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　　日前，北京西站附近的海天廣場改名光耀東方廣場——一家來自山東的商業(yè)地產(chǎn)公司光耀東方以20億元的價格收購了這個爛尾近十年的項(xiàng)目。該項(xiàng)目于上世紀(jì)90年代末開始興建，按照當(dāng)初的規(guī)劃應(yīng)該在2001年底建成營業(yè)，但是卻經(jīng)歷了十年的爛尾時光。如今，終于得到了翻身的機(jī)會。

　　2009年，房地產(chǎn)市場迎來了火紅的日子，這也成就了爛尾樓的“重生之年”。在“地王”頻出、開發(fā)困難的大背景下，核心地段的爛尾樓搖身一變成為了眾多商戶眼中的香餑餑。在市場不斷沖高的刺激下，不少開發(fā)商大膽接盤爛尾多年的項(xiàng)目，用最快的速度包裝上市，增加供應(yīng)量，提高收益。

　　優(yōu)勢地段集中發(fā)力

　　去年12月中旬，京城備受關(guān)注的朝陽首府項(xiàng)目正式開盤，與此前公布的均價3.5萬元/平方米基本接近，287套房源價格從3萬~4萬元/平方米不等。作為京城首個爛尾樓上市的項(xiàng)目，非但沒有被市場冷落，反而出現(xiàn)了近600人爭搶的火暴場面。

　　森豪公寓的名字對很多住在北京東城一帶的居民來說并不陌生，這個位于朝陽門橋西南側(cè)的高端項(xiàng)目1999年開始預(yù)售后，曾經(jīng)創(chuàng)出當(dāng)時的銷售紀(jì)錄。而貸款銀行直到后來案發(fā)才發(fā)現(xiàn)，有人調(diào)動了200多人進(jìn)行虛假購房，總計從中國銀行北京市分行獲取6.45億元按揭貸款。2002年該項(xiàng)目徹底停工，7年后，這個歷經(jīng)坎坷的爛尾樓，終于經(jīng)過拍賣后重新盤活。

　　在售樓處，眾多準(zhǔn)業(yè)主等待著最終屬于自己的選房機(jī)會，他們都是在辦理了VIP卡之后才有資格站在這兒的，而辦理VIP卡的代價是花20萬元在開發(fā)商指定銀行開一個自己的賬戶。據(jù)說，有些客戶為了選到一個心儀的房源，還辦理了不止一張VIP卡。

　　與很多爛尾項(xiàng)目回避“不光彩的歷史”不同，朝陽首府的售樓員并不介意講述項(xiàng)目的爛尾歷史：“正是因?yàn)樵��?jīng)爛尾，所以開發(fā)商是通過拍賣得來的項(xiàng)目，成本不高，而且經(jīng)過了諸多改造，現(xiàn)在才會有這么多準(zhǔn)客戶�，F(xiàn)在周圍的二手房都已經(jīng)賣到了兩萬六七，我們這種精裝修公寓單價3萬多元/平方米其實(shí)很合適了�！�

　　北京的一些歷史遺留下來的爛尾樓項(xiàng)目憑借著自身的優(yōu)勢地理位置，早已成為開發(fā)商眼中的“黃金寶地”，其中二環(huán)周邊的項(xiàng)目更是珍貴的稀缺產(chǎn)品。早些年成功“復(fù)活”的西直門外的楓藍(lán)國際便是成功的例子。而被業(yè)內(nèi)稱為“東二環(huán)最后一個項(xiàng)目”的中匯廣場于去年10月底正式推出并開始招商。該項(xiàng)目原為華普中心寫字樓，2006年基本完工的華普中心處于爛尾狀態(tài)，絕佳的地理位置和高檔寫字樓的稀缺性吸引了中天宏業(yè)公司的目光，擱置3年后，終于重獲生機(jī)。

　　此次朝陽首府的火暴開盤，更是為爛尾樓集中“復(fù)活”的2009年畫上了一個圓滿的句號。

　　潘石屹的“破爛經(jīng)”

　　“SOHO做過的12個項(xiàng)目中，有6個在接手前是空置、爛尾�！痹�2010年即將到來之時，SOHO中國董事長潘石屹曾如是公開表示。有業(yè)內(nèi)人士稱，一個開發(fā)商旗下有半數(shù)項(xiàng)目曾是爛尾，潘石屹可以稱得上地產(chǎn)界“破爛王”。

　　“公司目前可銷售的物業(yè)達(dá)人民幣500億元，并擁有人民幣280億元的可用資金，所以我們已經(jīng)做好充分的收購準(zhǔn)備�！迸耸�屹表示，如果房地產(chǎn)市場不好，將趁低吸納超過300億元的土地和項(xiàng)目。

　　2007年收購“民源大廈”后，潘石屹曾信誓旦旦表示要當(dāng)爛尾樓的“終結(jié)者”，就是清理城市里的“千瘡百孔”，還城市美麗形象，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目該有的價值，并稱要將此行動進(jìn)行到底。在這種豪言的背后，實(shí)際上也隱藏著潘石屹的一種無奈。

