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　　進(jìn)入2009年下半年，土地市場(chǎng)不斷發(fā)出一些新信號(hào)：一邊是“新地王”頻出，一邊是“老地王”長(zhǎng)滿雜草；一邊是各地不斷加大土地供應(yīng)力度，一邊是大量閑置土地未被開(kāi)發(fā)。針對(duì)這一輪土地怪象，8月24日，國(guó)土資源部發(fā)布“禁令”：在確保拉動(dòng)內(nèi)需項(xiàng)目和民生項(xiàng)目的情況下，要加強(qiáng)土地的批后監(jiān)管，防止趁機(jī)搭車圈地造成住宅市場(chǎng)供應(yīng)緊張和“地荒”現(xiàn)象。人們不禁要問(wèn)：開(kāi)發(fā)商為何熱衷囤地？圈地會(huì)對(duì)樓市有哪些危害？嚴(yán)查囤地能否抑制樓市高房?jī)r(jià)？據(jù)新華社電

　　【新聞背景】

　　拿到土地不開(kāi)工

　　中原地產(chǎn)研究中心20日發(fā)布的研究報(bào)告稱，40家知名地產(chǎn)商自2003年以來(lái)在土地公開(kāi)市場(chǎng)上獲取的270幅地塊樣本，除去在售和售完的土地，有57%的土地沒(méi)有入市。其中，27%的土地還處于待開(kāi)發(fā)狀態(tài)，30%依然處于規(guī)劃在建。

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)的囤地現(xiàn)象已經(jīng)不是個(gè)例。來(lái)自上海市規(guī)劃和國(guó)土資源管理局的有關(guān)數(shù)據(jù)印證了這一點(diǎn)：全市目前總共有1077公頃住宅用地處于“批而未用”狀態(tài)。其中相當(dāng)一部分在開(kāi)發(fā)商手中，涉及70多個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目。相關(guān)負(fù)責(zé)人透露，開(kāi)發(fā)商拿地后不開(kāi)工，可能跟企業(yè)的經(jīng)營(yíng)狀況有關(guān)，也不排除他們有“囤地”目的。

　　今年以來(lái)，各地用地量持續(xù)增加。今年1到7月，廣州、武漢、杭州、北京、成都等5個(gè)城市住宅用地供應(yīng)量同比大幅增加。北京計(jì)劃投入上千億元用于土地儲(chǔ)備，廣州計(jì)劃供應(yīng)商品住宅用地250萬(wàn)平方米，大大超出去年的供應(yīng)量。

　　【三大關(guān)注】

　　究竟是什么原因?qū)е铝硕诘噩F(xiàn)象？

　　房地產(chǎn)專家、上海城市經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)高級(jí)經(jīng)濟(jì)師顧海波分析認(rèn)為，這種現(xiàn)象是2007年房?jī)r(jià)沖高時(shí)的后遺癥，今年新“地王”的出籠還將在未來(lái)制造大規(guī)模閑置土地。據(jù)悉，當(dāng)時(shí)的高地價(jià)導(dǎo)致地房?jī)r(jià)格比在38%的高位，遠(yuǎn)高于25%的平均水平。而今，現(xiàn)有的樓市較之2007年并沒(méi)有根本改變，加上金融危機(jī)背景下保增長(zhǎng)目標(biāo)指向和適度寬松的貨幣政策下，一些政府賣地和開(kāi)發(fā)商圈地具有共生的利益關(guān)系，樓市的開(kāi)發(fā)動(dòng)力強(qiáng)勁。

　　開(kāi)發(fā)商囤地意在何為？

　　一方面，過(guò)高的地價(jià)與周邊地區(qū)的房?jī)r(jià)形成倒掛，造成開(kāi)發(fā)商土地閑置不敢輕易入市；另一方面，有些大開(kāi)發(fā)商瘋狂競(jìng)價(jià)，賺取名聲，他們要么再承包給下級(jí)開(kāi)發(fā)商，要么囤積等待合理的市場(chǎng)價(jià)格。這兩者勢(shì)必加大房?jī)r(jià)成本，形成更深層次的隱形價(jià)格倒掛格局，因而囤積土地炒高房?jī)r(jià)獲取暴利成為他們的選擇。

　　閑置土地為何得不到有效處理？

　　中國(guó)社科院專家認(rèn)為，一是有的地方政府與開(kāi)發(fā)商已經(jīng)形成了利益聯(lián)盟，因而大多對(duì)開(kāi)發(fā)商的所作所為“睜只眼閉只眼”。二是房地產(chǎn)領(lǐng)域腐敗嚴(yán)重。由于錢權(quán)之間的交易，使得一些地方政府明知開(kāi)發(fā)商在囤地，就是裝做什么都不知道，甚至為開(kāi)發(fā)商囤地打掩護(hù)。

　　閑置土地形成原因復(fù)雜，無(wú)償收回難度相當(dāng)大。相對(duì)開(kāi)發(fā)商當(dāng)初取得這些土地的增值收益來(lái)說(shuō)，被征收的閑置費(fèi)其實(shí)微不足道。一些專家表示，對(duì)于土地閑置的明確界定值得引起有關(guān)部門重視。如什么叫土地閑置1年？是從發(fā)土地證，還是從發(fā)開(kāi)工證算起？挖一個(gè)坑算不算閑置？多次改規(guī)劃延遲開(kāi)工又算不算閑置等。

　　按照國(guó)土資源部嚴(yán)查囤地的最新精神，必須防止借拉動(dòng)內(nèi)需為名違法圈地和搭車用地，真正堅(jiān)守18億畝耕地“紅線”，把閑置的、長(zhǎng)草的住宅土地變成“長(zhǎng)”房子的土地。國(guó)土部門人士表示，只要是閑置土地，不論是否“地王”，都必須按照土地管理的有關(guān)規(guī)定嚴(yán)格處理。

　　【專家建議】

　　從四方面嚴(yán)查

　　顧海波認(rèn)為，開(kāi)發(fā)商這種貪大求全、囫圇囤地而無(wú)力消化的現(xiàn)象不符合市場(chǎng)的理性原則，加劇了土地資源緊缺，浪費(fèi)了資源。

　　更重要的是，通過(guò)囤地，開(kāi)發(fā)商可以根據(jù)市場(chǎng)房?jī)r(jià)增加或減少商品房的生產(chǎn)，維持高房?jī)r(jià)、高收益的格局。囤地還加劇了資產(chǎn)泡沫，一旦此鏈條斷裂，可能產(chǎn)生房?jī)r(jià)下跌，甚至影響到經(jīng)濟(jì)運(yùn)行。

　　為配合嚴(yán)查囤地，必須大力挖潛存量土地，充分利用閑置土地，一是需要加大執(zhí)法力度；二是土地出讓須改為凈地出讓，避免拆遷影響土地實(shí)際供應(yīng)；三是要提高規(guī)劃效率；四是打擊囤地要與治理工程建設(shè)腐敗相結(jié)合。顯然，保證土地平穩(wěn)有效供應(yīng)，擠出樓市多年累積的泡沫，實(shí)現(xiàn)健康可持續(xù)發(fā)展，才是中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)應(yīng)有的常態(tài)。