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　　經(jīng)過一輪暴漲，樓市再次站到了十字路口。

　　據(jù)中國房地產(chǎn)指數(shù)研究院監(jiān)測顯示，在8月份監(jiān)測的30個城市中，有8個城市住宅成交面積環(huán)比上升，不到城市數(shù)量的三分之一，30個城市總成交面積環(huán)比下跌約11.18%。北京、上海、杭州等一線城市出現(xiàn)成交量集體下滑。

　　近日，針對今年上半年以來的新一輪房價猛漲之勢，各部門密集出手。銀監(jiān)會再次重申嚴(yán)格執(zhí)行二套房貸政策，北京、上海、成都、南京等城市的二套房貸相繼收緊。與此同時，從中央到地方，以打擊囤地等行為為重點(diǎn)的新一輪土地調(diào)控，也如期而至。

　　種種跡象不禁讓人猜測，在近半年的瘋狂拉升之后，樓市拐點(diǎn)是否正在形成？

　　一輪暴漲過后，樓市進(jìn)入敏感時期

　　拐點(diǎn)年內(nèi)難形成

　　量跌價格卻依然堅挺

　　持續(xù)近半年的超速回暖，樓市終于踩了一腳剎車。數(shù)據(jù)顯示，上海、廣州、深圳等地最近兩個月成交面積開始同比下降，多個城市環(huán)比甚至出現(xiàn)大幅下滑，終結(jié)了此前數(shù)月的回暖態(tài)勢，大多數(shù)城市的樓市成交也已進(jìn)入觀望期，但成交價格依舊堅挺。

　　8月上半月，上海樓市單價1萬元以下的新建商品住宅成交量只有31.97萬平方米，1萬~2萬元的商品住宅成交量為36.36萬平方米。而7月同期，以上兩個數(shù)據(jù)分別為44.53萬平方米和47.68萬平方米。

　　而一些城市的商品房成交量在7月步入下行通道后，8月份繼續(xù)下滑。

　　成都世家機(jī)構(gòu)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，8月10日~16日，成都主城區(qū)的商品房成交套數(shù)和成交面積出現(xiàn)大幅下滑，分別減少1044套、99497.55平方米，環(huán)比降幅分別為37.31%和40.62%。

　　8月份上海二手房市場開始呈現(xiàn)成交乏力。相關(guān)統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明，與7月份同期相比，上海全市二手房成交量下跌了13.6%。

　　而在杭州，商品房的成交量從7月開始連續(xù)兩個月下跌，7月份下滑38%，8月份下滑29%。漢嘉地產(chǎn)總經(jīng)理梅杰表示，從目前的情況看，價格上漲太多，購買力跟不上，導(dǎo)致成交量必然要下來。應(yīng)該說成交量的拐點(diǎn)已經(jīng)來臨了，而且下半年這個量的拐點(diǎn)是毋庸置疑的，因?yàn)榍捌谕钢�太多，現(xiàn)在房價又比較高。但他同時也認(rèn)為，房價的拐點(diǎn)未必會來臨。

　　“目前開發(fā)商的資金大多比較充裕，即使房子一下子賣不掉，也不可能馬上打折，總要扛不下去了再說。按照目前情況看，支撐6個月是沒問題的，房價的拐點(diǎn)在年內(nèi)不會出現(xiàn)�！�

　　而這一看法也得到了許多業(yè)內(nèi)人士的認(rèn)同。大部分的觀點(diǎn)認(rèn)為年底之前房價拐點(diǎn)不會來臨，但明年就比較難說了。

　　某開發(fā)商表示，目前正在爭取工程進(jìn)度，老板要求10月份必須開盤。而像這樣趕緊推盤的樓盤并不少，一些開發(fā)商認(rèn)為“下半年行情將持續(xù)穩(wěn)定，要抓緊機(jī)遇推出房源”。

　　樓盤賣得比新推的多

　　根據(jù)杭州市透明售房網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，杭州主城區(qū)7月份新增供應(yīng)量為3018套，成交5369套；8月份新增供應(yīng)量2768套，成交3818套。雖然成交量逐月下跌，但均超過當(dāng)月新增房源，也就是說，杭州樓市這段時間內(nèi)依舊呈現(xiàn)“供不應(yīng)求”狀況，“吃老本”現(xiàn)象非常明顯。

