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　　新聞事件

　　近日，石家莊出現(xiàn)大量經(jīng)濟(jì)適用房遭棄購(gòu)的現(xiàn)象。近兩年來(lái)，經(jīng)適房棄購(gòu)事件時(shí)有發(fā)生：2007年7月，濟(jì)南204套經(jīng)適房過(guò)半被棄購(gòu)；2008年8月，杭州第一期經(jīng)適房?jī)沙稍鈼壻?gòu)；2008年12月，廣州首批經(jīng)適房1170套被棄購(gòu)；2008年，該年度深圳市388套經(jīng)濟(jì)適用房遭棄購(gòu)……有地方政府官員提出，隨著中等收入階層住房問(wèn)題的逐步解決，經(jīng)適房將從舞臺(tái)的中央退居到次要位置。

　　一石激起千層浪，再加上最近相繼被曝光的湖北武漢“六連號(hào)”、湖北老河口“十四連號(hào)”事件，北京、重慶大量經(jīng)濟(jì)適用房違規(guī)出租，鄭州經(jīng)濟(jì)適用房規(guī)劃用地違規(guī)建起小別墅等。一連串關(guān)于經(jīng)濟(jì)適用房的負(fù)面新聞，引發(fā)了社會(huì)上對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房制度的廣泛關(guān)注，同時(shí)也引起了人們對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房去留的思考。

　　有業(yè)內(nèi)人士稱，“面對(duì)是非不斷，又極易對(duì)商品房市場(chǎng)形成沖擊的經(jīng)適房，任何地方政府都不會(huì)排除出臺(tái)‘停止經(jīng)適房建設(shè)、全部提供廉租房’的保障住房新政�！迸c此形成鮮明對(duì)照的是，從去年底開(kāi)始的保障性安居工程中，各地對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房投資、建設(shè)力度不斷加大。似乎走到十字路口的經(jīng)濟(jì)適用房，究竟該何去何從？

　　一問(wèn)：為什么接連遭棄購(gòu)？

　　編輯：住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部官員日前表示要適度發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用房，為什么在有的城市經(jīng)適房遭到棄購(gòu)，甚至要退出建設(shè)？

　　記者：近兩年來(lái)連續(xù)發(fā)生的經(jīng)濟(jì)適用房遭棄購(gòu)，盡管有質(zhì)量、地理位置等諸多原因，但最重要的原因還是價(jià)格。

　　從2007年底到今年一季度，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)波動(dòng)，商品房?jī)r(jià)格下降。盡管今年二季度房地產(chǎn)市場(chǎng)量?jī)r(jià)齊升，但二線城市回暖仍然較慢。因此，近期石家莊交付的經(jīng)濟(jì)適用房?jī)r(jià)格與周邊商品房?jī)r(jià)格相差無(wú)幾，失去了明顯的價(jià)格優(yōu)勢(shì)。

　　同時(shí)，客觀來(lái)講，經(jīng)濟(jì)適用房的建筑質(zhì)量和社區(qū)品質(zhì)，比商品住宅有一定差距。加之經(jīng)濟(jì)適用房只擁有“有限產(chǎn)權(quán)”，在出租、上市交易方面限制很多。在價(jià)格差不多的情況下，原來(lái)?yè)u中號(hào)的購(gòu)房者放棄購(gòu)買資格，轉(zhuǎn)向商品房市場(chǎng)，也是情理之中。

　　透過(guò)價(jià)格這一表面原因，經(jīng)適房大量遭棄購(gòu)的背后是一些地方政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)的發(fā)展缺乏判斷和應(yīng)變能力。如果在市場(chǎng)低迷，及時(shí)調(diào)整經(jīng)濟(jì)適用房的供應(yīng)，能在很大程度上緩解上述問(wèn)題。但住房建設(shè)需要兩三年的周期，在這么長(zhǎng)的周期內(nèi)做出判斷和調(diào)整，難度不小。

　　今年初，長(zhǎng)沙、常州、沈陽(yáng)、大連等城市在一兩年內(nèi)停止經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)或減少供應(yīng)量，改為向低收入家庭發(fā)放購(gòu)房補(bǔ)貼，支持他們購(gòu)買商品房。還有一些城市實(shí)行租售并舉、共有產(chǎn)權(quán)等模式。這些調(diào)整，有助于降低建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房的風(fēng)險(xiǎn)，也有助于低收入家庭規(guī)避購(gòu)買的風(fēng)險(xiǎn)。