　　SOHO中國的商業(yè)模式即是在發(fā)達(dá)城市的核心地段開發(fā)商業(yè)項(xiàng)目，如北京CBD及上海的核心位置。然而，多年以來，北京上海的核心地段鮮有土地供應(yīng)，與之對應(yīng)的是SOHO中國旗下項(xiàng)目正快速消化，無新貨則面臨斷檔危險。在這種情況下，潘石屹從2007年開始便加速項(xiàng)目的兼并，其中就包括爛尾樓或部分開發(fā)商因各種原因要處理掉的項(xiàng)目。

　　即使在去年北京廣渠路15號地拍賣之時，原本準(zhǔn)備大干一場的潘石屹，也因敵不過央企的強(qiáng)勢，與該地塊失之交臂。前不久拍得“朝陽區(qū)望京B29項(xiàng)目用地”，則是潘石屹5年來首次從土地招拍掛市場獲得的首宗地塊。

　　“實(shí)際上，在發(fā)達(dá)城市的核心地段，多年來因各種問題導(dǎo)致爛尾的項(xiàng)目也比較多，同時也多是商業(yè)項(xiàng)目，我們才有機(jī)會選擇或進(jìn)入�！盨OHO中國高層如此解析。

　　近幾年來城市核心地段一直地緊，而SOHO中國尚有200多億元資金可以用于收購項(xiàng)目或土地。潘石屹這個“破爛王”的帽子也許還準(zhǔn)備繼續(xù)戴下去。

　　“爛攤子”變“搶手貨”

　　“價格低、地段好、周期短”是爛尾樓吸引眾多開發(fā)商的重要原因，是其自身優(yōu)勢所在。

　　北京四方達(dá)房地產(chǎn)公司總經(jīng)理?xiàng)钌黉h認(rèn)為，價格是爛尾樓成功復(fù)活的關(guān)鍵。曾有“北京第一爛尾樓”之稱的中宇大廈被北京城鄉(xiāng)以1.2億元的價格收入囊中的時候，旁邊的4號院地塊正好開始拍賣，高置投資以5.1億元的價格競得。4號院土地每平方米樓面價11000元，而中宇大廈轉(zhuǎn)讓樓面價每平方米僅8000元。

　　偏緊的土地供應(yīng)政策讓很多開發(fā)商不得不重新開始審視爛尾樓的價值，這些項(xiàng)目最初開發(fā)時地價比現(xiàn)在要低很多，而且經(jīng)過長期擱置，出售方的心理預(yù)期并不是很高，投資商往往可以用較低的資金拿下，而獲得后期較高的利潤。

　　爛尾樓所處的地段也是優(yōu)勢之一，位置不是在CBD就是在市中心，最遠(yuǎn)的也不過四環(huán)附近。地區(qū)內(nèi)的土地資源稀缺促成了地理位置的珍貴，成為最不可復(fù)制的優(yōu)勢，再加上房地產(chǎn)的火暴行情，這些爛尾樓的銷售問題也不再成為難題。

　　一個正常樓盤從開發(fā)到上市起碼需要兩三年，但接手爛尾樓不需要進(jìn)行報建、打地基等前期工作，開發(fā)一般只需半年到一年的時間和少量的收購及改造資金，而其回報率卻相當(dāng)可觀。從項(xiàng)目接手便已經(jīng)有了宣傳點(diǎn)，經(jīng)過迅速的改造工程之后，新項(xiàng)目很快便能投入市場。在2009年這樣的銷售旺季中，短暫的周期運(yùn)作便能投入市場，也是開發(fā)商能把握時機(jī)回籠資金的關(guān)鍵一步。

　　談到收購爛尾樓項(xiàng)目搞開發(fā)時，光耀東方的副總經(jīng)理蔡育文介紹說，光耀東方便是從收購爛尾樓起家的。由于商業(yè)地產(chǎn)物業(yè)所需的現(xiàn)金非常大，要支撐整個物業(yè)建起來。住宅建到三分之二就可以賣掉，但商業(yè)地產(chǎn)不一樣，需要長期持有，在這個過程中萬一某個發(fā)展商的資金鏈斷裂，項(xiàng)目就會被擱置。因此，不少由于資金鏈產(chǎn)生問題的爛尾項(xiàng)目都是商業(yè)地產(chǎn)。

　　“我們公司看中了中國房地產(chǎn)市場上存在的非常巨大的一種潛力。所以即便是‘破爛王’，最重要的也是能變廢為寶、點(diǎn)石成金的能力。擁有這種能力，在商業(yè)房地產(chǎn)領(lǐng)域便是屬于異軍突起的一支隊(duì)伍。” 蔡育文稱。

　　經(jīng)歷了房地產(chǎn)市場火熱的一年，不少爛尾樓項(xiàng)目集中重生入市，我們欣喜地看到，這樣的都市“瘡疤”已經(jīng)快被消化完畢。但是同時值得警惕的是，借著這樣的好光景突擊入市中的項(xiàng)目，不要重蹈爛尾的覆轍。但愿美麗的城市不再見爛尾樓的身影。