　　采訪過程中，業(yè)內(nèi)人士紛紛表示，雖然7、8月份成交量不及5、6月份，但那是因?yàn)?、6月份的爆發(fā)性行情太不正常了，可比性不強(qiáng)。此外，在7、8月份這樣的傳統(tǒng)淡季，新推樓盤不多的情況下，還有這樣的成績，應(yīng)該可以用“出色”來形容。特別是原本就是“明星樓盤”的一些項(xiàng)目，比如和美家搖號搶房、東方郡推出的375多套房源被一搶而空、風(fēng)雅樂府開盤預(yù)定超過95%等等。而許多人認(rèn)為，真正看成交量，還要看9、10月份。

　　事實(shí)上，杭州樓市已經(jīng)在8月底9月初出現(xiàn)過一輪推盤高峰。8月的最后一個周末，杭州有11個樓盤開盤，共推出1100余套房源，周末預(yù)定900余套，整體預(yù)定率超過80%。其中，和家園推出的100多套90平方米戶型在3小時內(nèi)銷售一空，西溪里170多套房源全部售罄，江南文苑預(yù)定146套，觀瀾時代預(yù)定40多套，保利東灣預(yù)定也超過90%，這在業(yè)界被稱作是樓市“金九銀十”行情的一次預(yù)演。

　　開發(fā)商手頭房源的確少

　　雖然成交量有所下滑，但杭州房價已經(jīng)創(chuàng)下新高。8月杭州主城區(qū)成交均價15243元/平方米，環(huán)比上月仍穩(wěn)中有升。城郊的房價已逐步向每平方米萬元大關(guān)靠攏，如城北華豐板塊、下沙板塊等，而次中心的樓盤已開始突破20000元/平方米，如東方紅街。一些新開樓盤，與相應(yīng)樓盤最近一次開盤時的均價相比，普漲2000元/平方米并不少見。

　　一位新近頻繁開盤的開發(fā)商坦言，跟之前一開盤就售罄的盛況比起來，新近的開盤預(yù)定率已經(jīng)有所下滑，這除了跟一些政策層面的原因有關(guān)外，很大程度上還是由于房價到了一定的高位，一些普通老百姓已經(jīng)有些接受不了這樣的高房價。

　　那么，房價會否就此下滑？這位開發(fā)商堅決表示，不會。他說，下半年的信貸政策比上半年肯定會緊，因?yàn)楹芏嚆y行已經(jīng)完成全年信貸任務(wù)，所以下半年，買房者的錢袋子會比較緊張。但開發(fā)商在經(jīng)過大半年的快速回籠資金之后，資金充裕，手上存貨不多，所以價格放水的可能性不大。房價會在今年下半年僵持一段時間。等到明年上半年銀行信貸重新放開，市場又會活躍起來。

　　“就拿我們的項(xiàng)目來說，只剩下兩幢房子，但我們離交房還有兩年多，急什么呢？”他說。

　　投資型物業(yè)仍舊受寵

　　在房源類型中，度假產(chǎn)品和投資型物業(yè)的表現(xiàn)，是比較能反映樓市的整體發(fā)展情況的。業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，度假產(chǎn)品在房地產(chǎn)產(chǎn)品里面是第一個萎縮、最后復(fù)蘇的。記者在采訪過程中了解到，綠城千島湖度假別墅在8月份，曾經(jīng)推出了3號樓100多套房源，銷售均價25800元/平方米，銷售率已高達(dá)95%。綠城另一度假項(xiàng)目千島湖玫瑰園，8月推出80多套房源，當(dāng)天就預(yù)定60多套，說明市場對這類物業(yè)還是比較青睞的。

　　而根據(jù)雙贏機(jī)構(gòu)市場研究中心數(shù)據(jù)統(tǒng)計，投資性明顯的酒店式公寓仍有突出表現(xiàn)，如在8月份，錢江國際、通潤銀座和尚筑金座表現(xiàn)均較搶眼，分別成交73套、55套和41套，成交均價分別為13732元/平方米、6527元/平方米和19646元/平方米。此外，位于申花板塊的德泰御峰大廈以火爆銷售形勢宣布售罄，反映出投資客仍較踴躍進(jìn)場。在對購買力要求比較高的高端物業(yè)市場，“變臉”跡象也不是很明顯。比如在低密度住宅比較集中的城西板塊，8月香墅、三墩的金地自在城、中海金溪園等均有不俗的表現(xiàn)，分別成交85套、48套和48套，均價都在23000元/平方米以上。值得一提的是，該區(qū)位于黃龍板塊的世貿(mào)麗晶城寫字樓本月成交量突然爆發(fā)，共成交44套，均價為20466元/平方米。而轉(zhuǎn)塘板塊的沐橋公寓也成交了60多套，均價則達(dá)到近20000元/平方米。 □本報記者 吳彩萍 余麗