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　　⊙江海證券研發(fā)中心

　　房地產(chǎn)作為一個獨立的行業(yè)出現(xiàn)，并獲得長足的發(fā)展，依賴于工業(yè)化和城市化帶來的巨大物業(yè)需求。這種需求包括：工業(yè)廠房、商業(yè)辦公樓宇、娛樂經(jīng)營設施以及家庭住宅等。我們認為，房地產(chǎn)、工業(yè)化和城市化等表觀狀態(tài)的背后，體現(xiàn)的是經(jīng)濟機會和人口流動的方向和速度，而決定這種方向和速度的是實體經(jīng)濟。

　　回顧世界經(jīng)濟發(fā)展歷程，任何一個國家實現(xiàn)現(xiàn)代化的過程必然伴隨著工業(yè)化和城市化。這種規(guī)律，從經(jīng)濟學角度看，是農(nóng)村小農(nóng)經(jīng)濟向城市化大生產(chǎn)轉(zhuǎn)變的過程；從人口地理學角度看，是人口由農(nóng)村向城市集中、農(nóng)業(yè)人口變成非農(nóng)業(yè)人口的過程；從社會學角度看，是農(nóng)村生活方式向城市生活方式轉(zhuǎn)化的過程。透過這些規(guī)律性特征可以歸結(jié)出一國經(jīng)濟和社會現(xiàn)代化的本質(zhì)是：經(jīng)濟要素追求更高回報，生產(chǎn)力不斷提升，改善人民收入和生活質(zhì)量。沿著這種邏輯思考中國的現(xiàn)實，我們將會更加簡單直觀地理解中國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展根基在于實體經(jīng)濟，這符合房地產(chǎn)行業(yè)的內(nèi)在規(guī)律和歷史經(jīng)驗。

　　從宏觀層面看，經(jīng)濟可持續(xù)增長是城市化的原動力，進而決定房地產(chǎn)行業(yè)的長期走勢。但是我們需要看清的是，城市化不是經(jīng)濟增長的目的和手段，更不是房地產(chǎn)長足發(fā)展的需要，而是工業(yè)化和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級的結(jié)果。現(xiàn)代工業(yè)的精髓是通過分工協(xié)作和規(guī)�；�經(jīng)營提升生產(chǎn)效率，推動產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)由低向高演進，不斷提高居民收入和生活水平。而城市的集聚效應、規(guī)模經(jīng)濟和交易成本節(jié)約，能夠顯著提升資源配置和利用效率，迎合了這種生產(chǎn)方式轉(zhuǎn)變的需要，因此發(fā)達國家經(jīng)濟活動的重心都在城市�；钴S的城市經(jīng)濟孕育大量的經(jīng)濟機會，吸引各種生產(chǎn)要素流入，這是人口向城市流動和聚集的根本原因。正是經(jīng)濟活動和人口布局的變化，帶來巨大的物業(yè)需求，推動房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)發(fā)展。而勞動力總是以追逐經(jīng)濟利益為導向，因此人口流動方向、規(guī)模和速度，根本上取決于經(jīng)濟增長、就業(yè)機會和收入水平的趨勢。一旦一個經(jīng)濟體或者一個城市失去經(jīng)濟和收入增長的活力，那么也就意味著房地產(chǎn)成長周期的終結(jié)。

　　從微觀層面看，城市中居民每時每刻都在付出生活成本，從房屋租金、基礎設施費用、餐飲交通、教育醫(yī)療到基本的娛樂活動，因此收入水平?jīng)Q定了人們在一個城市生活的可能性和幸福度。如果經(jīng)濟發(fā)展和產(chǎn)業(yè)升級遲緩不能帶來產(chǎn)出效率的增加和人民收入的提高，那么即使房價不再是一個讓許多人頭疼的問題，樓市需求依然難言樂觀。因為失去實體經(jīng)濟增長支撐的就業(yè)和收入是難以支持人們在城市中消費和生活的，那么住宅和商用物業(yè)的發(fā)展就失去了需求基礎。相應的，經(jīng)濟機會的減少必然帶來企業(yè)收益的下滑，經(jīng)營規(guī)模不再有擴張的可能，那么寫字樓和工業(yè)地產(chǎn)的需求也將隨之走低。

　　中國房地產(chǎn)商品化時間盡管不長，但是實體經(jīng)濟狀況對行業(yè)的影響依舊十分明顯。這里需要指出的是，由于商品住宅的投資屬性和中國特殊的發(fā)展階段，房價走勢與經(jīng)濟基本面的相關(guān)性受到的擾動比較大。相反，由于租金與居民當期收入和企業(yè)效益的關(guān)聯(lián)性較大，租賃價格波動不能脫離主流收入水平，因此能夠更真實的反映房地產(chǎn)和實體經(jīng)濟的聯(lián)系。

　　觀察近年來全國、北京和上海GDP增速和租賃價格指數(shù)季度走勢可以發(fā)現(xiàn)：全國辦公樓租賃價格指數(shù)和商業(yè)營業(yè)用房租賃價格指數(shù)與GDP增速總體上保持較為一致的運行態(tài)勢，尤其是2009年盡管住宅價格增速大幅超越了經(jīng)濟，但是租賃價格指數(shù)在經(jīng)濟增速回升長達一年之后才探底回升。如果我們單獨看北京和上海的情況，房屋租賃價格和GDP的相關(guān)性體現(xiàn)得更為明顯，租賃價格亦滯后于經(jīng)濟增速走勢。不僅在中國，實體經(jīng)濟發(fā)展前景決定房地產(chǎn)行業(yè)趨勢的歷史經(jīng)驗比比皆是。日本、韓國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的黃金周期均在人均GDP(或人均GNI)上升最快的時期，持續(xù)時間約分別為20年和25年。

　　經(jīng)歷金融危機洗禮，世界和主要經(jīng)濟體的經(jīng)濟結(jié)構(gòu)和發(fā)展態(tài)勢已經(jīng)發(fā)生了深刻變化。中國經(jīng)濟發(fā)展方式轉(zhuǎn)變和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整升級是經(jīng)濟實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的必然選擇，也將從根本上決定房地產(chǎn)行業(yè)的命運。(編輯 姚炯)