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我在“星河灣”的演講引發(fā)爭(zhēng)議,爭(zhēng)議之一是豪宅價(jià)格由股市決定,爭(zhēng)議之二是富人社區(qū)教育富人。第二個(gè)問(wèn)題無(wú)需討論,還是用“孟母三遷”的故事作為案例,孟母不計(jì)成本“擇鄰處”,結(jié)果就教出了優(yōu)秀的孟子。這段故事被寫進(jìn)《三字經(jīng)》,說(shuō)明這也是被中國(guó)儒家文化所認(rèn)可的選擇。
再談股市與房?jī)r(jià)的關(guān)系。現(xiàn)代市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)存在著兩個(gè)“螺旋”:工資/物價(jià)螺旋和房?jī)r(jià)/股價(jià)螺旋。前者生產(chǎn)著貧困,后者生產(chǎn)著財(cái)富,兩個(gè)“螺旋”并不直接發(fā)生關(guān)聯(lián),因此難以證明是后者剝削了前者。房?jī)r(jià)/股價(jià)螺旋來(lái)自于二者共同具有的投資品屬性,雖然房產(chǎn)天然不是投資品,但是在城市化的進(jìn)程中,城市化的土地和房產(chǎn)由于相對(duì)和絕對(duì)的稀缺性而成為商品,所以被投資人所青睞。作為投資品,房地產(chǎn)和股票只有流動(dòng)性速率的差異,因?yàn)榉康禺a(chǎn)具有投資/消費(fèi)的二重性,而股票則是純粹的投資品。在中國(guó),由于股市還沒(méi)有開放融資融券業(yè)務(wù),普通投資人不能夠借錢投資,于是房地產(chǎn)的融資功能就補(bǔ)充了中國(guó)股市的這個(gè)缺陷,從而進(jìn)一步強(qiáng)化了房?jī)r(jià)/股價(jià)螺旋,使二者之間產(chǎn)生了互補(bǔ)性替代。
易居中國(guó)旗下的克爾瑞研究院很有效率,迅速給出了浦東星河灣客戶的分析報(bào)告。研究表明:年齡在36-45的客戶占56%;浙江,上海和外籍人士分別占24%,23%和14%;認(rèn)購(gòu)比例最高的是總價(jià)在1001-1200萬(wàn)的245平米戶型;客戶幾乎全部選擇貸款購(gòu)房,此前都有三次以上的貸款記錄;客戶資產(chǎn)在7000萬(wàn)到一個(gè)億左右,多數(shù)客戶的購(gòu)房用途是自住和保值。
這項(xiàng)研究的結(jié)果說(shuō)明什么呢?顯然,外地和外籍俗稱“兩外”人口的購(gòu)房動(dòng)機(jī)與本地平均收入水平毫無(wú)關(guān)聯(lián)。在中國(guó)的現(xiàn)階段,年齡在36-45的群體現(xiàn)在能有身價(jià)7000萬(wàn)到1億的幾乎都和股市有關(guān),或者是投資致富,或者是創(chuàng)業(yè)致富,前者多于后者,而且在創(chuàng)業(yè)致富者中間,多數(shù)也是通過(guò)上市套現(xiàn)后才有購(gòu)房置業(yè)的經(jīng)濟(jì)能力和投資意愿。所以在我看來(lái),這個(gè)報(bào)告直接驗(yàn)證了股市和樓市之間的互補(bǔ)性,也證明了我的另一個(gè)說(shuō)法:不投資,步行;投資,開車;舉債投資,坐飛機(jī)。投資就是主動(dòng)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn),這是現(xiàn)代人的生活方式,所以我們說(shuō),富貴險(xiǎn)中求。在走路,開車和坐飛機(jī)的選擇中,人們的第一反應(yīng)是坐飛機(jī)比走路有更高的風(fēng)險(xiǎn)。這種本能的反應(yīng)看似有理,其實(shí)不然。試想一想,每年在路上被撞死的人多還是死于空難的人多能呢?所以說(shuō):房產(chǎn)的融資功能彌補(bǔ)了股市投資的制度性缺陷。
儲(chǔ)蓄而不投資的風(fēng)險(xiǎn)看似較小,其實(shí)也不然。因?yàn)樨泿艔拈L(zhǎng)期而言就是一堆廢紙,這是雷曼兄弟公司留下的著名遺言。中國(guó)人,特別是新中國(guó)這一代人,是在“儲(chǔ)蓄光榮”的理念下長(zhǎng)大的。在經(jīng)濟(jì)學(xué)中,儲(chǔ)蓄偏好和投資偏好是彼此對(duì)立的行為模式,儲(chǔ)蓄光榮等于是說(shuō)投資可恥。于是我們把投資和投機(jī)對(duì)立起來(lái),而“投機(jī)”在許多人的解讀中被等同于“偷雞”。所以人們喜歡嘲笑投資賠錢的人說(shuō):偷雞讓雞啄了一口,活該!人們總是在嘲笑他人之余自我欣賞,于是把“儲(chǔ)蓄光榮”的理念奉為國(guó)粹,篤信天道酬勤,節(jié)儉持家。試想一想,36-45歲就有近億身家是由于勤勞節(jié)儉嗎?
如果通貨膨脹率在10%而貸款利率為6%,舉債投資的靜態(tài)收益就是4%。以1千萬(wàn)的房產(chǎn)投資再加上按揭舉債投資股市,600萬(wàn)的投資追求20%的回報(bào),1000萬(wàn)的總收益就增加了12%;再加上房產(chǎn)本身的增值,以年平均10%計(jì)算,總收益就達(dá)到了26%。反對(duì)者會(huì)說(shuō):通貨膨脹不會(huì)有10%!(真的嗎?看看我的專欄文章吧!)股市投資也不會(huì)有20%!這就是生活方式的差異:如果你是因?yàn)楣墒杏?0%的回報(bào)才去投資,你就很難保證獲得20%以上的收益,因?yàn)槟銜?huì)因投資改變心態(tài),因風(fēng)險(xiǎn)望而卻步;如果你把投資視為抵御通貨膨脹的有效工具,投資納就像穿衣吃飯一樣,這時(shí)你就會(huì)在休閑投資的心態(tài)中獲得滿意的投資回報(bào)。
曾有人問(wèn)過(guò)投資大師彼特·林奇一個(gè)問(wèn)題:什么人適合投資股市?大師答曰:買了房子的人適合投資股市,因?yàn)榉慨a(chǎn)在多數(shù)時(shí)間內(nèi)是抵御通貨膨脹的工具。我理解這個(gè)回答有兩個(gè)含義:首先,通貨膨脹是購(gòu)置房產(chǎn)的原因之一,房?jī)r(jià)走勢(shì)與通貨膨脹之間有著天然的關(guān)聯(lián)性;其次,要用有產(chǎn)者的心態(tài)投資股市,房產(chǎn)和股市之間也有天然的關(guān)聯(lián)性。
在房產(chǎn)主要還是投資品的發(fā)展階段,房產(chǎn)價(jià)格,特別是高檔住宅的價(jià)格,一定是由貨幣和股市決定的,而房產(chǎn)作為消費(fèi)品的屬性會(huì)退居次要地位,此時(shí)租金回報(bào)率和家庭可支配收入并不決定房?jī)r(jià)。因?yàn),投資人的消費(fèi)思維,是用預(yù)期的投資回報(bào)來(lái)決定消費(fèi)水平,用以往的投資收益來(lái)選擇生活方式,所以他們相信未來(lái),舉債投資,在追求美好生活的預(yù)期中為社會(huì)分擔(dān)了風(fēng)險(xiǎn)。作者:⊙金巖石
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