開發(fā)商再揭捂盤新伎倆房價漲得太快自己也害怕

2009年12月29日 10:19　來源：上海青年報　

　　2009年年尾，面對更為瘋狂的樓市，我們再一次回顧以往的報道，尋找當(dāng)時為我們揭秘的開發(fā)商。

　　12月中旬，我們在回訪當(dāng)事人時遇到了難題。曾經(jīng)面對記者侃侃而談揭秘開發(fā)成本的松江開發(fā)商，現(xiàn)在并不愿公開談?wù)�，“報道發(fā)表后我的壓力很大�！毙液茫瑘蟮乐幸驗榻颐赝恋嘏馁u“奧秘”，而不得已隱去真實(shí)姓名的另一位開發(fā)商張仁(化名)，愿意再次談?wù)摦?dāng)下房產(chǎn)市場的新動向。這位開發(fā)商在接受采訪時也對樓市充滿擔(dān)憂，“房價漲得太快，我們自己也害怕�！�

　　回溯

　　如今，不少人都生活在房子的影子下。2009年8月初《青年報》深度報道組第一次系列報道，敘說的就是2009年上半年已經(jīng)逐步“瘋狂”的樓市。從溫州炒房團(tuán)到銀行信貸，從買二手房頻頻遭遇“跳價”到開發(fā)商揭秘樓盤成本，房價上漲背后種種無法打開的死結(jié)，現(xiàn)已被很多人熟知。

　　一晃四個月過去了，上海地區(qū)的房價在原來的基礎(chǔ)上，在120天里又上漲了25%以上。電視劇《蝸居》成為了當(dāng)下很多青年人熱衷探討的話題。

　　展望即將到來的2010年，樓市是否能繼續(xù)延續(xù)2009年的火爆勢頭持續(xù)高歌猛進(jìn)?近期國家釋放的抑制炒房信號又是否能給處于高位的房價降降溫?這些問題無論對普通老百姓、開發(fā)商甚至是政府都是極為關(guān)注，不管明年樓市會如何，我們還是希望在2010年，“瘋狂的樓市”能夠變得平和一些。

　　回訪

　　揭秘·拍賣新手段

　　白紙黑字消失，轉(zhuǎn)為暗地“補(bǔ)償”

　　“我現(xiàn)在是開發(fā)一塊地，再囤一塊地，對于開發(fā)商而言，囤地的必要性是毋庸置疑的�！睆埲适且晃粊碜哉憬拈_發(fā)商，他早先為本報理清了房產(chǎn)拍賣目前還存在的一些“漏洞”。在有地可囤之前，第一步做的就是要拿地。

　　四個月前，第一次接受記者采訪時，他曾介紹，土地拍賣價格有很多都是之前談好的。比如一塊地以50萬起始價一畝去拍賣，和相關(guān)部門之前談好是2個億的總價，合約上已經(jīng)簽好了。拍到2個億以上，假設(shè)最后是4億，相關(guān)部門會返還2億給我們，這在還沒有開始拍賣前，協(xié)議里已經(jīng)寫清楚了。所以誰都拍不過我們的，我們拍10億，最后也就付2億�！按蠹乙话愣贾酪�(guī)則，要么找些自己人來拍拍，參與一下。要么就直接放棄了，不會和我們爭，也爭不過，表演賽而已。我們也知道別人都是這樣的，所以沒有搞定的土地是不會參與的�！�

　　張仁說，招拍掛制度現(xiàn)在越來越嚴(yán)格，但自己了解到的事情依然和市民看到的有所不同�！凹倥馁u真協(xié)議，現(xiàn)在一些地方政府已經(jīng)不敢這么做。但又多了新的辦法，比如以口頭形式許諾，如果一塊地最后拍賣價比周圍地塊高出很多，那么開發(fā)商會以其他形式獲得‘補(bǔ)償’，可能是另外一個地方再補(bǔ)一塊地。”普通老百姓是絕不可能知道這些的。

　　四個月之后，上海的土地拍賣政策已經(jīng)有所變動，開發(fā)商的首付款交納上升到了50%。但“地王”并沒有因此而減少，日前上海楊浦區(qū)的一宗土地再度刷新了地王紀(jì)錄，僅樓板價就達(dá)到了3萬元每平米。

　　揭秘·捂盤新伎倆

　　賣相差的房先賣，賺取更多利潤

　　現(xiàn)在張仁是忙碌的，周末晚上9點(diǎn)以后才能到家是一件習(xí)以為常的事情。說起曾經(jīng)和記者討論過的“捂盤”伎倆，依然還是那么一回事請。只不過眼下他們更愿意選擇“間歇性”捂盤。

