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　　3月25日，國務(wù)院批轉(zhuǎn)了發(fā)改委《關(guān)于2009年深化經(jīng)濟體制改革工作意見的通知》。其中，明確提出了“深化地產(chǎn)稅制改革，研究開征物業(yè)稅”，并要求由財政部、稅務(wù)總局、發(fā)改委、建設(shè)部等部委盡快研究開征物業(yè)稅。但是，多數(shù)業(yè)內(nèi)人士均認為開征物業(yè)稅面臨著諸多困難，在短期內(nèi)很難實現(xiàn)。

　　問題1 對征收對象進行評估

　　開征物業(yè)稅還面臨著征收物業(yè)價值難以有效評估的問題。除了物業(yè)的多樣性特點之外，評估人員短缺、評估體系尚未建立等都是制約的因素。

　　據(jù)悉，中國現(xiàn)在只有約3萬名評估師，注冊評估師不到1萬人，有些縣城連一個注冊估價師都沒有。這些人要對全國660個城市的幾百萬億平方米的城市不動產(chǎn)進行評估顯然是力不從心，無法正確評估就不能合理征收物業(yè)稅。此外，能否保證專業(yè)人士評估房產(chǎn)時不會發(fā)生尋租行為等，這些均是擺在面前的實際問題。

　　問題2 對現(xiàn)行稅收體系影響

　　征收物業(yè)稅對現(xiàn)行的稅收體系也造成較大影響。開征物業(yè)稅如何與現(xiàn)行的財稅制度進行銜接？如何把土地出讓金、房產(chǎn)稅、土地增值稅等稅費合并，轉(zhuǎn)化為房產(chǎn)保有階段統(tǒng)一收取的物業(yè)稅？開征物業(yè)稅按照什么樣的標準來執(zhí)行，對于不同的物業(yè)，怎樣進行區(qū)分？是按照地理位置，還是按照戶型面積、擁有套數(shù)或者按照物業(yè)價值，標準很難界定。

　　因為，我國目前僅居住類房屋就分為廉租房、經(jīng)濟適用住房、公房、拆遷安置房、自建房、集資建房、兩限房、商品房、新農(nóng)村改造房、棚改房、市政建設(shè)用房等一系列不同政策的房屋。對于這些政策基礎(chǔ)差別巨大的房產(chǎn)評估價值并征收物業(yè)稅存在困難。不可能對不同房屋定不同稅率，導(dǎo)致幾十種的不同征稅待遇。而且，從居住者方面來看，核心城區(qū)的房子多為一些舊房子，這些房子戶型較小、質(zhì)量和環(huán)境差，但位置好，房子價值高，業(yè)主按說應(yīng)該繳納物業(yè)稅，但這些房子的居住者往往以中低收入人群為主，如何保證物業(yè)稅的繳納？

　　對此，亞豪機構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫認為，物業(yè)稅的征收是從流通環(huán)節(jié)到持有環(huán)節(jié)的變革，從長遠利益來看，既有利于國家財政收入的穩(wěn)定，又有利于物業(yè)持有者的保值增值，因此是稅收發(fā)展的必然趨勢。但是，從目前我國的實際情況來看，只有把當前面臨的諸多問題解決好，才能為順利開征物業(yè)稅鋪平道路。

　　問題3 物業(yè)及土地歸屬權(quán)

　　開征物業(yè)稅首先面對物業(yè)及其所依附土地的所有權(quán)問題。因為，物業(yè)稅從其屬性來看是一種財產(chǎn)稅，目的是為了納稅人所持有的物業(yè)保值增值而設(shè)立的稅收。正因為如此，納稅人才愿意繳納該項稅賦。其前提是物業(yè)的保值、增值，征收的基礎(chǔ)是建立在物業(yè)及土地的私有化之上的。而在我國，土地是國有的，購房者只擁有70年的產(chǎn)權(quán)。這就是說，我們購買的物業(yè)隨著時間的增長其資產(chǎn)是在貶值的。從這一點來看，我國征收物業(yè)稅的基礎(chǔ)是不牢固的。

　　亞豪機構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫認為，如果要參照國際慣例來開征物業(yè)稅，就要建立合理的土地制度，妥善處理物業(yè)及其土地所有權(quán)的問題，對現(xiàn)行的土地出讓制度進行突破性的變革。而要進行土地出讓制度的變革必然牽涉到地方財政及短期利益的問題。

　　問題4 物業(yè)稅的司法地位及立法程序

　　開征物業(yè)稅還面臨著該稅收的法律地位、立法程序及與其他相關(guān)法律關(guān)系調(diào)整的問題，因為，按照現(xiàn)行立法程序，要增設(shè)物業(yè)稅這樣一個新的稅種，必須經(jīng)過全國人大的相關(guān)程序，確立相應(yīng)法律地位才能實施。而要設(shè)立這個復(fù)雜的稅種，涉及方方面面利益調(diào)整，從多部門決策到經(jīng)過國務(wù)院法制辦的審查再提交到人大常委會決議，再到提交到全國人民代表大會，走完全部程序，最短也需要3年時間才能完成。

　　此外，開征物業(yè)稅必然會涉及很多稅種、很多收費的合并，一系列法律法規(guī)就要因此修訂甚至廢止。比如，土地出讓金不收了，以后土地招拍掛如何進行？《土地管理法》、《城市房地產(chǎn)管理法》等一大批法律法規(guī)的修改，這些都不是短期能夠?qū)崿F(xiàn)的。

　　開征物業(yè)稅促樓市健康發(fā)展

　　雖然開征物業(yè)稅難度重重，但是無論是從國外的實際案例還是從我國財稅體制的發(fā)展趨勢來看，開征物業(yè)稅是必然的發(fā)展趨勢，從長遠來看既符合國家利益，也有利于房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，有利于購房者實際利益的維護。

　　任啟鑫指出，如果開征了物業(yè)稅，土地出讓制度發(fā)生了改變，開發(fā)商不必一次性支付高額的土地出讓金，資金壓力必然減少，也不再會出現(xiàn)高地價推高高房價的“面粉貴過面包”的現(xiàn)象，而且，其他流通開發(fā)環(huán)節(jié)的稅賦也必然會減少，如房產(chǎn)稅等等。這必然會減少開發(fā)商的負擔(dān)，而且，也不會再出現(xiàn)為了拿地而導(dǎo)致腐敗的問題。這非常有利于房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。從購房者角度來看，由于物業(yè)稅是持有稅，是分期繳納，這就避免了一次性支付巨大的房款，購房負擔(dān)大為減少，購房者不必為了沉重的月供而煞費心機，輕松買房成為了現(xiàn)實。

　　本報記者 趙麗萍