建立競爭性土地市場時機(jī)顯現(xiàn)

2010年06月22日 10:55　來源：中國經(jīng)濟(jì)周刊　

　　中國指數(shù)研究院近日發(fā)布報告顯示，5月份全國70個重點(diǎn)城市住宅用地成交188宗，環(huán)比減少14%，成交土地面積1347萬平方米，環(huán)比減少13%。

　　上述動向?qū)τ诩迸畏績r下跌者至少算不上什么好消息。我們知道，本輪房地產(chǎn)調(diào)控基礎(chǔ)性的舉措是，今年全國住房用地擬供應(yīng)量達(dá)到18萬公頃，同比增幅超過135%，但從目前情況來看，由于1-5月全國土地實(shí)際成交量僅占年度供應(yīng)計劃兩成左右，因此，通過增加供應(yīng)降低價格的基本思路正在面臨現(xiàn)實(shí)的拷問。

　　土地之于房地產(chǎn)市場的核心作用顯而易見。此前數(shù)年間，全國房價之所以無視調(diào)控一路上揚(yáng)，最直接的推手即在于土地有限供給情況下“價高者得之”的“招、拍、掛”制度致令地價不斷飆高，正因?yàn)榇�，本輪房地產(chǎn)調(diào)控試圖改變以往單純盯住“面包”價格的常規(guī)思路，調(diào)控范圍始而上溯至制造“面包”必不可少的“面粉”價格。

　　為了打壓“面粉”價格，一些地方(尤其是在一線城市)除了增加土地供應(yīng)，并且試行 “綜合評標(biāo)”以及“限房價、競地價”、“限地價、競政策性住房面積”等多種土地出讓方式。從效果來看，土地價格雖被壓制，但頻頻出現(xiàn)的土地拍賣流標(biāo)、延期、中止現(xiàn)象，始則帶出未來“面包”供應(yīng)減少、進(jìn)而導(dǎo)致“面包”價格報復(fù)性反彈的另一重危險。

　　這種危險尚且只是冰山一角，也潛藏了一些更不易察覺的隱患。如：“綜合評標(biāo)”過程中主觀因素?fù)诫s進(jìn)而影響到評標(biāo)結(jié)果客觀公正，以及“限房價、競地價”雙重目標(biāo)引導(dǎo)下房屋質(zhì)量掉頭向下的內(nèi)在沖動，等等。總體而論，情況恰如諾貝爾經(jīng)濟(jì)學(xué)獎獲得者斯蒂格利茨所指出，通過政府規(guī)制解決相應(yīng)的市場失靈，效果并不總是很理想。這是因?yàn)椋环矫嬲顒油瑯泳哂性斐墒袌鍪ъ`的不完善信息等問題，也許這些問題在政府活動中表現(xiàn)得更為突出；另一方面，政府還有缺乏激勵等行政部門特有的問題。

　　因而出現(xiàn)了“一放就亂，一抓就死”的兩難局面，其根本的起因是：核心制度的缺失不僅導(dǎo)致新供給的增量制度難以發(fā)揮預(yù)期作用，且過去曾經(jīng)發(fā)揮過作用的存量制度也會因效率釋放殆盡而難以像過去一樣有效發(fā)揮其作用。因此，具體到每每表現(xiàn)為事倍功半的房地產(chǎn)調(diào)控，刻下調(diào)整的重心實(shí)則已經(jīng)倒逼至最上游、最基礎(chǔ)、最核心的土地供應(yīng)制度本身。

　　圍繞現(xiàn)行土地供應(yīng)制度而展開的房地產(chǎn)調(diào)控，無論手法甚至目的如何變化，其始終未能突破的障礙是，土地儲備機(jī)構(gòu)的市場調(diào)控職能與壟斷企業(yè)追逐利潤的天性之間不可調(diào)和的矛盾。由此，繞開這一矛盾而展開的房地產(chǎn)調(diào)控即便在某些時段、某些地域能夠有所奏效，但這些調(diào)控并不具備內(nèi)生的制度激勵和制約，因此，在大的時間、空間范圍內(nèi)總是顯得不甚牢靠。

　　現(xiàn)實(shí)的情況是，中國的土地供應(yīng)制度復(fù)雜而敏感，其改良和改革必須也必定遵循漸進(jìn)有序之原則。另一方面，正因?yàn)檎{(diào)整土地供應(yīng)是一個漸進(jìn)的過程，見效慢，時滯長，才更需要及時抓住近來房價上漲勢頭有所走軟的寶貴時機(jī)，果斷推進(jìn)競爭性土地市場之建立與完善，只有這樣，代價巨大的房地產(chǎn)調(diào)控才能徹底擺脫反復(fù)、反彈的慣常宿命。《中國經(jīng)濟(jì)周刊》評論員

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