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　　今年以來(lái)城中樓盤(pán)在南京房?jī)r(jià)的一片漲聲中，也紛紛取消優(yōu)惠。據(jù)相關(guān)統(tǒng)計(jì)，在城中目前在售的20多家樓盤(pán)中，整體價(jià)格在不斷上揚(yáng)，單價(jià)沖破2萬(wàn)元/m2關(guān)口的樓盤(pán)越來(lái)越多，如金鼎灣國(guó)際、長(zhǎng)江路九號(hào)、凱潤(rùn)金城、錦盈大廈、鋒尚國(guó)際等，下半年即將亮相的城開(kāi)御園預(yù)計(jì)也會(huì)超過(guò)2萬(wàn)元/m2。

　　“城中存量房大概5個(gè)月左右就可以去化掉”，“城中可供開(kāi)發(fā)的土地太少了”，這樣的言論讓購(gòu)房者對(duì)城中房?jī)r(jià)的走勢(shì)頗為關(guān)注。本期《頭腦風(fēng)暴》邀請(qǐng)了兩位業(yè)內(nèi)人士進(jìn)行探討。

　　頭腦 風(fēng)暴

　　正方

　　未來(lái)可能超過(guò)2.5萬(wàn)元/m2

　　南京房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)促進(jìn)會(huì)秘書(shū)長(zhǎng) 張輝

　　對(duì)于房?jī)r(jià)的走勢(shì)，我認(rèn)為供求關(guān)系是最關(guān)鍵的因素。基于這樣的原因，城中樓盤(pán)未來(lái)漲到2.5萬(wàn)-3萬(wàn)元/m2甚至超過(guò)這個(gè)價(jià)格，也不是沒(méi)有可能�！�

　　城中的需求旺盛，主要來(lái)自以下這些支撐：財(cái)富經(jīng)濟(jì)中心，高密度、高收入人群聚集區(qū)，城市交通樞紐，城市商業(yè)中心，深厚的歷史文化底蘊(yùn)，……總之，城中是一座城市的精華所在，加上南京人固有的“戀城情結(jié)”，這里歷來(lái)都是，或許永遠(yuǎn)都不會(huì)改變的“置業(yè)首選之地”。

　　而供應(yīng)稀缺主要體現(xiàn)在：一是可改造用地少，根據(jù)2002年老城規(guī)劃，加上舊城改造、企業(yè)搬遷用地，可開(kāi)發(fā)建設(shè)土地僅1.5平方公里左右，經(jīng)過(guò)近幾年的開(kāi)發(fā)后目前預(yù)計(jì)不到1平方公里左右；二是“疏散老城人口”的策略，2006年老城規(guī)劃提出了“控制居住用地總量，努力疏散人口，減少居住用地195.76公頃”。

　　應(yīng)該說(shuō)，這幾年的供應(yīng)高峰提供了一個(gè)不錯(cuò)的購(gòu)買(mǎi)時(shí)機(jī)。2005年以前，南京年均出讓老城用地中，住宅加酒店式公寓的規(guī)劃建筑面積約50萬(wàn)m2；2008年下降為10多萬(wàn)m2左右。2005年之后土地出讓劇減必會(huì)帶來(lái)后市供應(yīng)“斷檔”。

　　對(duì)于房?jī)r(jià)，我的觀點(diǎn)是，經(jīng)濟(jì)決定上限。2007年之后，城中樓面地價(jià)約10000-13000多元/m2，毛坯房保本價(jià)約16000-20000元/m2，隨著拆遷成本上升和供應(yīng)稀缺溢價(jià)，地價(jià)和房?jī)r(jià)將進(jìn)一步上升，這基本是底限。同時(shí)，上限取決于經(jīng)濟(jì)發(fā)展、富裕人群的財(cái)富增長(zhǎng)以及供應(yīng)的稀缺程度。財(cái)富增長(zhǎng)必然帶來(lái)資產(chǎn)價(jià)格上漲。我認(rèn)為，南京城中未來(lái)漲到2.5萬(wàn)-3萬(wàn)元/m2不是夢(mèng)，能不能漲得更高，就看經(jīng)濟(jì)的發(fā)展?fàn)顩r了。

　　反方

　　上升空間關(guān)鍵還要看產(chǎn)品

　　陳密 中百達(dá)總經(jīng)理

　　城中樓盤(pán)價(jià)格的差別性還是蠻大的。如果僅僅是沾了個(gè)‘城中’的名分，在產(chǎn)品、資源等方面缺乏相應(yīng)競(jìng)爭(zhēng)力，那么將來(lái)也不會(huì)有什么上升空間�！�

