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　　寬信貸和低利率的政策刺激，投資性需求釋放，導致房價、地價互推上漲，這是2009年上半年房地產(chǎn)業(yè)走過的軌跡。業(yè)內(nèi)人士指出，下半年，受高房價抑制的剛性需求將萎縮，新地王的頻頻誕生，樓市泡沫亦將沉渣泛起，值得警惕。

　　房價、地價互推上漲

　　過去半年里，陳炎偉連續(xù)“吃”進了6套房子，運氣好的話，6套房子現(xiàn)在轉(zhuǎn)一轉(zhuǎn)手就能賺100萬元。在福州樓市摸爬滾打了近8年的陳炎偉很少同時“吃”這么多，他說：“今年比任何時候都不一樣，寬松的信貸和低利率的政策大環(huán)境，再加上開發(fā)商消化庫存拋售的小環(huán)境，這都是難得的時機�！�

　　陳炎偉告訴記者，以一套今年年初“吃”進的100平方米的商品房計算，開盤價每平方米5000元，總價50萬元，貸款八成。6月底，這套房子的市面均價漲到了7000元，通過轉(zhuǎn)按揭將房子“賣”給自己，再次貸款八成，減去交易過程中的各種稅費，就能從銀行賺到17萬或18萬元的差價�！吧习肽辏�很多人都這么干，中介和開發(fā)商也都這么干�！彼�說。

　　統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，作為二線城市的福州5月份新開盤商品房均價突破每平方米8000元的“防線”，進入7月，其上漲勢頭依然兇猛。

　　房價“高歌猛進”的勢頭在一線城市北京沒有“剎車”的跡象。有關(guān)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，6月以來，北京新開盤的商品房項目呈現(xiàn)“千元跳躍式”的漲勢。

　　房價上漲攪熱了土地市場。廈門、重慶、北京等城市連連拍出了多塊高價地王，地價瘋狂的時代似又卷土重來。

　　6月8日，廈門市一口氣推出8宗土地，結(jié)果8宗土地統(tǒng)統(tǒng)順利拍出，平均的樓面地價在萬元以上。6月25日，保利地產(chǎn)以38.1億元拿下西南土地市場出讓價格最高的重慶一地塊。6月30日，中化方興投資管理有限公司以40.6億元的天價拍得了北京廣渠門15號地。

　　廈門均和房地產(chǎn)評估公司總經(jīng)理王崎認為，促成開發(fā)商大舉進入土地市場的根源應該就是樓市成交量和資本市場的雙重利好刺激。開發(fā)商現(xiàn)在已不再擔心房子賣不出去了，他們擔心的是接下來有沒有房子可賣。

　　剛性需求萎縮，泡沫隱憂

　　與房價暴漲相比，剛性需求急現(xiàn)萎縮態(tài)勢。有關(guān)報告顯示，6月份，北京、上海、深圳等一線城市商品住宅的成交量已連續(xù)數(shù)周環(huán)比回落，距離4月份的高點已下降10%至20%；福州、杭州、廈門等“強勢復蘇”的二線城市二季度商品房銷售量回落幅度均在10%以上。

　　浙江大學江萬齡國際經(jīng)濟與金融投資研究中心副主任景乃權(quán)分析，近期國內(nèi)不少城市的房地產(chǎn)市場成交回落，除了漲價因素以外，開發(fā)商新增供應和庫存減少也是重要原因。但房價上漲過高導致購買力透支，可能造成交易量大大低于均衡狀態(tài)；同時投資性需求興起將明顯抑制住房消費。

　　摩根斯坦利發(fā)布最新研究報告指出，各地銀行系統(tǒng)不斷增長的過剩流動性是中國房價上漲背后的關(guān)鍵推手。

　　房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)有三股資金“活水”。首先是信貸，據(jù)中原地產(chǎn)的一份報告稱，在今年3月份，瑞安房地產(chǎn)、綠城中國等7家大型的房地產(chǎn)企業(yè)分別獲得了各大銀行授信的總額超過850億元；其次是資本市場，在資本市場的增發(fā)融資增加了房地產(chǎn)企業(yè)的資金實力；再次是預售款，一些房地產(chǎn)開發(fā)商以低首付的優(yōu)惠條件，誘惑大量投資者入市。

　　專家擔憂，巨量信貸資金分流進入房地產(chǎn)業(yè)，雖然能夠帶動十幾個相關(guān)行業(yè)的復蘇發(fā)展，但仍然是個危險的信號，必須警惕樓市泡沫沉渣泛起。

　　房價如果繼續(xù)上漲，很多剛性需求群體可能將無法通過延長還款期限來支撐買房�！�2005年前，個人購買的按揭貸款年限一般是8年或10年；到了2006年，按揭年限上升到了15年至20年；而現(xiàn)在，普遍是20年以上，30年的也不少見。”一位不愿透露姓名的銀行個人信貸部經(jīng)理告訴記者。

　　樓市的“好日子”還能持續(xù)多久？

　　5月以來，一大批國內(nèi)外投資機構(gòu)發(fā)布報告，看好中國樓市。摩根斯坦利的最新研究報告指出，中國內(nèi)地樓市沒有出現(xiàn)大范圍價格泡沫。申銀萬國最新報告也指出，未來一兩個月仍將是政策的“真空期”，房地產(chǎn)政策出現(xiàn)緊縮概率不大。

　　有關(guān)專家認為，去年底以來，國內(nèi)房地產(chǎn)市場的“強勢復蘇”與政策刺激直接相關(guān)。按照現(xiàn)在的開發(fā)商“不計成本拿地”趨勢來看，定量寬松的貨幣投放造成的通脹預期正在加強。

　　擔憂“好日子”還能持續(xù)多久的人開始增多。景乃權(quán)認為，現(xiàn)在是低利率環(huán)境，一旦經(jīng)濟復蘇明確，通脹壓力上升，寬松的貨幣政策將有所收緊，購買力會隨著利率的上升而削弱，前期因貸款寬松和利率低廉造成的房價泡沫，很可能出現(xiàn)破裂的風險。

　　北京大學房地產(chǎn)研究所所長陳國強認為，當前房地產(chǎn)市場的“繁華”掩蓋了房地產(chǎn)行業(yè)存在的若干結(jié)構(gòu)性問題，比如，房地產(chǎn)行業(yè)有多大的泡沫？土地招拍掛的入市方法是否推高了房價？保障性住房應占市場供應多大比重？

　　專家警告說，保持市場穩(wěn)定是房地產(chǎn)業(yè)長期發(fā)展的基石。房地產(chǎn)行業(yè)本身面臨的結(jié)構(gòu)性問題，需要在發(fā)展的過程中慢慢解決。利用應急性寬松貨幣政策之機，唱高房價，將使房地產(chǎn)市場處于暴漲暴跌的不穩(wěn)定狀態(tài)中，既不利于行業(yè)自身的穩(wěn)定發(fā)展，也不利于中國經(jīng)濟增長本身，對于購房者來說，更可能陷入長期風險之中。如果房價上升過快，包括提高第二套房首付比例，提高按揭貸款利率水平等抑制房價過快上漲的政策將再度“出籠”。 (記者　來建強)