　　雖然經(jīng)過“嚴(yán)打”惜售后，現(xiàn)階段新開盤的樓房中的捂盤、房托，無論在上海還是其他地區(qū)，仍是一件十分普遍的事情。要知道開發(fā)完了，我只要把稍微好一點(diǎn)的房屋拖個一兩個月賣，就可能漲15%，這些都是多出來的凈利潤。在監(jiān)管無法企及的情況下，僅靠開發(fā)商的社會道德和媒體的監(jiān)督是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的。

　　張仁說，我們自己也捂盤。那些大的開發(fā)商也是一樣的，有個同學(xué)在某一家房產(chǎn)集團(tuán)做銷售，每一期樓盤總是慢慢推，幾個月以后還沒有賣出去的房子的價值就完全不一樣了。他們選擇就是“間歇性捂盤”。并不是每個房屋都不賣，而是挑一個賣相不好的房先出手。

　　“房子有時候和股票是一樣的，就是一個消費(fèi)心理和習(xí)慣而已�！钡谝淮尾稍L他時，張仁也是把這句話掛在嘴邊的，現(xiàn)在還是保持了這個習(xí)慣。不過，當(dāng)時他的心態(tài)要比現(xiàn)在謹(jǐn)慎一些，當(dāng)時上海房地產(chǎn)和浙江周邊已經(jīng)持續(xù)漲了一段時間，有很多開發(fā)商擔(dān)心這樣的瘋漲就是一個定時炸彈，張仁也是其中一個。從謹(jǐn)慎到樂觀，時間只過去了四個月，很多地區(qū)房價又上漲了25%以上，而對于這顆“定時炸彈”的擔(dān)憂，暫時也解除了。張仁說，如果沒有銷售量開發(fā)商還是很擔(dān)心的。所以在不景氣的時候，流動資金還不錯的企業(yè)，也會選擇捂盤造成房屋供應(yīng)緊張趨勢。只要房價上漲趨勢不變，買的人就會越來越多�！斑@和股票是一樣的。”

　　對于明年的趨勢，張仁說，現(xiàn)在不僅是我，很多開發(fā)商都不喜歡看到樓市像今年這樣瘋狂，害怕物極必反�！胺績r漲得太快，我們自己也害怕�！�

　　手記

　　【首訪：2009年7月】

　　日全食這一天，上海下著小雨，在輕軌里透過模糊的玻璃窗去看一棟棟高聳的公寓房，外面的世界是朦朧的。按照事先的約定，如期遇見了這位松江開發(fā)商。他拿著計算器為我理清房價的成本，但還是有很多成本是無法計算在里面的。

　　當(dāng)晚，我還打電話給另外一位開發(fā)商張仁，這位來自浙江的開發(fā)商對我說起了開發(fā)商利益鏈中的貓膩和市場情況。但對于瘋狂上漲的房價，他也有一種不安全感，“有時候并不看好未來。”那時候的氣息還圍繞在經(jīng)濟(jì)危機(jī)中，危機(jī)感扎根在很多開發(fā)商的心里。面對已經(jīng)在瘋漲的樓市，他對未來房價的期待是不明確的。

　　【回訪：2009年12月】

　　四個月之后，全國房價已經(jīng)歷了一陣瘋漲，以一種迅雷不及掩耳之勢刷新了多項紀(jì)錄。

　　此時，這位松江開發(fā)商謝絕了我的采訪要求，他告訴我“報道發(fā)表后壓力太大了”。同時，他已經(jīng)逐步考慮退出房地產(chǎn)業(yè)。

　　而另一位開發(fā)商張仁，卻仍是十分忙碌，正在籌備積極拿地，四個月前所表露出的那份不安全感已經(jīng)基本消失。他說，沒有想到今年的樓市會這么好。

　　同時，他也向記者再次揭秘了樓市中的一些不為人知的“幕后”。他更希望在未來，房價的發(fā)展以健康為依托。

　　同題對話·給2010年的十個問題

　　1、您希望在365天后，看到一個怎樣的自己？

　　張仁：個人發(fā)展能夠再有突破。

　　2、新的一年希望自己的生活發(fā)生怎樣的變化？

　　張仁：2010年事業(yè)有發(fā)展，家庭美滿就足夠了。

　　3、希望在自己的工作領(lǐng)域發(fā)生怎樣的變化？

　　張仁：讓自己的企業(yè)更上一個臺階。