán)節(jié)進(jìn)行輕量的調(diào)控，應(yīng)該說還是有必要的。他分析表示，大部分開發(fā)商目前已將銷售對(duì)象定位在高端客戶群，大戶型、高總價(jià)的產(chǎn)品只適合金字塔尖的客戶購(gòu)買，這樣的價(jià)格就算中高端客戶都開始覺得無(wú)法接受。但只要有足夠數(shù)量的高端客戶消化開發(fā)商的產(chǎn)品，他們便沒有降價(jià)的必要。這就是為何市場(chǎng)上的量一直在減，但開發(fā)商仍舊不肯降價(jià)的原因。“僅靠市場(chǎng)自行調(diào)節(jié)，就目前而言還是無(wú)法滿足大部分置業(yè)者的購(gòu)房需求”。

　　營(yíng)業(yè)稅或改全額征收

　　據(jù)悉，由于樓價(jià)上漲過快，有關(guān)部門今年以來(lái)已發(fā)出了不少樓市調(diào)控信號(hào)。地產(chǎn)人士表示，調(diào)控必須針對(duì)必要環(huán)節(jié)。

　　周峰認(rèn)為，調(diào)控環(huán)節(jié)第一個(gè)是開發(fā)商拿地的保證金要適當(dāng)提高，同時(shí)縮短地塊出讓金的全額付清時(shí)間。最好從原來(lái)的一年縮短至半年，這樣既可提高門檻，只允許實(shí)力大的開發(fā)商去競(jìng)投土地，有效避免土地競(jìng)投后變閑置用地。另外也促使開發(fā)商在資金周轉(zhuǎn)期縮短的情況下，盡快將已開發(fā)產(chǎn)品通過各種促銷策略銷售出去，避免大幅度囤積提價(jià)。

　　其次，應(yīng)該將現(xiàn)有的營(yíng)業(yè)稅征收標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)修改。將今年暫行的兩年以內(nèi)轉(zhuǎn)讓的普通住房按差額征收營(yíng)業(yè)稅，改成按全額征收營(yíng)業(yè)稅，有效抑制短炒行為，避免樓價(jià)短期內(nèi)急速飆升。當(dāng)然，還有一個(gè)環(huán)節(jié)就是體現(xiàn)在政府對(duì)舊城改造的拆遷補(bǔ)償費(fèi)用上，今年對(duì)市內(nèi)部分地段的拆遷補(bǔ)償費(fèi)相對(duì)于以往年份都高出不少，這令到拆遷地段周邊的一、二手樓價(jià)跟著水漲船高。如果政府在這一環(huán)節(jié)上適當(dāng)調(diào)低補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)該對(duì)具體板塊、地段的樓價(jià)有正面的平抑作用。(羅莎琳)

　　遏制房?jī)r(jià)過快上漲的政策選擇

　　根據(jù)國(guó)際經(jīng)驗(yàn)，房?jī)r(jià)的非理性上漲有百害而無(wú)一利，以日本為典型的東亞國(guó)家由于沒有控制好房?jī)r(jià)，幾乎都遭遇了房地產(chǎn)泡沫崩潰的危機(jī)，從而導(dǎo)致長(zhǎng)期的經(jīng)濟(jì)衰退。根據(jù)美國(guó)經(jīng)濟(jì)學(xué)家?guī)炱澞�茨的�?shí)證研究，房地產(chǎn)泡沫破滅之后，其調(diào)整的周期長(zhǎng)度約為20年左右。這一經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)在日本也基本上得到證實(shí)，日本從1989年房產(chǎn)泡沫破滅到現(xiàn)在，已經(jīng)過去了20年，其房地產(chǎn)業(yè)至今看不到復(fù)蘇的跡象。因此，控制房產(chǎn)泡沫應(yīng)當(dāng)成為中國(guó)政府義不容辭的職責(zé)。

　　中國(guó)是個(gè)新興市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國(guó)家，并且還是一個(gè)沒有完全實(shí)現(xiàn)城市化發(fā)展的國(guó)家，在這樣的經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段，縱容城市房?jī)r(jià)非理性上漲，必將對(duì)中國(guó)的城市化發(fā)展造成極大的障礙。為了保護(hù)中國(guó)廣大農(nóng)民的利益，盡可能縮小中國(guó)城鄉(xiāng)居民收入差距，也需要政府有效地承擔(dān)起控制房?jī)r(jià)的職責(zé)。

　　控制房?jī)r(jià)過快上漲的方法：一、政府必須承擔(dān)起為低收入者提供經(jīng)濟(jì)適用房或者廉租房的責(zé)任；二、降低杠桿比率、限制非本地居民進(jìn)場(chǎng)買房；三、深化財(cái)政體制改革、化解中央政府與地方政府在管理房地產(chǎn)市場(chǎng)上的不合作博弈；四、改善宏觀經(jīng)濟(jì)管理、放松產(chǎn)業(yè)管制、創(chuàng)造更多的產(chǎn)業(yè)投資機(jī)會(huì)；五、積極化解流動(dòng)性過剩的沖擊。（復(fù)旦大學(xué)世界經(jīng)濟(jì)研究所所長(zhǎng) 華民 上證報(bào)）