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如果以春節(jié)作為一個(gè)年份的記憶節(jié)點(diǎn),那么這個(gè)牛年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的定語(yǔ)可能就是一個(gè)“漲”字。按照國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)來(lái)看,以今年二三月份為谷底,一直到11月,這項(xiàng)反映房地產(chǎn)市場(chǎng)活力狀況的數(shù)據(jù)始終呈上揚(yáng)走勢(shì)。和宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展態(tài)勢(shì)一致,從去年到今年,房地產(chǎn)市場(chǎng)也畫出了一道漂亮的“U”形曲線。
把這樣的行情還原為最直觀的感受,就是房?jī)r(jià)的持續(xù)上漲。無(wú)論是新建住宅還是二手住宅,在國(guó)家監(jiān)測(cè)范圍內(nèi)的幾十座城市中,絕大多數(shù)地方的房?jī)r(jià)都是上漲的。從今年前11個(gè)月全國(guó)商品房的銷售面積和銷售額增長(zhǎng)情況來(lái)看,銷售額增速高達(dá)86.8%,遠(yuǎn)高于面積增速的53%,數(shù)字的差距也再次驗(yàn)證了房?jī)r(jià)正在以較大幅度持續(xù)上漲的事實(shí)。
房?jī)r(jià)上漲必然會(huì)讓許多消費(fèi)者感到壓力,這是人之常情,誰(shuí)買東西不希望價(jià)格便宜些呢?何況是房子這樣一個(gè)“大件”。但是如果把房?jī)r(jià)問題放置到宏觀經(jīng)濟(jì)的坐標(biāo)體系里來(lái)看,就不能單憑個(gè)人好惡了,而是需要更加理性的分析與判斷。
房?jī)r(jià)的上漲,離不開經(jīng)濟(jì)景氣這一宏觀背景。今年以來(lái),中國(guó)經(jīng)濟(jì)在全球普遍唱衰的環(huán)境下可謂“一枝獨(dú)秀”。面對(duì)歷史罕見的國(guó)際金融危機(jī)的嚴(yán)重沖擊以及自然災(zāi)害等挑戰(zhàn),我們通過一攬子計(jì)劃成功較快扭轉(zhuǎn)了經(jīng)濟(jì)增速下滑的勢(shì)頭,回升向好趨勢(shì)不斷鞏固,保增長(zhǎng)、調(diào)結(jié)構(gòu)、促改革、惠民生取得了明顯成效。應(yīng)該說(shuō),正是這樣的發(fā)展態(tài)勢(shì),給了房地產(chǎn)市場(chǎng)以足夠的信心和動(dòng)力,使之保持了良好的上升勢(shì)頭。作為宏觀經(jīng)濟(jì)的重要“晴雨表”,房?jī)r(jià)準(zhǔn)確反映了宏觀經(jīng)濟(jì)的態(tài)勢(shì)。
今年以來(lái)的經(jīng)濟(jì)向好,更多是源于內(nèi)在發(fā)展動(dòng)力,城市化和城鄉(xiāng)統(tǒng)籌的不斷提速,正是其中重要一環(huán)。這就意味著,房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨著不斷增加的剛性需求,這其中既包括大批新進(jìn)入到城市的居民所產(chǎn)生的源源不斷的購(gòu)房意愿,也包括許多居民對(duì)原有住房“升級(jí)換代”的需要。前不久,天津市發(fā)展改革委的有關(guān)人士就說(shuō),僅天津一地,從2006年到2010年,就會(huì)有110萬(wàn)人從農(nóng)村人變成城市人,天津的城鎮(zhèn)與住房等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè),面臨巨大的開拓空間。摩根士丹利亞洲區(qū)主席史蒂芬·羅奇最近也預(yù)計(jì),中國(guó)每年會(huì)有1500萬(wàn)至2000萬(wàn)人口從農(nóng)村遷移到城市,促使房地產(chǎn)需求增加,而這屬于“結(jié)構(gòu)性變化”。在他看來(lái),房地產(chǎn)建筑活動(dòng)的增加應(yīng)該滿足這部分需求,每一年的房?jī)r(jià)都將取決于新增供給和新增需求是否平衡。看來(lái),在供求這一市場(chǎng)基本規(guī)律作用下,房地產(chǎn)市場(chǎng)的供不應(yīng)求,最終決定了房?jī)r(jià)上漲這一必然結(jié)果。