　　這幾年南京城中房?jī)r(jià)一直在漲，在我們代理的項(xiàng)目中，幾家城中樓盤(pán)銷(xiāo)售都還不錯(cuò)。在與客戶溝通后得知，他們中不少人已在周邊區(qū)域買(mǎi)了房子，而現(xiàn)在還是回歸城中，那些30-45歲左右的買(mǎi)房人，正處于事業(yè)高峰期，對(duì)時(shí)間成本很看重。

　　這就是城中的誘惑，留在城中、選擇城中的人越來(lái)越多，房?jī)r(jià)自然會(huì)水漲船高。但要說(shuō)到城中房?jī)r(jià)的上限，我覺(jué)得這個(gè)問(wèn)題不能“一刀切”。

　　其實(shí)由于地段、產(chǎn)品、品牌等的諸多差異，城中樓盤(pán)價(jià)格的差別性還是蠻大的。比如說(shuō)頂級(jí)豪宅或者占有絕對(duì)稀缺資源的房子，上升空間會(huì)很大，3萬(wàn)不是問(wèn)題；但如果僅僅是沾了個(gè)“城中”的名分，在產(chǎn)品、資源等方面缺乏相應(yīng)競(jìng)爭(zhēng)力，那么估計(jì)將來(lái)也不會(huì)有什么上升空間。

　　拿莫愁湖那邊的二手房來(lái)說(shuō)，現(xiàn)在看不到湖景的在2萬(wàn)元/m2，看到湖景的單價(jià)能賣(mài)到2.5萬(wàn)元�，F(xiàn)在玄武湖、湖南路附近的一些樓盤(pán)，銷(xiāo)售很好，就是因?yàn)樗鼈兊某鞘匈Y源、景觀資源獨(dú)一無(wú)二。

　　目前市場(chǎng)上的頂級(jí)豪宅不多見(jiàn),而它們是房?jī)r(jià)的領(lǐng)跑者。因此我覺(jué)得，最終決定價(jià)格的，產(chǎn)品本身并不遜于地段，甚至前者還會(huì)起到更關(guān)鍵的作用。

　　去年的金融風(fēng)暴對(duì)樓市而言是個(gè)“分水嶺”，不僅意味著房?jī)r(jià)的一次波動(dòng)，而且更把樓市帶入到一個(gè)大競(jìng)爭(zhēng)時(shí)代�，F(xiàn)在很多開(kāi)發(fā)商都愈發(fā)意識(shí)到，只有把產(chǎn)品做得精細(xì)和專業(yè)，才能在市場(chǎng)上擁有足夠的競(jìng)爭(zhēng)力。而這樣的觀念改變，對(duì)樓市而言是好事。

　　其他 觀點(diǎn)

　　半壟斷狀態(tài)下房?jī)r(jià)難降

　　經(jīng)濟(jì)學(xué)家 李開(kāi)發(fā)

　　一個(gè)城市中心區(qū)的建筑，是幾十年、上百年的積累完成的，如果想降低房?jī)r(jià)，幾乎是不可能的。實(shí)際上城市里面的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商處于半壟斷狀態(tài)，由于壟斷，想調(diào)節(jié)房?jī)r(jià)就比較難。

　　城中房?jī)r(jià)將現(xiàn)兩極分化

　　杭州中原營(yíng)銷(xiāo)機(jī)構(gòu)總經(jīng)理 章惠芳

　　市區(qū)土地資源不可再生，在一定時(shí)間段內(nèi)供應(yīng)量相當(dāng)有限，除非出現(xiàn)新一輪舊城改造。但也不會(huì)所有的房子都跟著一起漲，將來(lái)兩極分化的趨勢(shì)將會(huì)更突出。

　　南京城中上升空間較大

　　南京萬(wàn)唐置業(yè)董事長(zhǎng) 周斌

　　我對(duì)比了一下全國(guó)幾個(gè)城市的房?jī)r(jià)，杭州核心區(qū)域在4萬(wàn)元左右，深圳也在三四萬(wàn)，而南京目前還在2萬(wàn)上下徘徊。撇開(kāi)城市之間的經(jīng)濟(jì)差異，我覺(jué)得南京城中的房?jī)r(jià)還有較大上升空間。

　　市中心房?jī)r(jià)也會(huì)跌

　　耶魯大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)教授羅伯特·希勒

　　美國(guó)最近3年的房?jī)r(jià)一直在跌，包括市中心房?jī)r(jià)，這一趨勢(shì)還將繼續(xù)。連聯(lián)邦政府都宣布，房?jī)r(jià)下跌將持續(xù)至2010年。最起碼，最近的銀行壓力測(cè)試已經(jīng)假定房?jī)r(jià)在2006年至2010年間下跌41%。