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　　7月大暑，樓市卻遭遇暗算爆冷。

　　“開(kāi)發(fā)商正在變法子提價(jià)捂盤(pán)”，在庫(kù)存消化得差不多，新貨又沒(méi)有推出的7月，廣州、深圳的樓市成交量急轉(zhuǎn)直下，7月份成交量環(huán)比下跌了近一半，讓人覺(jué)得不正常。

　　日前廣州、深圳國(guó)土部門(mén)對(duì)開(kāi)發(fā)商提價(jià)捂盤(pán)進(jìn)行了調(diào)查，并查處了五六個(gè)樓盤(pán)。業(yè)界人士普遍認(rèn)為，“捂盤(pán)”是7月樓市成交急劇下滑的原因之一，也是開(kāi)發(fā)商慣用的伎倆。

　　開(kāi)發(fā)商正在有意識(shí)地囤積居奇，哄抬房?jī)r(jià)，等待10月旺季的又一輪爆炒。

　　7月深圳成交接近去年低迷水平廣州三分之一樓盤(pán)有捂盤(pán)嫌疑

　　政府不斷地為房地產(chǎn)輸送“政策紅利”，為的就是經(jīng)濟(jì)低迷時(shí)期，房地產(chǎn)能夠挺身而出，拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，旺盛的交易量是政策還在支撐房地產(chǎn)的原因。但如今，房企的捂盤(pán)讓交易量受損。

　　7月1日至28日，廣州全市共簽約住宅5676套，日均簽約住宅202套，相比6月份10502套的總成交量，足足縮水了四成。

　　而深圳的情況更加慘淡，7月20日至26日深圳全市僅成交870套房，平均每日成交124套，環(huán)比減少40%；其中，7月26日僅成交88套，創(chuàng)今年春節(jié)以來(lái)的新低�？偝山幻娣e為8.67萬(wàn)平方米，平均每日成交1.24萬(wàn)平方米，環(huán)比減少39%。

　　中國(guó)指數(shù)研究院數(shù)據(jù)信息中心分析，這是深圳樓市成交面積首次降至10萬(wàn)平方米以下，該成交水平已接近去年市場(chǎng)低迷時(shí)的成交量。

　　捂盤(pán)！一個(gè)房地產(chǎn)業(yè)的潛規(guī)則在7月被使用得淋漓盡致，開(kāi)發(fā)商有意無(wú)意地調(diào)整自己的推盤(pán)節(jié)奏，而外界根本就難以抓到把柄。

　　根據(jù)房管局的規(guī)定，樓盤(pán)在取得預(yù)售證10天內(nèi)必須開(kāi)盤(pán)賣(mài)樓，否則視為捂盤(pán)。數(shù)據(jù)顯示，目前深圳市有近30個(gè)樓盤(pán)存在“多次開(kāi)盤(pán)，限制銷(xiāo)量”的行為。

　　有統(tǒng)計(jì)顯示，今年上半年深圳開(kāi)盤(pán)54個(gè)樓盤(pán)，但是開(kāi)盤(pán)次數(shù)卻達(dá)到了134次，大多數(shù)開(kāi)盤(pán)次數(shù)都在3次以上，個(gè)別樓盤(pán)最多甚至開(kāi)盤(pán)達(dá)9次。

　　而且隨著開(kāi)盤(pán)次數(shù)增加，房?jī)r(jià)也逐步攀升，個(gè)別樓盤(pán)的房?jī)r(jià)漲幅甚至超過(guò)了50%。還有一些樓盤(pán)已經(jīng)滿(mǎn)足了預(yù)售條件，但卻遲遲不申請(qǐng)預(yù)售證。除了多次開(kāi)盤(pán)、分批銷(xiāo)售的現(xiàn)象外，購(gòu)房者被限制只準(zhǔn)購(gòu)買(mǎi)開(kāi)發(fā)商指定的樓盤(pán)的現(xiàn)象非常普遍。