房?jī)r(jià)上漲既然是規(guī)律使然,為何又要進(jìn)行調(diào)控?這是因?yàn),房(jī)r(jià)上漲如果“過快”,就會(huì)給宏觀經(jīng)濟(jì)的全局帶來(lái)隱憂。目前來(lái)看,房地產(chǎn)市場(chǎng)依然存在著幾個(gè)較為關(guān)鍵的問題,需要及時(shí)加以解決。
首先就是我們的房地產(chǎn)市場(chǎng)中存在著明顯的結(jié)構(gòu)性缺陷,即商品房比重過大,保障性住房不足。這就必然會(huì)導(dǎo)致一部分原本應(yīng)該由保障性住房來(lái)解決需要的人群,轉(zhuǎn)而無(wú)奈地選擇自主購(gòu)房,結(jié)果就是商品房供不應(yīng)求,價(jià)格節(jié)節(jié)攀升,消費(fèi)者負(fù)擔(dān)不斷增大,購(gòu)買力吃緊。時(shí)間長(zhǎng)了,社會(huì)不滿之聲就會(huì)四起。而且,從消費(fèi)角度看,也必然對(duì)其他的消費(fèi)行為產(chǎn)生擠出效應(yīng)。對(duì)于長(zhǎng)期擴(kuò)大消費(fèi)來(lái)講,這將是一種嚴(yán)重打擊。
其次則是市場(chǎng)對(duì)于商品房的需求里出現(xiàn)了泡沫。當(dāng)經(jīng)濟(jì)向好的態(tài)勢(shì)日益明朗之際,消費(fèi)者的信心和預(yù)期就會(huì)呈現(xiàn)出更加積極的一面來(lái)。由此產(chǎn)生的結(jié)果就是,在滿足居住基本需求以外,商品房買賣的投機(jī)屬性會(huì)逐漸增加。這也可以看作是在經(jīng)濟(jì)低迷時(shí)期較為寬松的貨幣政策所帶來(lái)的一種“副作用”。央行最近的一份問卷調(diào)查也支持了這一判斷。根據(jù)央行公布的2009年第四季度全國(guó)城鎮(zhèn)儲(chǔ)戶、企業(yè)家、銀行家調(diào)查問卷綜述顯示,四季度宏觀經(jīng)濟(jì)熱度指數(shù)自今年一季度達(dá)到谷底后連續(xù)第三個(gè)季度回升,居民投資意愿不斷攀升,對(duì)房?jī)r(jià)上漲預(yù)期強(qiáng)烈。在居民理財(cái)?shù)娜∠蚶,“投資”意愿已經(jīng)快速升至和“儲(chǔ)蓄”持平的40%多。相比而言,“消費(fèi)”
意愿只占到十幾個(gè)百分點(diǎn)。而從居民投資方式看,房地產(chǎn)、基金和理財(cái)產(chǎn)品、股票分列前三位。
結(jié)構(gòu)失衡,會(huì)讓房?jī)r(jià)畸高。信心過度膨脹,會(huì)把房地產(chǎn)泡沫推向危險(xiǎn)。正因如此,國(guó)家的宏觀調(diào)控之手才會(huì)果斷“伸出”。日前召開的國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議,提出了完善促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的政策措施,重點(diǎn)是在保持政策連續(xù)性和穩(wěn)定性的同時(shí),加快保障性住房建設(shè),加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管,穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期,遏制部分城市房?jī)r(jià)過快上漲的勢(shì)頭。調(diào)結(jié)構(gòu),穩(wěn)預(yù)期,所謂“國(guó)四條”的題中之意,正在于此。
對(duì)于當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控,猶如草場(chǎng)牧馬,最重要是駕馭得當(dāng)。需要提醒的是,我們?cè)诶站o韁繩的時(shí)候,亦需防范“驚群”的可能。目前來(lái)看,幾十個(gè)城市中,以北京、上海等城市為代表的商品房?jī)r(jià)格已經(jīng)處于高位,對(duì)其是保持現(xiàn)狀還是堅(jiān)決打壓,抑或繼續(xù)放任上漲,不僅關(guān)系到這幾個(gè)地方的住房民生,更會(huì)給眾多二三線城市帶去信號(hào)。如何準(zhǔn)確判斷,精確拿捏,無(wú)疑是給決策者的重大考量。(沈 強(qiáng))
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