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　　主持人的話

　　你還想預(yù)測房價漲跌嗎？你還想聽哪個專家、哪個學(xué)者、哪個房產(chǎn)開發(fā)商，亦或哪個政府官員的預(yù)言嗎？可能我們都已聽得濫熟于胸了。無非漲跌兩種。聽了一個說跌的，讓你的心好寬慰，但寬慰僅僅是讓你的心寬慰一下而已，經(jīng)濟基礎(chǔ)決定的現(xiàn)實可不會因一兩句寬慰的話而改變；聽了那些說漲的呢，我們會很生氣。但是一年年走過來的現(xiàn)實證明，那些讓我們生氣的話卻是對的。

　　房子對于我們擁擠在這個城市的人而言，應(yīng)該說是一種生活方式和生活成本。如果現(xiàn)在你愿意花100萬選擇一個60平米的精裝修房，那就買下來，開始在這個屋子里好好地生活吧。人生還有很多精彩，別每天總讓房價弄得人緊張兮兮。

　　學(xué)會用銀行的錢

　　□金蘊

　　我有個朋友，無官無職，收入一般。從多年前發(fā)現(xiàn)房租可以覆蓋房貸并有結(jié)余開始，喜歡上了可以產(chǎn)生現(xiàn)金流的房產(chǎn)。因為買得早，“活”起來的房子多。這些年來，一路加倉房子。每年可以收到的現(xiàn)金流越來越大，財務(wù)狀況進入良性循環(huán)。

　　能讓一個普通的小老百姓成為一個擁有多套房產(chǎn)的中產(chǎn)階級，我的朋友總結(jié)說：無他，靠銀行耳。

　　想想這個世界上，肯用百分之四點多的利率借給你100萬以上的，除了你的父母，也只有銀行了�，F(xiàn)代社會，個人的買房活動跟企業(yè)的運作越來越像了。融資，然后投資或者消費。跟企業(yè)沒什么兩樣。難就難在資金鏈的控制上，貸款數(shù)額和手頭現(xiàn)金數(shù)額的平衡上。借得太少，擴張力度不夠，跟不上通脹的步伐；借得太多，就變美國人了，“用起鈔票來就像沒有明天一樣”，有個風(fēng)吹草動資金鏈就斷了。

　　不管怎么說，現(xiàn)在我們普通老百姓也能夠向銀行借錢，而且能夠借到那么多錢，總是件好事。用好這筆錢，就給了我們一個借力擴張的機會，給了我們一個可能財務(wù)自由的機會。

　　買在“路邊上”

　　□徐可奇

　　常言道：要致富先修路。買房其實在很大程度也花大價錢買交通。前幾年，松江、嘉定還有寶山這些郊區(qū)的房子均價只有每平米三千左右時無人問津，如今這些地方的房價漲了三四倍后前來買房的人反而趨之若鶩，其中很重要的一個原因是當(dāng)?shù)氐慕煌ū憷�了許多，地鐵線一開過去后，相應(yīng)的樓盤也應(yīng)聲上漲。

　　所以，今年上海房價上漲的一個有意思的特點是，內(nèi)環(huán)內(nèi)包括市中心的房價漲幅明顯不如中外環(huán)，特別是外環(huán)外的房價漲幅達到50%算很正常的。像通到寶山的7號線和通到嘉定的11號線在年底前開通后，地鐵車站沿線的樓盤目前價格甚至已經(jīng)超過了內(nèi)環(huán)內(nèi)老房子的價格。

　　有經(jīng)驗的投資客往往事先在城市軌道交通的規(guī)劃上做足功課，在投資時機上選擇地鐵開通前1年到半年左右的時間下單，只等地鐵一通后房價立馬漲每平米3000元不成問題，按照一套100平米的戶型來計算，相當(dāng)于30萬進賬。

　　很多普通購房者的想法是，內(nèi)環(huán)以內(nèi)動輒3萬以上的均價根本不敢考慮，外環(huán)附近只要交通方便也算可以了。在地鐵通了之后，在松江、嘉定或?qū)毶劫I房，每天上下班坐地鐵無非是單程多花個一二十分鐘，比起相差上百萬的房價來說還是很劃算的。

　　如何“一鋪養(yǎng)三代”

　　□張颯

　　有經(jīng)驗的商鋪投資者最關(guān)注兩個指標。一是地段，比如周圍居民多不多，交通線路發(fā)不發(fā)達，是否從政府新的規(guī)劃中受益等；二是業(yè)態(tài)，主要是周邊的商業(yè)環(huán)境如何，是否符合投資人對未來商鋪經(jīng)營的定位；三是商鋪管理者整合資源的能力，與住宅市場不同，商鋪是否保值升值一般得管理者“養(yǎng)”幾年才看得出，沒有相關(guān)經(jīng)驗的管理者會把好商鋪“養(yǎng)”壞，而成熟的管理者會令商鋪的附加價值水漲船高。因此，選擇有成功運作經(jīng)驗的管理者或開發(fā)商投資商鋪，已經(jīng)成功一半了。

　　今年，不少房地產(chǎn)中介打出了年收益8%、“統(tǒng)一經(jīng)營管理”的商鋪項目。對于此，商鋪投資的專家特別提醒投資者，在購買前一定要向相關(guān)代理中介索要開發(fā)商的授權(quán)書和大產(chǎn)權(quán)證，查驗代理資質(zhì)，仔細閱讀合同條款，最好選擇有商業(yè)地產(chǎn)運作經(jīng)驗的房地產(chǎn)中介購買商鋪。

　　極其正確的理論預(yù)測不了房價

　　□趙縝言

　　房產(chǎn)發(fā)展的邏輯有時候往往很奇怪，很多知名教授從經(jīng)濟學(xué)角度出發(fā)的預(yù)判，就不準確。關(guān)于房價為什么會漲的問題，我也問了開發(fā)商、中介和幾位政府官員，他們有的說自己也搞不清楚，有的說是剛性需求的累積爆發(fā)，反正他們是沒有能力自圓其說的。關(guān)于房價的預(yù)測，只有掌握資源的人，才是這個市場的主導(dǎo)者。

　　對于明年的房價，地王的數(shù)據(jù)已經(jīng)足夠嚇人了。于是乎，對于未來房價上漲的預(yù)期將導(dǎo)致房價的真實上漲。和政府控制通貨膨脹預(yù)期不同，房價上漲的預(yù)期沒有人來控制。一定意義上說，未來的預(yù)期是一個很重要的事情，就和買漲不買跌的道理是一樣的。

　　關(guān)于何時買房問題，用一種最基本的社會經(jīng)驗就能想到，如果房價跌去一半那后果是不堪設(shè)想的。說白了，就是在大蕭條和大泡沫中間，現(xiàn)在政府選擇了穩(wěn)定健康發(fā)展，主導(dǎo)思想應(yīng)該是保持房價慢慢上漲趨勢。我想，明年的房市應(yīng)該也是這樣的情況。