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　　猜測(cè)多時(shí)的二套房貸政策終于塵埃落定。

　　1月10日，國(guó)務(wù)院辦公廳下發(fā)《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》(以下簡(jiǎn)稱《通知》)明確，加大差別化信貸政策執(zhí)行力度。其中，對(duì)已利用貸款購(gòu)買住房、又申請(qǐng)購(gòu)買第二套(含)以上住房的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)，貸款首付款比例不得低于40%，貸款利率嚴(yán)格按照風(fēng)險(xiǎn)定價(jià)。專家認(rèn)為，差別化政策有利于“精確制導(dǎo)”，抑制投資投機(jī)性購(gòu)房需求。該通知對(duì)地方各級(jí)政府責(zé)任有具體要求，下一步針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的“地方版”配套政策將陸續(xù)出臺(tái)。

　　事實(shí)上，關(guān)于第二套(含)以上住房首付比例不得低于40%的規(guī)定，早在2007年全國(guó)房?jī)r(jià)持續(xù)飆升的狀態(tài)下就已出臺(tái)。但在2008年第四季度之后，樓市走勢(shì)低迷并出現(xiàn)了“價(jià)量齊跌”的情況，同時(shí)為應(yīng)對(duì)國(guó)際金融危機(jī)，地方和銀行普遍弱化了政策的執(zhí)行力度，部分地方二套及二套以上購(gòu)房款首付低于40%，出現(xiàn)了投資者以極低借貸成本購(gòu)買多套房產(chǎn)進(jìn)行投機(jī)的行為，助推了部分城市房?jī)r(jià)過快上漲。

　　北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)接受《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者采訪時(shí)說，與之前政策相比，國(guó)務(wù)院辦公廳下發(fā)的通知內(nèi)容更加豐富、系統(tǒng)和全面，規(guī)定也更加具體和詳盡，未來一段時(shí)間房地產(chǎn)市場(chǎng)變化和政策走向?qū)⑴c《通知》密不可分。

　　陳國(guó)強(qiáng)認(rèn)為，《通知》最大亮點(diǎn)是對(duì)投資投機(jī)性購(gòu)房形成了“精確制導(dǎo)”，充分體現(xiàn)了“有保有壓、區(qū)別對(duì)待”的做法，把首次購(gòu)房和非首次購(gòu)房、普通住房和非普通住房區(qū)別開來，加大差異化的信貸和稅收政策，支持鼓勵(lì)首次置業(yè)需求。而對(duì)二套房明確以家庭為單位認(rèn)定是否為第二次購(gòu)買，這有利于增強(qiáng)銀行的實(shí)際操作性，避免打政策“擦邊球”情況發(fā)生。

　　《通知》要求，繼續(xù)實(shí)施差別化的住房稅收政策。要嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家有關(guān)個(gè)人購(gòu)買普通住房與非普通住房、首次購(gòu)房與非首次購(gòu)房的差別化稅收政策。對(duì)不符合規(guī)定條件的，一律不得給予相關(guān)稅收優(yōu)惠。同時(shí)，要加快研究完善住房稅收政策，引導(dǎo)居民樹立合理、節(jié)約的住房消費(fèi)觀念。

　　美聯(lián)物業(yè)市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉認(rèn)為，二套房貸首付比例并未提高，依然為不低于40%，但是政策的貸款利率由原來的1 .1倍改為風(fēng)險(xiǎn)定價(jià)，這使得政策存在很多靈活空間。

　　與此同時(shí)，《通知》要求，加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)管理。嚴(yán)格執(zhí)行房地產(chǎn)項(xiàng)目資本金要求，嚴(yán)禁對(duì)不符合信貸政策規(guī)定的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或開發(fā)項(xiàng)目發(fā)放房地產(chǎn)開發(fā)貸款。人民銀行、銀監(jiān)會(huì)要加大對(duì)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)的監(jiān)督管理和窗口指導(dǎo)。有關(guān)部門要加強(qiáng)對(duì)信貸資金流向和跨境投融資活動(dòng)的監(jiān)控，防范信貸資金違規(guī)進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，防止境外“熱錢”沖擊我國(guó)市場(chǎng)。

　　專家認(rèn)為，嚴(yán)格執(zhí)行房地產(chǎn)項(xiàng)目資本金要求等舉措符合市場(chǎng)預(yù)期。此次提出防止境外“熱錢”沖擊我國(guó)市場(chǎng)，說明“熱錢”流入已經(jīng)引起相關(guān)部門的關(guān)注。當(dāng)前在全球普遍低利率的大環(huán)境下，國(guó)際跨境資本短期流動(dòng)加劇，可以預(yù)計(jì)2010年海外“熱錢”會(huì)進(jìn)一步向新興市場(chǎng)國(guó)家的房地產(chǎn)市場(chǎng)等領(lǐng)域流入，進(jìn)而引發(fā)泡沫，正是出于這樣的擔(dān)憂和考慮，明確提出有關(guān)部門要加強(qiáng)對(duì)信貸資金流向和跨境投融資活動(dòng)的監(jiān)控，防止“熱錢”沖擊。

　　記者發(fā)現(xiàn)，此次《通知》對(duì)開發(fā)企業(yè)囤地炒地、捂盤惜售、土地供應(yīng)管理等也做出明確要求，同時(shí)強(qiáng)調(diào)，國(guó)有資產(chǎn)監(jiān)管部門要進(jìn)一步規(guī)范國(guó)有大企業(yè)的房地產(chǎn)投資行為。陳國(guó)強(qiáng)認(rèn)為，做出這一要求與2009年國(guó)有大企業(yè)頻頻高價(jià)拿地，屢當(dāng)“地王”不無關(guān)系，國(guó)有大企業(yè)的瘋狂拍地行為，無疑不利于房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展，因此提出這樣的要求也就在情理之中了。

　　對(duì) 于 下 一 步 的 走 勢(shì) ， 陳 國(guó) 強(qiáng)說，未來供應(yīng)格局將產(chǎn)生較大的調(diào)整，《通知》明確要求增加一類普通商品房和四類政策性住房供應(yīng)，實(shí)際上是再次明確了此前強(qiáng)調(diào)的住房供應(yīng)的“雙軌制”，通過調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)的方式，讓住房“雙軌制”落實(shí)到位，實(shí)現(xiàn)住房市場(chǎng)結(jié)構(gòu)上的大調(diào)整。

　　陳國(guó)強(qiáng)指出，國(guó)務(wù)院辦公廳下發(fā)的這項(xiàng)《通知》，還需中央各部委以及地方政府具體落實(shí)執(zhí)行，下一階段針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的“地方版”配套政策將陸續(xù)出臺(tái)�？梢灶A(yù)見，“高燒”的樓市在政策“組合拳”的作用下將會(huì)出現(xiàn)降溫，政令不暢、執(zhí)法不嚴(yán)等情況，將會(huì)在一定程度上得到扭轉(zhuǎn)。

　　上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長(zhǎng)楊紅旭認(rèn)為，這次的政策從內(nèi)容、措辭上面觀察，緊縮程度顯然在加砝。其中最為明顯的是二套房貸政策，包括合理改善需求在內(nèi)的二套及以上購(gòu)房需求都不再享受較大程度貸款優(yōu)惠。由此可見國(guó)家抑制高房?jī)r(jià)的決心，這對(duì)市場(chǎng)的利空性明顯大于“國(guó)四條”。