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據(jù)中國之聲《央廣新聞》17時10分報道,針對調(diào)控全國房價的異常飆漲和開發(fā)商囤地,國土資源部成了最近聲音最為集中的部門。實際上,對于囤地,國土資源部早有一系列政策進(jìn)行限制,最明確的規(guī)定就是閑置超過一年的土地要征收20%的閑置費,超過兩年沒有開發(fā)的要無償收回。
央視上周日《經(jīng)濟(jì)半小時》欄目報道了李澤楷旗下房地產(chǎn)公司在北京囤地三年后轉(zhuǎn)手,其炒地利潤比蓋房高三倍。這是囤地炒地不成比例的暴利與風(fēng)險的一個縮影,也引發(fā)了各種爭論。
所以有專家指出,發(fā)展商在不斷推高地價過程中的風(fēng)險與其獲得的溢價收益完全不成比例,風(fēng)險被稀釋在了資本市場和購房者身上。發(fā)展商的“圈地運動”在資本市場被解讀為利好,而購房者在通脹預(yù)期之下也熱衷于買高檔住宅投資保值,大量資金就這樣循環(huán)為開發(fā)商“輸血”。
另一方面,國家要求收回閑置土地的政策在多數(shù)時候成為一紙空文,有關(guān)部門多次重申與調(diào)研的效果也不明顯。北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長陳國強指出,企業(yè)之所以敢于大規(guī)模拿地和囤地,是基于利益驅(qū)動。而一些地方政府縱容這種囤地的行為,同樣也是利益驅(qū)動。
其實出現(xiàn)“囤地開發(fā)商是高房價的元兇”這一說法,主要是因為近期有媒體曝光北京“三分之一開發(fā)商只囤地不蓋房”,指出“開發(fā)商囤地的目的是人為制造土地資源的緊張,使土地顯得物以稀為貴,從而抬高房價牟取暴利”。
不過針對此說法,各界也有爭論。一方面,當(dāng)前開發(fā)商要開發(fā)一個樓盤,前期的準(zhǔn)備工作要花上至少一年。舉例來說,土地出讓合同簽訂后,開發(fā)商需要做環(huán)評、交評、能評,再報相關(guān)部門審核回復(fù),接下來再報項目立項;然后進(jìn)行規(guī)劃方案報批,接下來是消防、人防、交通、園林、市政(包括水、電、氣、暖等)等部門的專業(yè)咨詢等多項手續(xù),同時每一個環(huán)節(jié)都需要一到兩個月的時間,如果整個流程順利,然后才能開工。而這前后所花時間就要有一年之久。
另一方面,根據(jù)專業(yè)機構(gòu)的調(diào)查數(shù)據(jù),京、滬、深等一線城市的住宅土地供應(yīng)量遠(yuǎn)遠(yuǎn)跟不上住宅銷售量,比如近三年上海住宅銷售量是住宅土地出讓面積的2.9倍,北京約為1.5倍,深圳更是接近3倍。商品房供不應(yīng)求的現(xiàn)狀也是土地緊張的又一誘因。
至于說有沒有人“囤地”,說完全沒有是不可能的;說大家都在囤地,也不現(xiàn)實。要改善這種情況,一是改變地方政府以房地產(chǎn)稅收與土地招拍掛為重要財源的方式,另一方面簡化政府審批程序、加快審批速度,讓樓房更快地蓋起來。同時繼續(xù)增加土地供應(yīng),并加大囤地、囤房的處罰力度,才能有效改變現(xiàn)狀。(沈靜文)
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