　　而據(jù)2007年深圳市國(guó)土房管局、工商局、物價(jià)局聯(lián)合發(fā)布的《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范我市商品房銷(xiāo)售行為的通知》規(guī)定：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在取得《房地產(chǎn)預(yù)售許可證》后，必須在10日內(nèi)，采取公開(kāi)、公平、公正的方式銷(xiāo)售，不得囤積房源、捂盤(pán)惜售。

　　“很多樓盤(pán)有該現(xiàn)象”，搜房網(wǎng)的調(diào)查顯示，有92%的網(wǎng)友認(rèn)為目前房地產(chǎn)市場(chǎng)上開(kāi)發(fā)商捂盤(pán)惜售、虛假交易等情況有所增加。并有六成網(wǎng)友認(rèn)為不能遏制，“上有政策，下有對(duì)策”，只有兩成網(wǎng)友對(duì)根治捂盤(pán)有信心。

　　中原地產(chǎn)項(xiàng)目部總經(jīng)理黃韜認(rèn)為，就廣州市范圍內(nèi)的話(huà)，捂盤(pán)的現(xiàn)象還沒(méi)發(fā)現(xiàn)，只能說(shuō)有捂盤(pán)的嫌疑，據(jù)其估計(jì)，有這個(gè)嫌疑的量超過(guò)了三分之一。

　　捂盤(pán)是房地產(chǎn)潛規(guī)則開(kāi)發(fā)商繼續(xù)哄抬房?jī)r(jià)

　　捂盤(pán)是房地產(chǎn)內(nèi)部的潛規(guī)則，滿(mǎn)堂紅廣州市場(chǎng)研究部高級(jí)主任肖文曉坦言，廣州的開(kāi)發(fā)商歷來(lái)喜歡一批批地推貨，也不是今天才如此的。

　　盈泰置業(yè)集團(tuán)總裁黎振偉認(rèn)為，從開(kāi)發(fā)商的角度來(lái)說(shuō)，捂盤(pán)的行為有它的合理性。由于去年房地產(chǎn)建設(shè)不足，4、5月份銷(xiāo)量的增加，導(dǎo)致樓市庫(kù)存不足，貨源少，因此開(kāi)發(fā)商自然會(huì)放慢出售的數(shù)量。

　　另外一個(gè)原因就是對(duì)房?jī)r(jià)上漲預(yù)期。7月份樓市成交量下降的原因是綜合的，既有貨源少的原因，也有房?jī)r(jià)增長(zhǎng)太快導(dǎo)致購(gòu)房者持觀(guān)望態(tài)度的原因。目前由于沒(méi)有對(duì)廣州的捂盤(pán)現(xiàn)象做一個(gè)調(diào)查，還不能說(shuō)廣州是否存在嚴(yán)重的捂盤(pán)現(xiàn)象。

　　捂盤(pán)對(duì)市場(chǎng)的傷害非常大，滿(mǎn)堂紅企業(yè)發(fā)展部首席研究員龍斌認(rèn)為，這是違規(guī)行為。但實(shí)際界定很難，開(kāi)發(fā)商推多少盤(pán)，分幾次銷(xiāo)售，也可以說(shuō)是他自身的企業(yè)經(jīng)營(yíng)和銷(xiāo)售行為。這在房地產(chǎn)業(yè)很難定論，不像糧食囤積惜賣(mài)那樣容易鑒定。

　　其表示，開(kāi)發(fā)商捂盤(pán)行為有一定的原因，由于樓市形勢(shì)好，資金回流充足，對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，現(xiàn)金流比較豐裕，他們不急于全部賣(mài)掉所有樓盤(pán)，另外就是對(duì)市場(chǎng)的預(yù)期，他們希望留一些房源在以后的銷(xiāo)售中得到更多的利潤(rùn)。中性一點(diǎn)來(lái)說(shuō)，就是開(kāi)發(fā)商惜賣(mài)，原因就是市場(chǎng)預(yù)期好和現(xiàn)金流充足。開(kāi)發(fā)商捂盤(pán)影響很大，這會(huì)導(dǎo)致供應(yīng)不足，從而又推高房?jī)r(jià)，使老百姓更難買(mǎi)得起房子。

