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　　“公司高層剛開過會，整體的調(diào)子就是進一步調(diào)高新開樓盤的售價。”12月10日，珠江地產(chǎn)一位不方便透露姓名的高層人士告訴《投資者報》。公司位于馬駒橋的項目開盤價未來將達(dá)到25000~30000元/平方米，而珠江壹千棟的售價最終也會向50000元/平方米靠攏！“當(dāng)然，我們不會也不可能一步(漲)到位�！�

　　年初還籠罩在金融危機陰影下的房地產(chǎn)企業(yè)，卻在今年上演了集體狂歡，早早確立了業(yè)績的超預(yù)期增長。而《投資者報》近日得到消息，眾多賺得缽滿盆滿的開發(fā)商一反往年常態(tài)，正醞釀新年到來之際再次大幅調(diào)高銷售價格。

　　醞釀漲價的不僅僅是珠江地產(chǎn)一家。近日，華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長任志強已經(jīng)數(shù)次發(fā)表了自己對未來房價的預(yù)測，“明年房價仍然會上漲�！倍�就在11月20日，任志強開發(fā)的華遠(yuǎn)?九都匯正式亮相開盤，均價33000~34000萬元/平方米。較2008年年初預(yù)計的價格上漲了70%~80%。

　　“大家都在等。市場到一定程度之后需要有一個契機。但目前這個契機在政策面和市場面都還沒有出現(xiàn)。到了以后(房價)會翻番的�！贝�理華遠(yuǎn)?九都匯的北京偉業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司副總經(jīng)理梁煒表示，明年CBD、工體、朝陽公園、燕莎可能就有“更多的項目是5萬了，不是3萬，再過兩年就8萬了�！�

　　歲末之際，不僅是北京出現(xiàn)了房價猛漲。進入12月份，上海內(nèi)環(huán)以內(nèi)住宅均價已達(dá)到33435元/平方米，突破了2008年7月份33229元/平方米的高點；目前天津房價從去年年底的8000元/平方米漲到目前1.5萬至1.6萬元/平方米；而武漢、合肥、長沙、濟南、西安等二線城市房價在年底也出現(xiàn)集中飆升。

　　據(jù)《投資者報》調(diào)查，2009年初至今，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)(3377.HK)、首開股份(600376.SH)、龍湖地產(chǎn)(0960.HK)、華僑城A(000069.SZ)等上市公司均有旗下項目大幅漲價的記錄。當(dāng)記者電話詢問是否在醞釀新一輪漲價時，他們均不承認(rèn)，但同時也沒承諾不漲價，但根據(jù)此前的記錄以及現(xiàn)在的捂盤等做法，在宏觀一片“漲”聲之下，他們肯定不會做縮頭烏龜?shù)摹?/p>

　　越來越多的人感覺到買不起房了，那么，是否可以轉(zhuǎn)而通過投資房企上市公司獲利，從而達(dá)到財產(chǎn)與房價“賽跑”的圓滿結(jié)局呢？

　　多因素“助漲”，政策居首

　　雖然業(yè)內(nèi)廣泛預(yù)期明年房價上漲，但珠江地產(chǎn)“策劃”中的1~2倍漲幅仍令人吃驚。為了進一步印證珠江地產(chǎn)漲價消息，《投資者報》撥通了珠江地產(chǎn)市場部的電話。

　　“價格肯定一直在調(diào)，這個看我們的銷售數(shù)據(jù)就知道了�！睋�(jù)珠江市場部一位工作人員透露，今年來珠江的很多樓盤價格都漲了1倍，最近有些樓盤已經(jīng)又一次上調(diào)開盤價。該工作人員還強調(diào)，近期公司提價的主要原因是市場的火爆�！氨緛硪呀�(jīng)覺得價格定的很高了，結(jié)果一開盤就被一搶而空，再開盤肯定要漲價�！�

　　“房價上漲的原因有4個，包括地王的帶動、開發(fā)商囤地、捂盤惜售和炒房。當(dāng)然，最根本的原因還是需求。”地產(chǎn)專家賈臥龍分析。

　　“大龍地產(chǎn)拍下的‘地王’土地價平均就有3萬/平方米，開盤至少得賣5萬。那我們類似位置、品質(zhì)的別墅產(chǎn)品肯定也要賣5萬，誰都不傻�！鼻笆鲋榻�地產(chǎn)市場部人員也表示，地王很快就會帶動周邊樓盤漲價。