　　二問(wèn)：廉租房會(huì)取而代之嗎？

　　編輯：爭(zhēng)議不斷的情況下，經(jīng)濟(jì)適用房有沒(méi)有可能就此退出歷史舞臺(tái)，像有專家提出的，實(shí)行“停止經(jīng)適房建設(shè)、全部提供廉租房”的保障政策？

　　記者：事實(shí)上，經(jīng)濟(jì)適用房的歷史使命遠(yuǎn)沒(méi)有完成。各地還是存在不少既不能享受廉租房、又買不起商品房或限價(jià)房的低收入家庭。特別是在房?jī)r(jià)比較高的大中城市，經(jīng)濟(jì)適用房的價(jià)格優(yōu)勢(shì)仍然很明顯。一些城市的經(jīng)濟(jì)適用房遭到棄購(gòu)，并不表明這一群體的住房問(wèn)題已經(jīng)得到妥善解決。從各地經(jīng)濟(jì)適用房申購(gòu)和搖號(hào)仍然火爆的現(xiàn)象，可以看出經(jīng)濟(jì)適用房的需求仍然存在。一旦取消經(jīng)濟(jì)適用房制度，許多低收入家庭的住房問(wèn)題就很難解決。

　　經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房一起，構(gòu)成我國(guó)低收入家庭的保障性住房主要供應(yīng)體系。目前各地廉租房的保障對(duì)象主要還是低保家庭，保障面要進(jìn)一步擴(kuò)大還有一個(gè)過(guò)程。

　　另外，中國(guó)家庭對(duì)住房產(chǎn)權(quán)的渴望是不可忽視的。即使是低收入家庭，也希望能擁有屬于自己的住房。通過(guò)經(jīng)濟(jì)適用房制度，政府可以有條件地支持低收入家庭擁有住房，有利于社會(huì)和諧。

　　因此，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部住房保障司司長(zhǎng)侯淅珉近日表示，各地特別是一些住房?jī)r(jià)格較高的大中城市，適度發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用住房仍然具有重要意義。在一定時(shí)期內(nèi)，經(jīng)濟(jì)適用房制度不應(yīng)該被取消。

　　三問(wèn)：開(kāi)發(fā)商是虧本賺吆喝嗎？

　　編輯：對(duì)于開(kāi)發(fā)商而言，經(jīng)濟(jì)適用房利潤(rùn)不超過(guò)3%，比起商品房巨額利潤(rùn)，吸引力自然不大。他們建設(shè)經(jīng)適房的積極性從何而來(lái)？

　　記者：開(kāi)發(fā)企業(yè)普遍反映經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目虧損，即使有微利，也達(dá)不到3%。

　　即便如此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)還是對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目表現(xiàn)出很高的積極性。在最近的采訪中了解到，開(kāi)發(fā)企業(yè)的積極性主要來(lái)自以下幾個(gè)方面。

　　第一，在國(guó)際金融危機(jī)背景下，開(kāi)發(fā)企業(yè)面臨的壓力很大。經(jīng)濟(jì)適用房盡管利潤(rùn)有限，但相應(yīng)地不愁銷售，幾乎沒(méi)有風(fēng)險(xiǎn)。另一方面，不需要企業(yè)投入土地成本，對(duì)資本金比例要求也較低，稅費(fèi)、營(yíng)銷費(fèi)用也很低。對(duì)資金緊張的開(kāi)發(fā)商而言，有很大吸引力。

　　第二，當(dāng)前參與經(jīng)濟(jì)適用房開(kāi)發(fā)建設(shè)的開(kāi)發(fā)企業(yè)，主要是各地的國(guó)有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)。這些國(guó)企集團(tuán)大多還有自己的建材、建筑企業(yè)，參與經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)，可以利用自己相對(duì)完整的產(chǎn)業(yè)鏈，達(dá)到降低成本的目的。同時(shí)，還給本集團(tuán)內(nèi)的建材、建筑企業(yè)帶來(lái)了訂單，保證了開(kāi)工率。

　　實(shí)際上，地方政府往往將經(jīng)適房項(xiàng)目和臨近區(qū)域的限價(jià)房項(xiàng)目“打包”招標(biāo)。也就是說(shuō)，企業(yè)還能同時(shí)獲得限價(jià)房的開(kāi)發(fā)權(quán)。而限價(jià)房的利潤(rùn)率相對(duì)較高，而且還有相應(yīng)的商業(yè)設(shè)施可以開(kāi)發(fā)。