　　不賣(mài)房是真愚蠢政府排查進(jìn)行時(shí)

　　“開(kāi)發(fā)商不賣(mài)貨是愚蠢的行為，過(guò)了這個(gè)村就沒(méi)這個(gè)店了�！焙�桐投資公司總經(jīng)理韓世同認(rèn)為，市場(chǎng)是會(huì)經(jīng)常變化的，這一波行情是一種反彈，遲早會(huì)過(guò)去的，事實(shí)上很多開(kāi)發(fā)商也有擔(dān)驚受怕的心態(tài)。

　　通過(guò)內(nèi)部認(rèn)購(gòu)的方式分批銷(xiāo)售，從而造成局部供不應(yīng)求，最終引致房?jī)r(jià)的抬升，這是開(kāi)發(fā)商捂盤(pán)惜售的一般路徑。開(kāi)發(fā)商可能也不是嫌房?jī)r(jià)低，而是認(rèn)為后市會(huì)更好，現(xiàn)在很多開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)率已經(jīng)很高了。開(kāi)發(fā)商存貨現(xiàn)在確實(shí)不是很多，但不等于沒(méi)貨，有貨就應(yīng)該賣(mài)出去，而不是為未來(lái)房?jī)r(jià)不明朗的上漲預(yù)期而賭博。

　　韓世同認(rèn)為，開(kāi)發(fā)商在這個(gè)時(shí)候應(yīng)該多推貨，然后拿地開(kāi)發(fā)，形成良性循環(huán)，而不是捂盤(pán)惜售。捂盤(pán)惜售是一種策略的選擇，政府是沒(méi)法干預(yù)的。開(kāi)發(fā)商可能采取一種間歇式調(diào)整的策略，積累一些存貨，等待9、10月份樓市銷(xiāo)售黃金季節(jié)的沖刺。

　　肖文曉認(rèn)為，有的開(kāi)發(fā)商認(rèn)為下階段房?jī)r(jià)可能進(jìn)一步上漲，但從7月份的成交來(lái)看，二次放貸已經(jīng)使市場(chǎng)產(chǎn)生了濃厚的觀(guān)望氛圍，房地產(chǎn)市場(chǎng)回調(diào)的可能性也很大，捂盤(pán)銷(xiāo)售實(shí)在是不明智的選擇。

　　韓世同建議，現(xiàn)在很多土地，開(kāi)發(fā)商沒(méi)有資金開(kāi)發(fā)，以不良資產(chǎn)的形式存在的，政府應(yīng)該督促開(kāi)發(fā)商加大開(kāi)發(fā)力度，對(duì)超出2年未開(kāi)發(fā)的土地政府應(yīng)督促開(kāi)發(fā)或收回，從而讓有能力的開(kāi)發(fā)商去開(kāi)發(fā)。

　　而據(jù)深圳市國(guó)土房產(chǎn)局房產(chǎn)處人士表示，該局將加大對(duì)深圳房地產(chǎn)商捂盤(pán)惜售行為的檢查，一旦發(fā)現(xiàn)違規(guī)將對(duì)相關(guān)開(kāi)發(fā)商進(jìn)行“鎖定、約談以及限期整改”等處罰。據(jù)透露，根據(jù)目前的檢查情況，深圳房產(chǎn)局已經(jīng)對(duì)五六個(gè)樓盤(pán)進(jìn)行了查處，封鎖了部分違規(guī)樓盤(pán)的房源。(記者戎明邁 實(shí)習(xí)生張建明 周燕妮)