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　　在討論了近10年之后，隨著國(guó)務(wù)院公布的公告，物業(yè)稅再次成為社會(huì)關(guān)注的焦點(diǎn)。日前，國(guó)務(wù)院批復(fù)了國(guó)家發(fā)展改革委《關(guān)于2009年深化經(jīng)濟(jì)體制改革工作的意見》。

　　《意見》第九條要求深化房地產(chǎn)稅制改革，提出研究開征物業(yè)稅。國(guó)務(wù)院在批示中要求財(cái)政部、稅務(wù)總局、發(fā)展改革委、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部等四部門負(fù)責(zé)。

　　自2006年10月至今，全國(guó)已有10省市對(duì)物業(yè)稅進(jìn)行模擬性的“空轉(zhuǎn)”運(yùn)行，建立起了一套征管體系。

　　北京市稅務(wù)局局長(zhǎng)王紀(jì)平年初更是表示：“北京今年已提出進(jìn)行物業(yè)稅‘實(shí)轉(zhuǎn)’的申請(qǐng)，目前正在等待國(guó)家稅務(wù)總局的批準(zhǔn)。”物業(yè)稅是否真的要開始實(shí)行了？

　　實(shí)施難題不少

　　但是，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部則表示，目前物業(yè)稅尚處在探索階段，具體開征尚無明確時(shí)間表。

　　國(guó)稅總局一位負(fù)責(zé)人曾在去年初表示，物業(yè)稅方案還面臨眾多跨不過去的門檻，短期內(nèi)難有實(shí)質(zhì)進(jìn)展，開征時(shí)間大概在2010-2015年間。例如稅基、稅率如何確定，稅收優(yōu)惠以及累進(jìn)稅制該如何設(shè)定，委托什么樣的房產(chǎn)機(jī)構(gòu)來作評(píng)估等，這些關(guān)節(jié)點(diǎn)目前決策層內(nèi)部均尚未明確。

　　所以，雖然從2006年10月至今，已有10省市物業(yè)稅“空轉(zhuǎn)”運(yùn)行，但試點(diǎn)的并不順利。目前，最后一步的征收環(huán)節(jié)還沒開始執(zhí)行。

　　業(yè)內(nèi)人士預(yù)測(cè)，征收物業(yè)稅將至少面臨三大難題。

　　其一，稅收成本高。征收物業(yè)稅前，要摸清每個(gè)人的房產(chǎn)情況，前期準(zhǔn)備工作量很大，征管難度也很大。

　　其二，不好確認(rèn)百姓擁有房產(chǎn)情況，我國(guó)也缺乏有經(jīng)驗(yàn)的地價(jià)師、評(píng)估師。

　　其三，代替土地出讓金阻力很大，主要是地方政府反對(duì)。開征物業(yè)稅，地方政府將失去巨額土地出讓金，這會(huì)讓地方政府缺乏征收的積極性。據(jù)悉，去年財(cái)政部曾與多個(gè)省市商討實(shí)行物業(yè)稅征收，但均遭拒絕。地方政府主要是擔(dān)心對(duì)吸引外來投資產(chǎn)生沖擊，同時(shí)影響地方短期財(cái)政收入和GDP的增長(zhǎng)。

　　中國(guó)社會(huì)科學(xué)研究員易憲容將物業(yè)稅制定的條件歸納為：詳實(shí)的不動(dòng)產(chǎn)登記資料，用科學(xué)方法或市場(chǎng)方式低成本地對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)，政府的稅收征管能力和嚴(yán)格細(xì)化、科學(xué)規(guī)范的征收規(guī)則。

　　降低房?jī)r(jià)無望

　　對(duì)于購房人來說，都希望物業(yè)稅能夠代替一次性支出的土地出讓金。

　　但是，此前一段時(shí)間，財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局和國(guó)土資源部官員，在多個(gè)場(chǎng)合不約而同地明確表示：正在推進(jìn)的物業(yè)稅改革，不會(huì)將土地出讓金并入其中；房地產(chǎn)開發(fā)商取得土地，仍需一次性繳納土地出讓金。同時(shí)在轉(zhuǎn)讓和保有環(huán)節(jié)同時(shí)征收物業(yè)稅。

