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　　房價為何還會漲

　　房價上漲的原因很簡單，需求大于供給，或者供給小于需求。

　　影響需求的有長期因素，例如城鎮(zhèn)化、婚齡人口的增加、收人的提高。城鎮(zhèn)化和人口的變化緩慢，收人的增長大致與GDP同步，即每年8%到10%，這三個長期因素都很重要，但不能解釋房價在短期內的暴漲。

　　決定需求的短期因素中，最重要的是貨幣供應。2009年廣義貨幣M2增加了27.7%，同年名義GDP僅增長6.7%。用通俗但并不嚴格的話講，實體經(jīng)濟不需要那么多錢，多余的20個百分點的錢去哪里了?樓市和股市。就像給病人輸血，一旦超過了身體的需要，必然會在臉上、腿上、臀上鼓起包來，經(jīng)濟學上稱為“泡沫”。

　　多余的錢主要通過貸款進人樓市，不僅按揭容易借了，地產商的開發(fā)貸款不成問題，而且貸給工業(yè)企業(yè)的錢轉化為企業(yè)的盈利和你的收人。收人增加了，“溫飽而思淫欲”，淫欲必有居所，購房需求于是上升。請注意，增加的收人并不是企業(yè)和你創(chuàng)造的價值，而僅僅是央行印的一堆紙，經(jīng)商業(yè)銀行轉交給了你。反正紙上印了毛主席的像，用它就可買100元的東西。隨著貸款、鈔票的泛濫成災，地價、房價扶搖直上。

　　貨幣超發(fā)對購房需求的影響還有另一渠道，雖然是間接的，重要性絲毫不亞于直接效應，那就是通脹預期。發(fā)了這么多的票子，通脹是早晚的事，百姓為防儲蓄貶值，紛紛提出存款，購買實物資產。能買到的實物資產除了黃金，就是房子，房價豈有不漲之理?

　　再看供給方。

　　對短期供給影響最大的有兩件事，2007年的宏觀緊縮和2008年的國際金融危機，面對需求的下降和資金鏈斷裂的危險，地產商不得不縮小開發(fā)規(guī)模，導致09年的供應不足。誰也沒有料到，09年的貨幣供應會在幾個月內放出天量，而房地產開發(fā)卻需要時間，供給不可能立即跟上。貨幣刺激的需求狂飆得不到滿足，巨大的購買沖動全都宣泄到價格上。

　　樓市如同股市，需求越旺盛，賣家越是惜售。隨著供應日趨緊張，開發(fā)商被拎出來當靶子，就像“看病貴”被歸咎于醫(yī)生收紅包一樣。開發(fā)商為何捂盤?道理和農民在歉收年囤糧完全相同———預期價格還會漲。為什么看漲?開發(fā)商算準了，在通脹的壓力下，買房子是居民儲蓄保值的最佳方法。這就又回到了貨幣超發(fā)和通脹預期，通脹預期一方面刺激了需求，另一方面減少了供給。

　　決定房地產長期供給的最重要因素，當然是土地。在現(xiàn)行政策下，土地供應已被封頂，“18億畝”農地的紅線成了名符其實的高壓線，不能碰。若死守這條紅線，可開發(fā)的土地就會越來越少，而人只會越來越多，居民自然想到，“房產永遠是稀缺資源”。在這條紅線下，地產商忙著囤地，因為土地將永遠是稀缺資源，日漸稀少的土地等于給房價上了保險。買方、賣方都看漲的后果是什么?房價沒有最高，只有更高。(許小年/國務院發(fā)展研究中心研究員）