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　　中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議結(jié)束后，不少購(gòu)房者以為 “明年樓市優(yōu)惠政策將延續(xù)”。事實(shí)上，會(huì)議中提及樓市的筆墨并不多，而房貸優(yōu)惠是否延續(xù)仍未有定論。年末的樓市依舊在瘋漲和彷徨中前行，上周末舉辦的本市今年最后一次房展會(huì)上甚至還傳出，年內(nèi)已無(wú)房可售。

　　問(wèn)題一：房貸優(yōu)惠是否延續(xù)未有定論

　　美聯(lián)物業(yè)上海市場(chǎng)研究部分析認(rèn)為，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議報(bào)告在政策方面只提及了家電及汽車(chē)行業(yè)的延續(xù)，而沒(méi)有提及大家最關(guān)注的樓市政策是否延續(xù)。說(shuō)明了政府當(dāng)前對(duì)樓市的環(huán)境還是比較擔(dān)憂(yōu)的，雖然未來(lái)政策仍將保持寬松，但針對(duì)性微調(diào)的出現(xiàn)可能性非常大。

　　其預(yù)計(jì)，2010年首套房?jī)?yōu)惠政策或?qū)⒉蛔�；�?折優(yōu)惠利率可能微調(diào)，修改為8折的可能性非常大；至于第二套房則將嚴(yán)格執(zhí)行基準(zhǔn)利率上浮10%。

　　野村證券昨日也發(fā)布報(bào)告稱(chēng)，央行也可能會(huì)取消對(duì)房屋抵押貸款的優(yōu)惠政策以防止房地產(chǎn)泡沫的形成，特別是第二套房和第三套房的抵押貸款。

　　美聯(lián)物業(yè)預(yù)計(jì)，2009年全年二手上海房成交量將突破29萬(wàn)套，商品房成交量突破18萬(wàn)套，合計(jì)在50萬(wàn)套左右，按照一套房牽扯到兩個(gè)三口家庭計(jì)算。上海在2009年購(gòu)房的將達(dá)到300萬(wàn)人，占全市人口近17%。但如今快速飛漲的房?jī)r(jià)已經(jīng)很明顯地影響了這部分人的其他需求。過(guò)高的房?jī)r(jià)阻擋了人們的購(gòu)買(mǎi)行為。

　　問(wèn)題二：如何界定“改善性”需求？

　　中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議形成的明年工作任務(wù)中，提出了“進(jìn)一步支持居民自主性和改善性住房需求，加大普通商品房供應(yīng)”。

　　對(duì)于繼續(xù)支持改善性住房需求，如何界定 “改善性”需求再次成為焦點(diǎn)，是以人還是以戶(hù)為單位至今沒(méi)有明確說(shuō)法。一位地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士透露，今年10月份前后，北京市曾就改善性需求住房貸款如何界定的問(wèn)題向業(yè)內(nèi)征詢(xún)意見(jiàn)。當(dāng)時(shí)就有人提出，是否可以將第一套房的銷(xiāo)售發(fā)票作為證據(jù)，使之成為二套房貸比照一套房貸執(zhí)行的依據(jù)。而上海廣州也在進(jìn)行這樣的試點(diǎn)。

　　業(yè)內(nèi)專(zhuān)家認(rèn)為，2010年繼續(xù)支持改善性購(gòu)房需求的話，對(duì)于改善性需求的認(rèn)定工作必將需要進(jìn)一步厘清�！爸袊�(guó)未來(lái)房地產(chǎn)需求是以改善為主，但是未必以小戶(hù)型為主。就目前的銷(xiāo)售情況是，大戶(hù)型因?yàn)楣��?yīng)有限，在一線二線城市基本上都出現(xiàn)了供不應(yīng)求的狀況，價(jià)格奇高。國(guó)家的70、90政策應(yīng)該適當(dāng)取消，這是不符合中國(guó)目前的發(fā)展趨勢(shì)的。 ”萬(wàn)科副總裁毛大慶此前這樣表示。

　　美聯(lián)物業(yè)也認(rèn)為，改善性需求的界定將主要針對(duì)投資性的購(gòu)房者，因?yàn)闃鞘械木鶅r(jià)飛速上漲與7、8月起大量投資客的涌入不無(wú)關(guān)系。國(guó)家應(yīng)會(huì)對(duì)目前高漲的投資客熱情進(jìn)行控制與制約，但對(duì)自主客與改善性需求的購(gòu)房者仍會(huì)保持寬松優(yōu)惠的政策。

　　問(wèn)題三：樓市政策到底什么時(shí)候明示

　　數(shù)據(jù)顯示，本市11月二手房?jī)r(jià)格達(dá)到14781元/平方米，漲幅度超過(guò)12%。而該月一手商品房均價(jià)更是達(dá)到了18686元/平方米，上漲了10%以上，而周成交均價(jià)更在12月第一周首破2萬(wàn)元。

　　面對(duì)市場(chǎng)上如此瘋狂的現(xiàn)象，不少專(zhuān)家呼吁，現(xiàn)在有關(guān)部門(mén)已經(jīng)不能再等了，必須要盡快地明示政策。因?yàn)楝F(xiàn)在像上海、北京、杭州一些中心城市，市中心二手房的存量其實(shí)并不太多，已經(jīng)無(wú)法再承受目前這樣的哄搶。如果政策依舊不明確，遭到市場(chǎng)進(jìn)一步炒作，整個(gè)12月繼續(xù)處在一個(gè)哄搶時(shí)期的話，未來(lái)房?jī)r(jià)可能會(huì)漲到讓人無(wú)法想象的地步。

　　市場(chǎng)預(yù)計(jì)，在中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議已經(jīng)為宏觀政策基本定調(diào)的情況下，各地方政府很可能盡量為樓市優(yōu)惠政策的延續(xù)提供支持，預(yù)計(jì)樓市細(xì)節(jié)政策有望在兩周內(nèi)即搞出臺(tái)。