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　　一個多月以來，北京商品住宅價格讓人們于8、9月開始期待的“價量齊跌”化為泡影。

　　CRRC中國不動產(chǎn)研究中心最新數(shù)據(jù)顯示，10月，北京市商品住宅成交均價未能延續(xù)9月下跌的勢頭，反轉(zhuǎn)上探至16083元/平方米，這是繼8月后成交均價再次突破16000元。11月2日到8日一周，市場上新增供應(yīng)房源開盤均價環(huán)比前一周上漲竟達22.17%！

　　與北京樓市的強烈反彈相對應(yīng)的則是近來媒體有關(guān)北京“房荒”的報道。10月底，有媒體報道稱，“北京樓市現(xiàn)樓荒，新房庫存不足10萬套，僅夠5個月銷量”。

　　一時間，排隊搶號、開盤售罄的消息不絕于耳。“房荒”似乎已然來臨。

　　那么，這一描述北京樓市“供求關(guān)系緊張”的詞匯背后究竟隱藏著怎樣的市場情況？

　　來自感受的“房荒”

　　“終于買到了！”記者的朋友李先生這幾天常將自己的買房經(jīng)歷掛在嘴邊，他四處托人兩個月后，終于在五環(huán)以內(nèi)買到了一處100平方米左右的房產(chǎn)。

　　如同李先生這樣的人并不少見。11月以來，每逢記者致電在售樓盤，常常得到“您快來排號，晚了就沒有了”的回復(fù)。

　　在供應(yīng)方面，由于今年早已完成了銷售額度，“不差錢”的開發(fā)企業(yè)在市場步入淡季之時推盤并不積極。

　　“11月預(yù)計開盤項目數(shù)量相較8月80余個縮減了五成，新盤入市步伐明顯減緩�！眮喓罊C構(gòu)副總經(jīng)理高姍介紹，原因在于多數(shù)開發(fā)商可售房源不足，企業(yè)面臨著持有流動性過剩、資金相對充足的現(xiàn)實，純新盤更愿意等一個更好的時機、更好的價格點上出手。”

　　也就是說，在沒有資金壓力情況下，很早調(diào)高了開工面積的開發(fā)商往往并不著急去拿預(yù)售許可證，而是積極進行著“蓄客”活動。漲價在這一過程中也成為必然，而“買不到房”成為許多買房人對于“房荒”的真切感受。

　　然而，記者注意到，并不是所有的項目都是銷售火爆、開盤現(xiàn)場人滿為患，一些遠郊以及高端項目銷售成績稍顯“平淡”。為此，一些別墅類項目比如懷柔的龍山新新小鎮(zhèn)甚至推出了一次性付款9折的優(yōu)惠措施，而這正是今年3月以來別墅項目出現(xiàn)的較低折扣。

　　北京萬年基業(yè)總經(jīng)理黃璽慶在接受本報記者采訪時指出，具體到區(qū)域、價格等因素，樓市是呈現(xiàn)結(jié)構(gòu)性特點的。買房人不可能跑遍北京城不考慮價格因素買房子，他們一定有自己的“意向區(qū)域”和“意向價位”。

　　“那些說‘買不到房’的人無非是在自己喜歡的地段，買不到適合自己的便宜房子而已�！秉S璽慶指出，來自“感受”來的“房荒”未必可靠。

　　來自數(shù)據(jù)的“房荒”

　　那么，來自數(shù)據(jù)層面的“房荒”又是否可靠？

　　近來，一旦市場上說每逢“樓荒”，庫存“10萬套預(yù)警線”必被提及。在相關(guān)報道中，即為“北京市住建委給北京樓市庫存設(shè)定的最低預(yù)警線是10萬套，目前不但已經(jīng)跌破，而且呈繼續(xù)快速下降的態(tài)勢�！�

　　然而，在翻閱相關(guān)官方數(shù)據(jù)后，記者發(fā)現(xiàn)，首先，“不足10萬套”數(shù)據(jù)就不可靠。整個10月，可售房源(含期房和現(xiàn)房)總套數(shù)并未有低于10萬套的情況出現(xiàn)。截至11月11日記者發(fā)稿時，北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)顯示，可售房源總套數(shù)仍有101578套。

