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　　今年以來，土地市場的風(fēng)頭有點蓋過房產(chǎn)市場，地王更比樓王更吸人眼球，部分城市地價漲幅遠超房價，“面粉貴過面包”即是典型表征。城市建設(shè)用地稀缺、房地產(chǎn)開發(fā)用地供不應(yīng)求，成為地產(chǎn)巨頭瘋搶土地的一大驅(qū)動力。

　　國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)表明確實如此。今年前三季度，全國商品房銷售面積達58371萬平方米，同比狂增44.8%，而全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成土地購置面積21451萬平方米，同比下降22.1%。即便按2的偏高容積率計算，開發(fā)商購置的土地面積換算成房屋供應(yīng)面積，仍離市場需求存在較大缺口。在此情況下，地價和房價似乎只能是比翼雙飛了。

　　然而，奇怪的是，近期國土資源部公布的數(shù)據(jù)表明，今年前三季度全國建設(shè)用地供應(yīng)總量18.1萬公頃，同比增加31.0%。其中，工礦倉儲用地供應(yīng)7.2萬公頃，同比增加46.1%；房地產(chǎn)開發(fā)用地供應(yīng)5.7萬公頃，同比增加14.8%。據(jù)此，則土地供應(yīng)似乎“彈藥充足”。究其原因，兩個部門的統(tǒng)計口徑不同，國家統(tǒng)計局采用讓開發(fā)企業(yè)填報數(shù)據(jù)的方式，而國土資源部則是按實際土地供應(yīng)數(shù)據(jù)統(tǒng)計，從邏輯上講，后者比前者更真實、更全面。

　　值得關(guān)注的是，國土資源部的5.7萬公頃(57000萬平方米)，指的是全部房地產(chǎn)開發(fā)用地供應(yīng)，而國家統(tǒng)計局的21451萬平方米，指的是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已完成的土地購置面積。今年土地市場極少流標(biāo)，所以成交面積基本上等于供應(yīng)面積。兩個數(shù)據(jù)如此懸殊，說明大部分土地并非出讓給了開發(fā)商。開發(fā)商拿地是用來開發(fā)和經(jīng)營的，蓋成房子后或售或租。那么巨量土地又是給了誰呢？顯然是給了某些企事業(yè)單位，而且是一種透明度較低的供應(yīng)方式。基本上可以認為，地方政府在主導(dǎo)著土地出讓的規(guī)模、結(jié)構(gòu)和方式。

　　改革開放30年來，我國房地產(chǎn)業(yè)的市場化程度有了很大提高，主要表現(xiàn)在產(chǎn)品市場，而生產(chǎn)要素市場化水平依然偏低，其中貸款由國有銀行控制，土地由各級國土部門(按理國土部門實行的是垂直管理，實質(zhì)上則由地方政府)操控。融資方面，還存在非國有銀行、房地產(chǎn)信托、資本市場等其它路徑；而土地供應(yīng)方面，卻由地方政府一家壟斷。

　　從制度層面看，土地“姓私”還是“姓公”，并非你死我活的敵對關(guān)系，關(guān)鍵是要做好制度配套，形成良好的運作機制。歐美國家，以土地私有制為主，但也有一定比例的公有土地，比如美國約有40%、加拿大約有90%、日本約有35%。由于土地對社會和經(jīng)濟的重要性，無論哪個國家，都會通過立法、制度土地利用規(guī)劃等對土地進行相對嚴(yán)格的管理，對私有土地的轉(zhuǎn)讓和出租都有管制，尤其是日本和韓國。

　　日本土地私有化程度很高，但并不代表著土地利用的效率最高。日本國土狹小，東京、大阪、名古屋三大都市圈集聚了全國一半左右的人口；導(dǎo)致這些地區(qū)地價高昂，上世紀(jì)80年代后期的地價泡沫形成過程中，居民和企業(yè)紛紛炒地，以于于高峰時大東京地區(qū)的地價相當(dāng)于全美國的地價。而另一方面，都市圈的土地利用效率卻很低，比如1989年東京地區(qū)的容積率是1.02，遠低于法定容積率的上限2.43，也低于目前上海的水平。這與土地私有制有很大關(guān)系，政府進行舊城改造的難度遠大于中國。據(jù)日本建設(shè)廳1985年統(tǒng)計，僅東京地區(qū)就有65000公頃閑置用地可用作住宅開發(fā)，市區(qū)有大量的空置地，主要是停車場、廢棄工廠用地和未利用土地。

　　新加坡和香港實行的是土地公有制，我國的土地批租制度就借鑒自香港。相對而言，在土地公有制的國家中，新加坡做得很好。另外，新加坡的住房制度也堪稱世界上最完美的。當(dāng)然，這也與新加坡城邦制國家、人口密度不大、經(jīng)濟條件較好等因素有關(guān)。就土地制度來看，政府按土地規(guī)劃，先將國有土地有償?shù)爻鲎尳o有關(guān)法定機構(gòu)，如工業(yè)用地給裕廊鎮(zhèn)管理局，住宅用地給建屋發(fā)展局等，由這些機構(gòu)進行一級開發(fā)之后，以招標(biāo)方式出讓給開發(fā)商、機構(gòu)、個人；招標(biāo)并不以最高價為準(zhǔn)，而是參考業(yè)績、資質(zhì)、水平等。

　　我國土地供應(yīng)制度卻有些漏洞百出，飽受爭議，甚至還被認為是高房價的源頭。主要存在以下問題。一是地方政府壟斷土地供應(yīng)，往往為了地區(qū)利益而突破國土資源部約束，亂批項目，透支建設(shè)用地指標(biāo)，甚至違反《土地管理法》；二是住宅用地供應(yīng)量無法保證，很多土地被用于招商引資大建工業(yè)園，以及與政績有關(guān)的市政工程，還有高爾夫球場等政策禁止的娛樂項目；三是土地閑置現(xiàn)象嚴(yán)重，批而未建用地規(guī)模巨大，浪費資源，且屢禁不止；四是國土部門無法有效執(zhí)行垂直管理，只能跟在地方政府后面跑，監(jiān)管工作很被動；五是國土儲備工作非常不到位，大量用地被控制在各類企事業(yè)單位手中，比如大城市中心區(qū)土地嚴(yán)重供不應(yīng)求，而部分國有企業(yè)卻擁有廢棄工廠，寶貴土地很難被盤活利用。

　　近期，北京市土地整理儲備中心正在熱火朝天的，用倒計時的方式自我加壓，將要籌集1000億元資金，意欲在五年內(nèi)，將土地一級開發(fā)將全部收入囊中。其實，這不過是在落實2007年《土地儲備管理辦法》，從另一側(cè)面也反映出各地政府在收儲土地方面是多么的偷懶、被動、低能、無奈。中國土地供應(yīng)制度該完善地方實在太多，而地方政府該反省、反思、改時的地方，或許更多。（楊紅旭 ）