　　國(guó)土資源部土地利用司資產(chǎn)處處長(zhǎng)岳曉武認(rèn)為，物業(yè)稅與土地出讓金性質(zhì)不同，不能互相替代，開征物業(yè)稅并不會(huì)也不應(yīng)該取消土地出讓金。

　　據(jù)悉，目前在運(yùn)行10省市“空轉(zhuǎn)”運(yùn)行的物業(yè)稅，也都不包含土地出讓金等稅費(fèi)。

　　商業(yè)地產(chǎn)或首先征稅

　　醞釀中的物業(yè)稅沒有擔(dān)負(fù)降低房?jī)r(jià)任務(wù)，而是著眼于調(diào)節(jié)住房中的貧富差距，抑制住房中的高消費(fèi)，促進(jìn)已有住房資源充分優(yōu)化利用。

　　所謂物業(yè)稅，主要是針對(duì)土地、房屋等不動(dòng)產(chǎn)所收的一個(gè)稅種，要求其承租人或所有者每年都繳納一定稅款，而應(yīng)繳納的稅值會(huì)隨著不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值的升高而提高。

　　物業(yè)稅一個(gè)重要功能就是可以調(diào)整資源在不同人群中的分配比重，通過不同的稅率限制、甚至抑制奢侈性消費(fèi)，均衡各方稅負(fù)縮小貧富差距。

　　另外一個(gè)重要功能是促進(jìn)資源充分優(yōu)化利用，提高它的流動(dòng)性。在存量的不動(dòng)產(chǎn)中，有相當(dāng)一部分房屋是閑置的，實(shí)際上也是一種社會(huì)資源浪費(fèi)，要讓這些閑置的資源活起來，就必須對(duì)持有環(huán)節(jié)提高稅負(fù)。

　　據(jù)了解，雖然目前具體實(shí)施細(xì)則和措施還未出臺(tái)，但根據(jù)“空轉(zhuǎn)”的物業(yè)稅征收模式，基本原則是科學(xué)測(cè)算現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅和房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)環(huán)節(jié)收費(fèi)總體規(guī)模，令物業(yè)稅與之基本相當(dāng)。

　　目前“空轉(zhuǎn)”的物業(yè)稅，以房屋用途來區(qū)分，征收有兩種計(jì)算模式：一種房屋是自住，以房產(chǎn)評(píng)估價(jià)的70%為基準(zhǔn)，征收稅基的1.2%為物業(yè)稅；另一種是用于出租投資，就以投資回報(bào)為基準(zhǔn)，征收12%的物業(yè)稅，但空轉(zhuǎn)中并沒有設(shè)定起征點(diǎn)。

　　由于商業(yè)地產(chǎn)、寫字樓等牽涉面積比較少，所以物業(yè)稅最先從商業(yè)地產(chǎn)開征。繼而將征稅對(duì)象擴(kuò)展到擁有多套住宅的業(yè)主，逐步實(shí)現(xiàn)只要擁有房產(chǎn)都應(yīng)該納稅。目前，財(cái)政部門已經(jīng)在對(duì)如何評(píng)估不動(dòng)產(chǎn)、物業(yè)稅稅基和稅率等問題進(jìn)行研究。

　　有關(guān)專家表示，不會(huì)從一開始就全面征收物業(yè)稅，而將采用漸進(jìn)征收策略，不會(huì)因此而使房地產(chǎn)業(yè)的景氣周期發(fā)生逆轉(zhuǎn)，因此短期內(nèi)全面征收的可能性不大。

　　業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，先試點(diǎn)后推廣、先高檔后普通、先增量后存量的差異化實(shí)施比較符合現(xiàn)實(shí)。因此，如果今年開征物業(yè)稅的話，會(huì)最先從商業(yè)地產(chǎn)開始。