　　其次，在時間節(jié)點上，這一論調(diào)也不盡可靠。記者注意到，“房荒”一說在10月下旬突然崛起，而據(jù)CRRC中國不動產(chǎn)研究中心《北京商品住宅市場月報》(2009年10月)的數(shù)據(jù)計算，相比9月的104036套，10月北京商品住宅市場可售房屋套數(shù)為103249套。兩月相比，并未有實質(zhì)性變化。

　　因此，在“金九銀十”色彩淡去、即將入冬的10月末，以“10萬預(yù)警線”為基準推導(dǎo)出北京出現(xiàn)“房荒”的論調(diào)，不免暗藏蹊蹺。

　　有業(yè)內(nèi)人士就表示，以單純的數(shù)據(jù)作為“供需關(guān)系緊張”的依據(jù)，過于籠統(tǒng)。德意志銀行中國區(qū)董事秦靖在接受媒體采訪時就表示，供給和需求是個動態(tài)概念，很難拿一個時間點的可售房源去衡量樓市當前的狀況，城市房屋庫存量沒有所謂的警報線。

　　而中國指數(shù)研究院提供給本報記者的歷史數(shù)據(jù)也證明，所謂“10萬預(yù)警線”并不存在。早在2008年的前三個月，北京房屋庫存均低于10萬套，2008年1月1日當日，可售的存量住宅僅有9.2萬套�！暗陀�10萬”在當時也沒有引發(fā)“房荒”一說。

　　背后的博弈

　　不過，盡管“房荒”并不可靠，但是它的出現(xiàn)依然值得關(guān)注。記者發(fā)現(xiàn)，在樓市波動期，“房荒”無論在北京，還是其他一線城市，都曾多次出現(xiàn)。但凡市場上供需雙方的博弈發(fā)生變化時，“房荒”一詞往往不脛而走。

　　今年6月份前后，北京、上海、深圳等一線城市就曾熱炒“房荒”一詞，與之相對應(yīng)的則是當時眾多項目刮起惜售捂盤之風。

　　當時，許多項目以各種理由延遲開盤，采取分批領(lǐng)證分批推盤的方式放緩銷售進度，展開“饑餓營銷”。“房荒”一說流行的結(jié)果是，三地樓價再沖新高，開發(fā)商賺得盆滿缽滿。

　　而這一次，“十一”黃金周過后，由于為期一年的稅費減免、利率七折等購房優(yōu)惠政策可能即將到期，成交量出現(xiàn)大幅反彈，觀望情緒有所松動，供需關(guān)系又開始出現(xiàn)變化。在房價可能延續(xù)9月下探趨勢的當口，“房荒論”再度出現(xiàn)不難理解。

　　因此，在“房荒論”流行的背后，不難看出，近期開發(fā)商博弈力量正在走強，他們希望借助這一論調(diào)，以支撐房價在短時間內(nèi)保持高位。

　　“在樓市成交量繼續(xù)下滑，預(yù)期不明朗的情形下，11月開盤的項目價格仍持續(xù)走高，這說明，開發(fā)商在當前采取了‘保價舍量’的策略來應(yīng)對市場變化�！备呱悍治觥�

　　而市場上的觀望人群一旦接觸此觀點，在“蓄水”以及放慢放盤速度的開發(fā)商推盤背景下，都可能陷入未來“無房可買”的恐慌之中。

　　“目前購房者已經(jīng)似乎不再寄予‘調(diào)控’給他們帶來能接受的房價了。過去幾年似乎向他們證明，這種希望很渺茫。”中廣信代理機構(gòu)第二事業(yè)部總監(jiān)陳清告訴記者，“大部分購房者雖有觀望情緒，但總體上還是‘能買就買’，這也給項目短期內(nèi)看漲提供了理由。”

　　因此，“在未來的波動期內(nèi)，‘房荒’或許就會成為樓市的�？土恕！蹦巢辉敢馔嘎缎彰�的業(yè)內(nèi)人士向記者表示。