　　此外，與漲價緊密相關(guān)的一個策略是“捂盤惜售”。在房價火箭式上漲的過程中，惜售一方面可以爭取更多的利潤，同時也讓供應(yīng)更加緊張，為進一步漲價做出鋪墊。梁煒認(rèn)為，臨近九都匯的禧瑞都目前明顯就是在惜售。“弄不好過兩年禧瑞都那個位置就能夠翻番了�！�

　　而國企首開股份開發(fā)的首城國際項目，也被業(yè)內(nèi)認(rèn)為是利用規(guī)則“合理”捂盤。對此首開股份證券代表鐘寧解釋，首城國際每期推盤的量都非常小，然后隔1個到1個半月，根據(jù)市場的價格情況再推盤。推盤的節(jié)奏并不慢，但由于推盤量偏小，所以造成買不到房的現(xiàn)象很多。

　　而各種炒房資金則是房價上漲的又一重要推手。除了眾所熟知的“溫州炒房團”，還包括國內(nèi)外的各種游資甚至國企、銀行等。

　　房價走高還有中介公司的推波助瀾。就在通州梨園城鐵站附近，今年新開的房產(chǎn)中介就不下10家，房地產(chǎn)行業(yè)的火爆可見一斑。而中介自然也不會放過房價上漲這塊“蛋糕”。例如一位業(yè)主原本定下的掛牌價為10000元/平方米，而第二天中介公司掛到網(wǎng)上就已經(jīng)變成了10500元/平方米。

　　最重要的，則是相關(guān)政策被開發(fā)商認(rèn)為是自己最大的“后臺”。

　　12月7日，中央經(jīng)濟工作會議圓滿落幕，房地產(chǎn)被認(rèn)為是“最大贏家”——本次會議傳達(dá)的政策“暖”信號甚至超出了此前業(yè)內(nèi)的預(yù)期。

　　本次中央經(jīng)濟工作會議傳遞出兩大利好：一是“支持改善性購房需求”的表述掃除了前期市場對政策的擔(dān)憂；二是提出“放寬中小城市和城鎮(zhèn)戶籍限制”，二三線城市的城市化進程將有望加快。有業(yè)內(nèi)人士分析，從本次中央經(jīng)濟工作會議的政策解讀上看，明年的房價即使不大幅上漲，至少也不會下跌。

　　國務(wù)院12月9日出臺的有關(guān)“個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅征免時限由2年恢復(fù)到5年，其他住房消費政策繼續(xù)實施”的規(guī)定，終于讓社會各界爭論了很長一段時間有關(guān)房地產(chǎn)優(yōu)惠政策的問題塵埃落定。

　　恐慌，買房者成“幫兇”

　　一部《蝸居》濃縮了多數(shù)剛性消費者的購房辛酸。在一家外企工作的白領(lǐng)張昕(化名)年屆而立，今年初在父母的資助下加入了“房奴”的行列，在望京貸款買了一套二手房。雖然房價的暴漲讓張昕喜上心頭，但每月5000多元的房貸加上物業(yè)、水電等各種開支讓月收入過萬元的張昕也感到壓力頗大。還貸的壓力讓張昕告別了瀟灑的夜生活，并開始注意節(jié)省開支�！吧�活水平立馬下降了兩個檔次�！睆堦勘г埂�

　　像張昕這樣的例子比比皆是。11月19日，《中國青年報》做了關(guān)于“幸福和房子的關(guān)系”的在線調(diào)查，結(jié)果顯示，八成中國調(diào)查者認(rèn)為“幸福和房子有關(guān)系”，這其中又有69.9%的認(rèn)為“房子是幸福家庭所必須的”。而近日，日本某網(wǎng)站也針對這一話題做了一個有趣的調(diào)查。不過對此結(jié)果，日本網(wǎng)友的意見大相徑庭，約九成以上日本網(wǎng)友認(rèn)為幸福和房子沒有關(guān)系：“中國人在為了買一個水泥做的大箱子而辛苦工作。”

　　調(diào)查顯示，就像股市的散戶一樣，普通購房者普遍存在“買漲不買跌”的“追漲”心理。房價越漲人們越買，繼而推動房價不斷走高，反而成了地產(chǎn)商漲價的“幫兇”。

　　中原地產(chǎn)華北區(qū)域董事總經(jīng)理李文杰表示，最近幾周房價漲得非�？�，這是購房者恐慌性購買的結(jié)果。

　　有專家近日表示，中國高房價的形成，主要原因是供給相對于小和需求相對于大。其深層次的原因是政府的土地供應(yīng)行政制度、壟斷性的賣地體制、對開發(fā)商囤地漲價謀利行為打擊不力。

　　“從今年的土地供應(yīng)和投資增長來看，明年上半年在大部分城市會出現(xiàn)供給短缺、供給嚴(yán)重不足的現(xiàn)象。在個別地區(qū)還是突出的，在這些地區(qū)房價上漲會更快�！比沃緩娋驼J(rèn)為，明年上半年房價在統(tǒng)計數(shù)字上一定是同比高增長的。如上海、北京，存量大概不能滿足半年以上的供應(yīng)過程。“所以，房價在今年下半年和明年上半年將會暴漲�！�

　　李文杰認(rèn)為，雖然當(dāng)前的房價的暴漲有些非理性。但這也是基于整個宏觀經(jīng)濟環(huán)境對房地產(chǎn)的推動作用。“泡沫已經(jīng)存在，但惡性的還沒有�！�

　　業(yè)績無憂，開發(fā)商再謀暴利

　　近日，一則關(guān)于房價的消息在各股吧廣為流傳：近期房價急劇上升，主要是開發(fā)商和炒房者的一些手段，還有一些灰色收入的進入。據(jù)不同地區(qū)十二個承建商透露，現(xiàn)階段開發(fā)商的利潤平均在300%~800%之間。

　　雖然無法印證該消息的真實性，但開發(fā)商享受暴利顯然并非空穴來風(fēng)�！胺康禺a(chǎn)行業(yè)的利潤是很大的，其他什么行業(yè)都很難相比。”賈臥龍告訴記者。

　　而談到今年的業(yè)績，招商地產(chǎn)副總經(jīng)理、董秘劉寧表示，“每家都很好，業(yè)績都穩(wěn)步增長�！笔组_股份證券代表鐘寧也表示，公司今年的業(yè)績“非常好”。

　　而房企調(diào)價顯然意圖在這一輪火爆的銷售行情下多贏取一杯羹�！坝捎诮衲赇N售任務(wù)已經(jīng)完成，漲價對銷售的影響顯得無所謂，同時為明年的價格作出鋪墊�！�

　　看來，買不起房的投資者可以轉(zhuǎn)而通過購買房企的股票獲利。但是，如果最后大家都只買股票、不買房子，那么，股票的價值又從何而來呢？況且，有些房企已經(jīng)到了明目張膽獲取不義之財?shù)牡夭健?/p>

　　“就這個價，不買可以退房�！睂τ诋�(dāng)下的“搶”房熱潮，一位開發(fā)商居然公開聲稱：“周瑜打黃蓋。我就是騙購房者，有人就愿意上當(dāng)。這只能說明我們智商高，錢是給智商高的人賺的�！�

　　賈臥龍分析，價格是市場法則，房企追求利益最大化無可厚非。開發(fā)商之所以敢把房價調(diào)到一個高位，是因為預(yù)測到在一定時間內(nèi)市場需求旺盛，價格不會下跌，并且企業(yè)的資金鏈不會斷裂，金融政策也不會發(fā)生大的變化。“具備了這些要素，開發(fā)商就敢大膽地賭一把，賭明年房價繼續(xù)高漲。而這種策略將成為多數(shù)房企的選擇�！�

　　鑒于主要優(yōu)惠政策繼續(xù)維持，而供需矛盾繼續(xù)存在，賈臥龍也判斷明年的房價將不會下降。不過，如果明年4、5月份房價繼續(xù)暴漲，政府就有可能出臺新的調(diào)控政策，房地產(chǎn)行業(yè)將進入一個微調(diào)期。

　　總體上看，“中國有13億人口，并且城市化進程正在加快，這可以保證中國的房地產(chǎn)業(yè)20年不會衰退。”賈臥龍對中國房地產(chǎn)的長期前景看好。